Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Taufkirchen (bei München)

Immobilienmarkt Taufkirchen

1. Einleitung

Taufkirchen, eine Gemeinde etwa acht Kilometer südlich von München, hat sich in den letzten Jahrzehnten von einem ländlichen Dorf zu einer attraktiven Vorstadt mit städtischem Charakter entwickelt. Die Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt, die hervorragende Infrastruktur und das vielfältige Freizeit- und Kulturangebot machen Taufkirchen zu einem begehrten Wohn- und Arbeitsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Taufkirchen, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends und die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen und bietet eine Prognose für die kommenden Jahre.

2. Überblick über Taufkirchen

Taufkirchen liegt im Landkreis München und zählt rund 19.000 Einwohner. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Am Birkengarten, Am Wald, Bergham, Potzham, Taufkirchen, Westerham und Winning sowie den Weilern Jagdhof, Pötting und Zacherlhof. Die gute Verkehrsanbindung, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S3 und die Autobahnen A995 und A8, ermöglicht eine schnelle Verbindung nach München und ins Umland. Über 1.000 Unternehmen, darunter internationale Konzerne wie Airbus, IKEA und METRO, sind in Taufkirchen ansässig, was die wirtschaftliche Attraktivität der Gemeinde unterstreicht. Zudem bietet Taufkirchen eine hohe Lebensqualität mit zahlreichen Bildungs- und Freizeiteinrichtungen, wie dem Sportpark, der Jochen Schweizer Arena und dem Kulturzentrum Ritter-Hilprand-Hof.

3. Aktuelle Marktsituation

3.1. Immobilienpreise

Im Jahr 2025 zeigt sich der Immobilienmarkt in Taufkirchen stabil, jedoch mit einer leichten Erholung nach den Preiskorrekturen der Jahre 2023 und 2024. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt aktuell bei etwa 6.649 EUR. Dabei unterscheiden sich die Preise je nach Immobilientyp:

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im Schnitt 6.702 EUR. Günstige Bestandswohnungen sind ab etwa 4.213 EUR pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige Neubauwohnungen oder Wohnungen in Toplagen Preise bis zu 9.176 EUR pro Quadratmeter erzielen.

• Häuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.489 EUR. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser im Bestand beginnen bei etwa 2.666 EUR pro Quadratmeter, während Neubauten oder Objekte in zentralen Lagen bis zu 9.459 EUR pro Quadratmeter kosten können.

• Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen bewegen sich um 17,31 EUR pro Quadratmeter, mit einer Preisspanne von 16,51 EUR bis 22,45 EUR je nach Lage und Ausstattung. Für Häuser liegt der Mietpreis im Schnitt bei 17,65 EUR pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten bis zu 22,96 EUR.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise 2025 um etwa 0,5 % gestiegen, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet. Häuser zeigen eine etwas stärkere Preisentwicklung mit einem Anstieg von etwa 1,7 % seit dem ersten Quartal 2021.

3.2. Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Taufkirchen bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die Attraktivität für Familien sowie Berufspendler. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen mit 2 bis 4 Zimmern, insbesondere in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser, die von Familien mit Kindern bevorzugt werden, vor allem in ruhigen Wohngegenden wie Am Wald oder Potzham.

• Neubauwohnungen, die aufgrund moderner Ausstattung und Energieeffizienz stark nachgefragt sind, jedoch aufgrund längerer Vermarktungsdauern (ca. 94 Tage) ein größeres Angebot aufweisen.

• Mietwohnungen, besonders kleinere Einheiten für junge Berufstätige oder möblierte Apartments für Mitarbeiter ansässiger Unternehmen.

Das Angebot an Immobilien ist jedoch begrenzt, insbesondere bei Grundstücken und Bestandswohnungen in guten Lagen. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen zum Kauf liegt bei etwa 14 Tagen, für Mietwohnungen bei 11 Tagen, was auf eine hohe Nachfrage und schnelle Abschlüsse hinweist. Neubauwohnungen benötigen hingegen länger, um Käufer oder Mieter zu finden, was auf höhere Preise und eine selektivere Nachfrage zurückzuführen ist.

3.3. Wohnlagen

Taufkirchen zeichnet sich durch mittlere bis gute Wohnlagen aus. Besonders attraktiv sind:

• Zentrale Lagen wie die Münchner Straße oder der Rathausplatz, die eine hohe Sichtbarkeit und gute Erreichbarkeit bieten. Hier sind vor allem Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien gefragt.

• Ruhige Wohngegenden wie Am Wald oder Potzham, die besonders für Familien geeignet sind. Diese Gebiete bieten grüne Umgebungen und eine gute Anbindung an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

• Gewerbegebiete wie Potzham, die durch die Nähe zur Autobahn und ansässige Unternehmen für Büro- und Logistikflächen attraktiv sind.

4. Preisentwicklung und historische Perspektive

Die Immobilienpreise in Taufkirchen haben in den letzten zwei Jahrzehnten einen starken Anstieg verzeichnet, wenn auch weniger ausgeprägt als in München selbst. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Preise kontinuierlich, angetrieben durch niedrige Zinsen, hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. So lagen die Quadratmeterpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen (70–80 m²) im Zeitraum 2013–2014 bei etwa 4.000–4.200 EUR, während Neubauwohnungen Preise um 5.000 EUR erreichten. Häuser kosteten im gleichen Zeitraum im Schnitt 4.000–4.200 EUR pro Quadratmeter.

Nach einem schwierigen Jahr 2023 mit steigenden Zinsen und einer gedämpften Nachfrage erholte sich der Markt 2024 und zeigt 2025 eine Stabilisierung. Die Preise für Eigentumswohnungen sind seit 2021 um etwa 7,9 % gestiegen, jedoch deutlich langsamer als in den Boomjahren vor 2022. Für Häuser zeigt sich eine ähnliche Entwicklung, wobei die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern besonders robust bleibt.

5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

5.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die starke Wirtschaft in Taufkirchen, unterstützt durch ansässige Unternehmen und die Nähe zu München, sorgt für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Die Präsenz von Airbus und anderen Großunternehmen zieht Fachkräfte an, die sowohl Miet- als auch Kaufimmobilien nachfragen. Gleichzeitig belasten gestiegene Zinsen seit 2023 die Finanzierungsmöglichkeiten, was die Nachfrage nach hochpreisigen Neubauten leicht dämpft.

5.2. Demografische Entwicklung

Taufkirchen verzeichnet ein stetiges Bevölkerungswachstum, insbesondere durch Zuwanderung von Familien und Berufstätigen aus München und dem Umland. Die Gemeinde ist besonders attraktiv für junge Familien, da sie ein gutes Bildungsangebot (Kindergärten, Schulen, Volkshochschule) und familienfreundliche Freizeitmöglichkeiten bietet.

5.3. Infrastruktur und Verkehr

Die hervorragende Verkehrsanbindung, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S3 und die Buslinie 241, macht Taufkirchen für Pendler attraktiv. Die Nähe zu München (ca. 20 Minuten ins Stadtzentrum) und die Anbindung an das Fernstraßennetz fördern die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Zudem tragen Einkaufsmöglichkeiten, wie Supermärkte und Bäckereien in fußläufiger Entfernung, zur Attraktivität bei.

5.4. Freizeit- und Kulturangebot

Taufkirchen bietet ein reichhaltiges Freizeitangebot, darunter der Sportpark mit Tennisplätzen und Kletterparcours, die Jochen Schweizer Arena und regelmäßige Veranstaltungen auf dem Dorfplatz. Das Kulturzentrum Ritter-Hilprand-Hof ist ein Anziehungspunkt für kulturelle Events, was die Lebensqualität und damit die Immobiliennachfrage steigert.

6. Trends und Entwicklungen

6.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauwohnungen mit moderner Dämmung, Fußbodenheizung und Solaranlagen sind besonders gefragt, da sie langfristig Kosten sparen und den Umweltanforderungen entsprechen. Auch bei Bestandsimmobilien steigt das Interesse an Sanierungen, etwa durch Fassaden- oder Dachsanierungen.

6.2. Digitalisierung im Immobilienverkauf

Digitale Bieterverfahren gewinnen an Bedeutung, wie etwa bei einer 3,5-Zimmer-Wohnung in der Platanenstraße, die 2025 über ein solches Verfahren verkauft wird. Diese modernen Vermarktungsformen erhöhen die Transparenz und ermöglichen höhere Verkaufspreise.

6.3. Gewerbeimmobilien

Neben Wohnimmobilien wächst die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, insbesondere Büroflächen in Potzham. Die Nähe zur Autobahn und die Ansiedlung von Unternehmen fördern diesen Sektor, wobei multifunktionale Büroflächen besonders gefragt sind.

7. Prognose für den Immobilienmarkt

Für die kommenden Jahre ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung in Taufkirchen zu rechnen. Die anhaltende Nachfrage, insbesondere nach familienfreundlichen Häusern und gut angebundenen Wohnungen, wird das Preisniveau stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen (z. B. Energieeffizienz) die Preise für Neubauten weiter nach oben treiben.

Die Verfügbarkeit von Bauland bleibt eine Herausforderung, weshalb zentrale Grundstücke, wie ein kürzlich genehmigtes Bauprojekt an der Münchner Straße, hohes Entwicklungspotenzial bieten. Für Investoren bleiben Bestandswohnungen attraktiv, da sie eine gute Mietrendite erzielen. Die Mietpreise dürften moderat steigen, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch bleibt.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Taufkirchen ist 2025 robust und attraktiv, geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu München, einer starken Wirtschaft und einer hohen Lebensqualität. Während Eigentumswohnungen und Häuser in mittleren und guten Lagen gefragt sind, bieten Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien Chancen für Investoren und Selbstnutzer. Mit einer stabilen Preisentwicklung und wachsenden Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung bleibt Taufkirchen ein zukunftssicherer Immobilienstandort.

Umgebung von Taufkirchen

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.