Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Aschheim

Immobilienmarkt Aschheim

Einleitung

Die Gemeinde Aschheim, gelegen im Nordosten von München, hat sich in den letzten Jahren zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer und -mieter entwickelt. Aufgrund der Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt, der hervorragenden Infrastruktur und der hohen Lebensqualität zieht Aschheim sowohl Familien als auch Pendler an. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Aschheim, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Markttrends, infrastruktureller Vorteile und einer Prognose für die kommenden Jahre.

Lage und Infrastruktur

Aschheim liegt etwa 15 Kilometer nordöstlich des Münchner Stadtzentrums und gehört zum Landkreis München. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Aschheim und Dornach und profitiert von einer exzellenten Verkehrsanbindung. Über die Autobahnen A99 und A94 ist München in wenigen Minuten erreichbar, während Busverbindungen sowie die nahegelegenen S-Bahnhöfe Riem und Feldkirchen eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gewährleisten. Die U-Bahnstationen Messe West/Ost ergänzen die Verkehrsinfrastruktur.

Neben der Verkehrsanbindung bietet Aschheim eine hohe Lebensqualität. Die Gemeinde verfügt über mehrere Kindertagesstätten, eine Grundschule (Kelten Grundschule), eine Realschule (St. Emmeram Realschule) sowie weiterführende Schulen in den umliegenden Gemeinden. Supermärkte, Bekleidungsgeschäfte, medizinische Einrichtungen, Sportvereine und ein Golfpark tragen zur Attraktivität bei. Kulturelle Angebote wie das AschheiMuseum, Veranstaltungen im Feststadl und ein vielfältiges Programm im Kulturellen Gebäude runden das Angebot ab. Aschheim ist somit besonders für Familien attraktiv, die eine ruhigere Alternative zu München suchen, ohne auf städtische Annehmlichkeiten verzichten zu müssen.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Aschheim ist von einer hohen Nachfrage geprägt, was sich in den Quadratmeterpreisen widerspiegelt. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 6.600 €/m², mit einer Spanne zwischen 5.700 €/m² und 7.500 €/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis rund 6.800 €/m², wobei die Preisspanne von etwa 4.700 €/m² bis 8.900 €/m² reicht. Grundstücke erzielen durchschnittlich 1.850 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 2.600 €/m² in besonders gefragten Lagen.

Im Vergleich zu 2022, als die Immobilienpreise in Aschheim ihren Höhepunkt erreichten, sind die Preise 2023 aufgrund gestiegener Zinsen um 10–20 % gesunken. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung, und Experten prognostizieren für 2025 aufgrund erwarteter Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) eine erneute leichte Preissteigerung. Besonders in Dornach, das näher an der Münchner Stadtgrenze liegt, sind die Preise etwas höher (ca. 6.800 €/m² für Wohnungen) als im Zentrum von Aschheim (ca. 6.200 €/m²).

Mietpreise

Die Mietpreise in Aschheim liegen deutlich unter dem Münchner Niveau, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen beträgt etwa 16,50 €/m², mit einer Spanne von 15,50 €/m² bis 23 €/m². Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 17,50 €/m², mit Schwankungen zwischen 16,50 €/m² und 22,80 €/m². Besonders gefragt sind Neubauwohnungen und Immobilien in guten Lagen, für die Mieter bereit sind, höhere Preise zu zahlen. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist kurz, mit durchschnittlich 13 Tagen für Bestandswohnungen und 23 Tagen für Neubauwohnungen.

Preisentwicklung

Zwischen 2021 und 2025 stiegen die Kaufpreise für Häuser in Aschheim um etwa 1,7 %, von 6.832 €/m² auf 6.950 €/m². Wohnungspreise verzeichneten eine Steigerung von etwa 2,1 %, von 6.420 €/m² auf 6.557 €/m². Die Preisentwicklung ist stark von der Nachfrage, der Nähe zu München und den Zinsentwicklungen abhängig. Während 2023 ein Nachfragerückgang zu beobachten war, zeigt sich seit 2024 eine Erholung, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Immobilien und Gewerbeobjekten.

Markttrends

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Aschheim bleibt hoch, da die Gemeinde eine kostengünstigere Alternative zu München darstellt. Besonders Familien und Pendler schätzen die ruhige Lage und die gute Anbindung. Allerdings führt die hohe Nachfrage zu einem begrenzten Angebot, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Neubauprojekte sind begehrt, haben jedoch längere Vermarktungszeiten (ca. 111 Tage für den Kauf) aufgrund höherer Preise.

Gewerbeimmobilien

Aschheim ist auch ein attraktiver Standort für Gewerbeimmobilien. Große Unternehmen und Möbelhäuser haben sich im Industriegebiet niedergelassen, und neue Büroprojekte wie das „Heads Office“ oder der „Humboldtpark“ ziehen weitere Investoren an. Die Vermietung von Gewerbeflächen verzeichnet eine steigende Nachfrage, insbesondere nach der Insolvenz einiger Objekte, die nun neue Mieter suchen.

Anlageimmobilien

Bestandswohnungen in Aschheim sind für Anleger aufgrund der Mietrendite attraktiv. Die Mietrendite liegt bei etwa 3–4 %, was im Vergleich zu München (ca. 2–3 %) wettbewerbsfähig ist. Sanierungsbedürftige Objekte und Immobilien mit Optimierungspotenzial sind besonders gefragt, da sie Potenzial für Wertsteigerungen bieten.

Immobilienbewertung und Verkauf

Eine professionelle Immobilienbewertung ist in Aschheim entscheidend, da der Marktwert stark von Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung abhängt. Makler bieten kostenlose Bewertungen an, die Faktoren wie Bodenrichtwerte, Baurecht und Vergleichsmieten berücksichtigen. Der Verkauf von Immobilien erfordert eine sorgfältige Präsentation, da ein zu hoher Preis Interessenten abschrecken kann, während ein zu niedriger Preis zu Verlusten führt. Erfahrene Makler nutzen Netzwerke und professionelle Medien, um Immobilien optimal zu vermarkten.

Prognose 2025–2026

Der Immobilienmarkt in Aschheim wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren. Mit erwarteten Zinssenkungen der EZB im Jahr 2025 könnten die Immobilienpreise moderat steigen, insbesondere für Neubauwohnungen und Häuser in guten Lagen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird hoch bleiben, da Aschheim eine kostengünstige Alternative zu München bleibt. Gewerbeimmobilien werden durch die Ansiedlung weiterer Unternehmen und die Fertigstellung neuer Büroprojekte an Bedeutung gewinnen.

Langfristig wird die Attraktivität von Aschheim durch den Zuzug von Familien und die Nähe zu München weiter steigen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland könnte jedoch die Preise nach oben treiben, insbesondere für Grundstücke. Investoren sollten sich auf Objekte mit Optimierungspotenzial konzentrieren, während Käufer von der aktuellen Preisstabilität profitieren können.

Fazit

Aschheim bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit hoher Nachfrage und stabilen Preisen. Die Gemeinde vereint die Vorteile einer ruhigen, familienfreundlichen Umgebung mit der Nähe zu München und einer ausgezeichneten Infrastruktur. Sowohl für Käufer als auch für Mieter und Investoren bleibt Aschheim eine attraktive Option. Mit einer sorgfältigen Marktbeobachtung und professioneller Beratung können Interessierte von den Chancen dieses Marktes profitieren.

Umgebung von Aschheim

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.