Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Unterföhring

Immobilienmarkt Unterföhring

Einleitung

Unterföhring, eine Gemeinde nordöstlich von München, gehört zum Landkreis München und ist bekannt für ihre Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt sowie ihren Status als bedeutender Medienstandort. Mit fast 12.000 Einwohnern und einer wohlhabenden Wirtschaft, geprägt durch Unternehmen wie den Bayerischen Rundfunk, ZDF, Sky Deutschland und ProSiebenSat.1, zählt Unterföhring zu den attraktivsten Wohn- und Investitionsstandorten im Münchner Umland. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Unterföhring, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Preisentwicklungen, Wohnlagen, Nachfrage, Angebot sowie Prognosen für die Zukunft.

Lage und Bedeutung von Unterföhring

Unterföhring liegt direkt nördlich von München und grenzt an den Stadtteil Bogenhausen. Die Gemeinde profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Nähe zur Autobahn A99 und die S-Bahn-Linie S8, die eine schnelle Verbindung ins Münchner Zentrum ermöglicht. Zusätzlich bietet Unterföhring attraktive Freizeitmöglichkeiten, wie den Feringasee und die Isar, die besonders bei Familien beliebt sind. Die Bebauung besteht aus einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern, wobei die Dichte durch steigende Bodenrichtwerte und Nachfrage in den letzten Jahren zugenommen hat.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Unterföhring ist von hohen Preisen geprägt, was auf die Nähe zu München und die starke wirtschaftliche Lage zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 7.100 bis 8.300 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis etwa 7.000 €/m², während Häuser im Schnitt bei 8.300 €/m² liegen. Besonders hohe Preise erzielen Immobilien in besten Lagen, etwa in der Nähe der Isar oder des Feringasees, wo Quadratmeterpreise für Luxusimmobilien bis zu 11.500 € oder mehr erreichen können. Bestandsimmobilien kosten im Durchschnitt zwischen 5.400 € und 9.600 € pro Quadratmeter, während Neubauhäuser Preise zwischen 8.000 € und 13.400 € pro Quadratmeter erzielen können. Die Preise für Häuser sind in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichten Anstiegen von etwa 1,6 % seit 2021, während Wohnungspreise eine minimale Korrektur von etwa 0,2 % im Jahr 2025 erfahren haben.

Mietpreise

Die Mietpreise in Unterföhring sind ebenfalls hoch und spiegeln die Attraktivität der Gemeinde wider. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 17 €/m², mit einer Spanne von 15,30 €/m² bis 22,70 €/m². Für Häuser liegt der Durchschnitt bei 18 €/m², mit Preisen zwischen 15,86 €/m² und 23,96 €/m². Bestandswohnungen kosten etwa 13,50 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 15,60 €/m² erzielen. Die Mieten sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, mit einer durchschnittlichen Veränderungsrate von etwa 4 % für Bestandswohnungen. Die Bruttomietrenditen liegen bei etwa 3 % für Bestandswohnungen und 3,1 % für Neubauwohnungen, was im Bundesvergleich attraktiv ist und Unterföhring für Kapitalanleger interessant macht.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Unterföhring haben sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt. Zwischen 2012 und 2019 verzeichneten die Preise zweistellige jährliche Zuwächse, mit einem Höhepunkt um 2022. Aufgrund gestiegener Zinsen kam es 2023 zu einer Korrektur, bei der die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 8,9 % und für Häuser um bis zu 11,3 % sanken. Seit Anfang 2025 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung, mit leichten Anstiegen von etwa 0,4 % für Eigentumswohnungen und 0,6 % für Häuser. Experten prognostizieren, dass die Preise mittelfristig wieder steigen könnten, insbesondere aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) spielt hierbei eine entscheidende Rolle, da Zinssenkungen im Jahr 2025 die Finanzierungskosten senken und die Nachfrage ankurbeln könnten.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Unterföhring bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die Attraktivität für Familien und Berufstätige. Besonders begehrt sind Immobilien in guten und sehr guten Wohnlagen, die in Unterföhring überwiegen. Das Angebot ist jedoch stark begrenzt, da die Neubautätigkeit die Nachfrage nicht decken kann. Im Jahr 2021 wurden beispielsweise nur etwa 50 Immobilien öffentlich angeboten, was den Markt unausgewogen macht. Die hohe Nachfrage führt zu schnellen Verkaufszeiten, wobei Immobilien oft innerhalb von 24 Stunden zahlreiche Interessentenanfragen generieren. Besonders gefragt sind energieeffiziente Immobilien mit Photovoltaikanlagen oder Fernwärme, da diese von steigenden Energiekosten weniger betroffen sind.

Wohnlagen

Die Wohnlagen in Unterföhring werden überwiegend als gut bis sehr gut eingestuft, was die hohen Preise und Mieten erklärt. Besonders attraktiv sind Lagen in der Nähe der Isar, des Feringasees oder des Poschinger Weihers, die eine hohe Lebensqualität bieten. Zentrale Lagen, wie entlang der Münchner Straße, sind ebenfalls gefragt, da sie eine gute Anbindung und Nähe zu Geschäften und Dienstleistungen bieten. Die Bebauungsdichte hat in den letzten Jahren zugenommen, wobei neue Projekte oft als Reihenhäuser mit kleineren Grundstücken oder Mehrfamilienhäuser realisiert werden. Dies spiegelt den Trend zu kompakteren Wohnformen wider, insbesondere für jüngere Haushalte und Kapitalanleger.

Investitionsmöglichkeiten

Unterföhring bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Kapitalanleger. Micro-Apartments mit Größen zwischen 17 und 40 m² erfreuen sich wachsender Beliebtheit und bieten Bruttomietrenditen von etwa 3 %. Diese Apartments sind oft voll ausgestattet und in modernen Wohnanlagen mit Gemeinschaftsflächen wie Kiosks oder Backshops gelegen. Mehrfamilienhäuser und renovierungsbedürftige Einfamilienhäuser bieten Potenzial für Umbauten in separate Wohneinheiten, was sie für Investoren interessant macht. Die Mietpreisbremse gilt in Unterföhring, was bei Vermietungen beachtet werden muss, bietet jedoch weiterhin Spielraum für attraktive Renditen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es Herausforderungen. Die hohen Preise machen den Immobilienkauf für viele Haushalte schwierig, insbesondere in einem Umfeld mit gestiegenen Zinsen. Die Bauzinsen liegen 2025 bei etwa 3,3 % bis 3,6 %, was die monatlichen Raten erhöht. Zudem führt der Fachkräftemangel und steigende Baukosten zu einer eingeschränkten Neubautätigkeit, was das Angebot weiter verknappt. Die Unsicherheit durch geopolitische Entwicklungen und die Inflation könnten die Nachfrage kurzfristig dämpfen, obwohl die langfristige Prognose für Unterföhring positiv bleibt.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise in Unterföhring erwartet, mit leichten Anstiegen in begehrten Lagen. Die Zinssenkungen der EZB könnten die Finanzierungskosten senken und die Nachfrage weiter ankurbeln. Langfristig wird die hohe Nachfrage nach Wohnraum, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, die Preise voraussichtlich steigen lassen. Für Käufer bietet 2025 Chancen, da die Preise etwa 10–20 % unter dem Höchststand von 2022 liegen. Verkäufer in guten Lagen können weiterhin hohe Preise erzielen, während in weniger gefragten Lagen ein zeitnaher Verkauf sinnvoll sein könnte, um Wertverluste zu vermeiden. Eine professionelle Immobilienbewertung bleibt entscheidend, um den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Unterföhring bleibt 2025 ein dynamischer und wettbewerbsintensiver Markt, geprägt von hohen Preisen und starker Nachfrage. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu München, ihrer wirtschaftlichen Stärke und ihrer hohen Lebensqualität. Während Käufer von stabilen bis leicht steigenden Preisen und günstigeren Finanzierungsbedingungen profitieren können, bieten sich für Verkäufer in Toplagen weiterhin attraktive Verkaufschancen. Investoren finden in Micro-Apartments und Mehrfamilienhäusern interessante Möglichkeiten, während die begrenzte Neubautätigkeit und hohe Baukosten Herausforderungen darstellen. Eine genaue Marktbeobachtung und professionelle Beratung sind entscheidend, um in diesem anspruchsvollen Markt erfolgreich zu agieren.

Umgebung von Unterföhring

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.