Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis München

Immobilienmärkte im Landkreis München

Einleitung

Der Landkreis München umfasst das Umland der bayerischen Landeshauptstadt und zählt zu den attraktivsten Regionen Deutschlands. Mit einer Fläche von etwa 667 Quadratkilometern und 29 Gemeinden, darunter Orte wie Grünwald, Unterhaching, Planegg und Unterschleißheim, profitiert der Kreis von der Nähe zur Metropole München. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage durch Pendler, Familien und Unternehmen, die von der starken Wirtschaft, guten Infrastruktur und hoher Lebensqualität angezogen werden. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt in einer Erholungsphase nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit steigenden Preisen und einer Belebung der Transaktionen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Trends und Prognosen für den Kauf- und Mietmarkt, unter Berücksichtigung demografischer und wirtschaftlicher Faktoren.

Demografische und Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Landkreis München verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Aktuell leben hier rund 360.000 Einwohner, mit einer Prognose von etwa 8 Prozent Zuwachs bis 2039. Dies resultiert aus Zuzug durch junge Familien und Fachkräfte, die von der prosperierenden Wirtschaft profitieren. Der Kreis weist eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten in Bayern auf (unter 3 Prozent) und ein hohes Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner, das über dem bayerischen Durchschnitt liegt. Wichtige Branchen sind Technologie, Automobilzulieferer, Biotechnologie und Dienstleistungen, mit großen Arbeitgebern wie dem Flughafen München oder Firmen in den Gewerbegebieten von Garching und Oberschleißheim. Die demografische Struktur ist jung und gut ausgebildet, was die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnungen antreibt. Gleichzeitig führen steigende Lebenshaltungskosten und begrenzte Flächen zu einem anhaltenden Druck auf den Immobilienmarkt. Die Flächennutzung ist intensiv: Etwa 40 Prozent sind Siedlungs- und Verkehrsflächen, was Neubau erschwert und Preise in die Höhe treibt.

Der Kaufmarkt für Immobilien

Der Kaufmarkt im Landkreis München hat sich 2024 stabilisiert und zeigt 2025 eine leichte Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 7.000 bis 9.650 Euro, abhängig vom Objekttyp und der Lage. Für Neubauwohnungen sind Werte um die 9.650 Euro pro Quadratmeter üblich, während Einfamilienhäuser zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um 1 bis 3 Prozent gestiegen, was auf sinkende Bauzinsen und eine erhöhte Nachfrage zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind energieeffiziente Objekte mit guter Anbindung an die S-Bahn oder Autobahnen. Im Jahr 2024 gab es rund 34 Prozent mehr Kaufabschlüsse als 2023, insgesamt etwa 10.950 Transaktionen in der Region. Bodenrichtwerte haben sich ebenfalls erhöht, mit Durchschnittswerten von 1.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter in attraktiven Lagen wie Grünwald oder Pullach. Der Markt belebt sich durch eine gesteigerte Bereitschaft von Käufern, die von stabilen Einkommen und der Attraktivität des Umlands profitieren. Allerdings bleibt das Angebot knapp, da Baugenehmigungen nur langsam zunehmen – im Landkreis stiegen sie 2024 um 48 Prozent, bleiben aber unter dem Bedarf.

Der Mietmarkt für Immobilien

Der Mietmarkt ist weiterhin angespannt und weist steigende Preise auf. Im dritten Quartal 2025 beträgt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen 17,64 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (16,78 Euro). In Premiumlagen wie Grünwald oder Neuried erreichen Mieten bis zu 19,70 Euro pro Quadratmeter, während in nördlichen Gemeinden wie Unterschleißheim oder Ismaning Werte um die 17,90 Euro liegen. Für Häuser und größere Objekte sind Mieten von 14 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter üblich. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu kurzen Vermietungszeiten führt – oft innerhalb weniger Wochen. Gründe hierfür sind der Zuzug von Berufstätigen, die in München arbeiten, sowie ein Mangel an Neubauten. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt bei etwa 40, was auf eine hohe Attraktivität für Investoren hinweist. Energetisch sanierte Bestandsobjekte erzielen die höchsten Mieten, da Mieter zunehmend auf Nachhaltigkeit achten. Insgesamt ist der Mietmarkt stabiler als der Kaufmarkt, mit weniger Schwankungen, aber anhaltendem Druck durch begrenzte Wohnungsfertigstellungen.

Angebot, Nachfrage und Neubauaktivitäten

Das Angebot an Immobilien im Landkreis ist begrenzt, was durch die hohe Dichte und strenge Bauvorschriften verstärkt wird. Im Jahr 2024 wurden mehr Baugenehmigungen erteilt, doch der tatsächliche Neubau hinkt hinterher: Pro 10.000 Einwohner entstehen etwa 40 bis 50 neue Wohnungen, weniger als in der Stadt München. Die Nachfrage wird durch demografisches Wachstum und wirtschaftliche Prosperität getrieben – besonders Familien suchen nach bezahlbarem Wohnraum in grünen Lagen. Regionale Unterschiede sind markant: Im südlichen Teil (z. B. Grünwald, Straßlach) dominieren Luxusobjekte mit hohen Preisen, während der Norden (z. B. Garching, Oberschleißheim) durch Gewerbenähe und günstigere Preise punkten. Der Gewerbeimmobilienmarkt boomt ebenfalls, mit steigenden Mieten für Büros (bis 25 Euro pro Quadratmeter) und Produktionsflächen. Trends wie Homeoffice und Nachhaltigkeit beeinflussen das Angebot: Mehr Objekte werden saniert, um Energieeffizienzstandards zu erfüllen.

Regionale Unterschiede innerhalb des Landkreises

Der Landkreis ist heterogen: Im Westen (z. B. Planegg, Krailling) profitieren Gemeinden von der Nähe zu Starnberg und weisen Preise um 8.000 Euro pro Quadratmeter auf. Der Osten (z. B. Haar, Vaterstetten) ist familienfreundlich und etwas günstiger, mit 6.500 bis 7.500 Euro. Im Süden erreichen Spitzenwerte in Grünwald (über 10.000 Euro für Häuser), getrieben durch Exklusivität und Natur. Der Norden, mit Universitätsnähe in Garching, zieht junge Käufer an und zeigt dynamische Preisentwicklungen. Insgesamt sind Preise höher als im bayerischen Durchschnitt, aber niedriger als in der Stadt München (dort 8.050 bis 9.191 Euro für Wohnungen).

Trends und Prognosen

Aktuelle Trends umfassen eine Fokussierung auf nachhaltige und smarte Immobilien, mit steigender Nachfrage nach Objekten mit guter ÖPNV-Anbindung. Die Erholung des Marktes setzt sich 2025 fort, unterstützt durch sinkende Zinsen (aktuell um 3 Prozent) und eine gesteigerte Investorenaktivität. Prognosen deuten auf einen Preisanstieg von 1 bis 3 Prozent hin, insbesondere bei energieeffizienten Beständen. Langfristig bis 2030 könnte der Markt durch weiteres Wachstum (Bevölkerung +10 Prozent) und begrenztes Angebot unter Druck bleiben, was Preise weiter treibt. Risiken bergen wirtschaftliche Unsicherheiten, wie Jobverluste in der Automobilbranche, doch die starke Wirtschaftslage des Kreises dämpft dies. Der Neubau muss gesteigert werden, um den Bedarf zu decken; andernfalls drohen weitere Mietsteigerungen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt im Landkreis München ist robust und attraktiv, geprägt von Wachstum und Stabilität. Hohe Preise spiegeln die hohe Lebensqualität wider, machen aber den Einstieg für Normalverdiener schwierig. Für 2025 und darüber hinaus ist eine moderate Aufwertung zu erwarten, getrieben durch demografische und wirtschaftliche Stärken. Potenzielle Käufer oder Mieter sollten auf energieeffiziente Objekte in gut angebundenen Lagen setzen, um von den Trends zu profitieren. Insgesamt bleibt der Kreis eine der top Regionen für Investitionen in Bayern.