Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kirchheim bei München

Immobilienmarkt Kirchheim bei München

Einleitung

Kirchheim bei München, eine Gemeinde etwa 15 km östlich von München, zeichnet sich durch ihre attraktive Lage in der Metropolregion München aus. Mit einer Bevölkerung von rund 13.000 Einwohnern und einer guten Anbindung an die Landeshauptstadt über die Autobahn A99 und die S-Bahn bietet Kirchheim eine hohe Lebensqualität, die durch ländliche Umgebung, Naherholungsgebiete wie den Ebersberger Forst und moderne Infrastruktur geprägt ist. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preistrends und Besonderheiten des Immobilienmarktes in Kirchheim bei München im Jahr 2025.

Lage und Infrastruktur

Kirchheim liegt nordöstlich von München und ist durch die Nähe zur A99 und A94 hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. Die Gemeinde besteht aus den Hauptortsteilen Kirchheim und Heimstetten, die durch die Staatsstraße 2082 getrennt sind. Projekte wie die „Grüne Mitte Kirchheim“, die in Verbindung mit der Landesgartenschau 2024 entstanden ist, fördern die Attraktivität der Region durch neue Wohnquartiere in verkehrsberuhigten Lagen. Diese Entwicklungen, wie die modernen Eigentumswohnungen am Hausener Holzweg, bieten zeitgemäße Architektur, nachhaltige Mobilitätskonzepte und hochwertige Ausstattung, was Kirchheim für Familien, Pendler und Investoren gleichermaßen interessant macht.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarkt in Kirchheim zeigt eine stabile, aber im Vergleich zu München moderate Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Jahr 2025 bei etwa 6.372 €/m², mit einer Spanne zwischen 5.730 €/m² und 7.014 €/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Im Vergleich zu 2024 (ca. 6.288 €/m²) ist dies ein leichter Anstieg von etwa 0,7 %. Neubauwohnungen, insbesondere in Projekten wie der „Grünen Mitte“, erreichen aufgrund ihres hohen Energiestandards (z. B. KfW-55) und moderner Ausstattung (Fußbodenheizung, barrierefreier Zugang, Balkone) die oberen Preisgrenzen. Bestandswohnungen, vor allem aus den 1980er- und 1990er-Jahren, liegen im mittleren Preissegment bei etwa 5.300 €/m².

Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.721 €/m², mit einer Spanne zwischen 4.223 €/m² und 5.219 €/m². Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 150 m² kosten im Durchschnitt rund 925.000 €, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften in der Regel zwischen 4.000 €/m² und 8.000 €/m² liegen, wobei der Durchschnitt bei etwa 5.850 €/m² liegt. Im Vergleich zu 2024 (ca. 5.093 €/m²) ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen, was auf eine vorsichtigere Nachfrage aufgrund von Zinsentwicklungen zurückzuführen sein könnte. Dennoch bleiben die Preise über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Region unterstreicht.

Mietpreise

Die Mietpreise in Kirchheim bewegen sich zwischen 10 €/m² und 16 €/m² (Kaltmiete, zzgl. Nebenkosten), abhängig von Lage und Ausstattung. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen die obere Preisgrenze, während Bestandswohnungen in einfachen bis mittleren Wohnlagen günstiger sind. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist relativ kurz, mit durchschnittlich 10 Tagen für Bestandswohnungen und 23 Tagen für Neubauten, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Markttrends und Entwicklungen

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Kirchheim bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität. Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in ruhigen, grünen Lagen. Projekte wie die „Grüne Mitte Kirchheim“ haben das Angebot an Neubauwohnungen erweitert, die durch barrierefreie Ausstattung, moderne Mobilitätskonzepte und Nähe zum Ortspark der Landesgartenschau 2024 punkten. Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1970er- und 1980er-Jahren, sind ebenfalls gefragt, erfordern jedoch oft Renovierungen, was sich in niedrigeren Preisen widerspiegelt.

Investitionsmöglichkeiten

Kirchheim ist für Investoren attraktiv, insbesondere für Anlageimmobilien wie Eigentumswohnungen, die aufgrund der Mietrendite lukrativ sind. Die Vermarktungsdauer von Bestandswohnungen hat sich in den letzten Jahren auf etwa 17 Tage reduziert, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Grundstücke, wie etwa am Hausener Holzweg (ca. 868 m² für 950.000 €), bieten Potenzial für individuelle Bauprojekte, sind jedoch selten und entsprechend teuer.

Einfluss der Zinsentwicklung

Die Immobilienpreise in Kirchheim sind stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien stabilisieren oder leicht ansteigen lassen könnten. Dennoch bleibt der Markt im Vergleich zu München weniger volatil, da Kirchheim von der extremen Preisdynamik der Metropole weniger betroffen ist.

Besonderheiten des Immobilienmarktes

Wohnlagen und Ausstattung

Kirchheim bietet eine Mischung aus mittleren und einfachen Wohnlagen, wobei neue Wohnquartiere wie die „Grüne Mitte“ durch ihre Nähe zu Grünflächen und moderne Ausstattung (z. B. Aufzüge, Fußbodenheizung, Balkone) hervorstechen. Bestandsimmobilien sind oft renovierungsbedürftig, bieten jedoch Potenzial für individuelle Gestaltung, wie etwa Reihenhäuser mit ausbaufähigem Dachgeschoss oder offenen Wohn-Küchenbereichen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Nachhaltigkeit spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Neubauten entsprechen häufig dem KfW-55-Standard, was sie besonders energieeffizient macht. Zudem fördern Mobilitätskonzepte wie Carsharing oder Fahrradinfrastruktur in neuen Wohnquartieren die Attraktivität für umweltbewusste Käufer und Mieter.

Immobilienmakler und Dienstleistungen

Der Immobilienmarkt in Kirchheim wird von erfahrenen Maklern wie Engel & Völkers, Lutz & Partner oder Wegener Immobilien geprägt, die über fundierte Ortskenntnisse verfügen. Diese bieten umfassende Dienstleistungen, von der Immobilienbewertung bis zur Vermarktung, und unterstützen Käufer und Verkäufer bei der Preisfindung und Vertragsabwicklung.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Hohe Preise: Trotz moderaterer Preise im Vergleich zu München sind die Quadratmeterpreise für viele Käufer eine Hürde.

• Begrenztes Angebot: Grundstücke und Neubauten sind knapp, was die Preise in die Höhe treibt.

• Zinsentwicklung: Unsicherheiten bezüglich der Zinsentwicklung könnten die Nachfrage kurzfristig dämpfen.

Chancen

• Attraktive Lage: Die Nähe zu München und die gute Infrastruktur machen Kirchheim zu einem gefragten Wohnstandort.

• Neubauprojekte: Entwicklungen wie die „Grüne Mitte“ erhöhen das Angebot an hochwertigen Wohnungen.

• Investitionspotenzial: Die hohe Nachfrage und stabile Mietrendite machen Kirchheim für Kapitalanleger attraktiv.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Kirchheim bei München ist im Jahr 2025 von einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisanstiegen und einem Fokus auf nachhaltige, moderne Wohnkonzepte geprägt. Die „Grüne Mitte Kirchheim“ und andere Neubauprojekte steigern die Attraktivität der Gemeinde, während Bestandsimmobilien Potenzial für Renovierungen bieten. Mit Quadratmeterpreisen von etwa 6.372 € für Wohnungen und 4.721 € für Häuser bleibt Kirchheim ein teurer, aber im Vergleich zu München erschwinglicher Standort. Die gute Anbindung, hohe Lebensqualität und die Aussicht auf Zinssenkungen machen die Gemeinde zu einem vielversprechenden Markt für Käufer, Mieter und Investoren. Eine professionelle Immobilienbewertung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern sind jedoch entscheidend, um den bestmöglichen Wert zu erzielen.

Umgebung von Kirchheim bei München

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.