Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Haar

Immobilienmarkt Haar

Einleitung

Die Gemeinde Haar, gelegen im Landkreis München in Bayern, ist aufgrund ihrer Nähe zur Landeshauptstadt München und ihrer guten Infrastruktur ein begehrter Wohnstandort. Der Immobilienmarkt in Haar spiegelt die Dynamik des Großraums München wider, der zu den teuersten und nachgefragtesten Immobilienmärkten Deutschlands gehört. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Haar, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot, Miet- und Kaufpreise sowie zukünftige Trends und Prognosen für das Jahr 2025.

Lage und Bedeutung von Haar

Haar liegt etwa 12 Kilometer östlich von München und ist durch die S-Bahn-Linie S4 hervorragend an die Innenstadt angebunden. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus suburbanem Charakter und urbaner Nähe, was sie sowohl für Familien als auch für Pendler attraktiv macht. Mit einer guten Infrastruktur, einschließlich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, sowie der Nähe zu Gewerbegebieten wie dem Technologiezentrum in Garching, ist Haar ein gefragter Standort im Münchner Umland. Diese Lage beeinflusst den Immobilienmarkt maßgeblich, da die Nachfrage nach Wohnraum durch die Attraktivität der Region hoch bleibt.

Aktuelle Marktlage

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Haar ist stark von der Nähe zu München geprägt, was sich in hohen Quadratmeterpreisen widerspiegelt. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in Haar bei etwa 8.400 € pro Quadratmeter. Für Eigentumswohnungen liegt der Preis bei rund 7.800 € bis 8.600 € pro Quadratmeter, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung. Beispielsweise kostet eine 30 m²-Wohnung etwa 7.800 € pro Quadratmeter, während eine 100 m²-Wohnung Preise von bis zu 8.600 € pro Quadratmeter erreichen kann. Häuser sind noch teurer, mit durchschnittlichen Preisen von etwa 9.300 € pro Quadratmeter für ein 200 m²-Haus. Diese Preise liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von etwa 3.900 € pro Quadratmeter für Wohnungen und 2.800 € pro Quadratmeter für Häuser.

Die Preisentwicklung in Haar zeigt seit 2021 eine moderate Steigerung. Eigentumswohnungen verzeichneten einen Anstieg von etwa 3,1 % und Häuser von etwa 1,6 % im Vergleich zu 2021. Nach einem Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland 2023, gefolgt von einer Stabilisierung 2024, zeigt sich in Haar seit Anfang 2025 ein leichter Preisanstieg, insbesondere bei Neubauten und energieeffizienten Immobilien. Die Preise in Haar bleiben jedoch unter den Spitzenwerten von München, wo Quadratmeterpreise für Wohnungen oft 10.000 € überschreiten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Haar sind ebenfalls hoch, liegen jedoch unter denen der Münchner Innenstadt. Der durchschnittliche Mietpreis beträgt etwa 18 € bis 20 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand der Immobilie. In begehrten Wohnlagen, wie in der Nähe des S-Bahnhofs, können Mieten bis zu 22 € pro Quadratmeter erreichen. Im Vergleich zu München, wo die Angebotsmieten bei etwa 22,25 € pro Quadratmeter liegen, bietet Haar eine etwas günstigere Alternative, bleibt aber teurer als der Bundesdurchschnitt von etwa 11 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die Kaufpreise, was den Immobilienerwerb für viele attraktiver macht, insbesondere bei stabilen Bauzinsen.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Haar bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu München, wo Wohnraum knapp und teuer ist. Familien, junge Berufstätige und Pendler suchen in Haar nach bezahlbarerem Wohnraum im Vergleich zur Landeshauptstadt. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in guten Lagen, wie in der Nähe von Grünanlagen oder mit guter Verkehrsanbindung. Der Neubau in Haar ist jedoch begrenzt, da verfügbare Bauflächen knapp sind und die Baukosten hoch bleiben. Dies führt zu einem Fokus auf Bestandsimmobilien, wobei energieeffiziente Objekte oder sanierte Immobilien besonders nachgefragt sind.

Das Angebot an Immobilien in Haar ist begrenzt, was die Preise weiter in die Höhe treibt. Viele Eigentümer zögern, ihre Immobilien zu verkaufen, da sie die hohen Preise von 2022 nicht mehr erzielen können. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage zu einem Wettbewerb um verfügbare Objekte, was die Preise stabilisiert oder leicht ansteigen lässt. Die Transaktionszahlen in Haar sind im Vergleich zu 2023 gestiegen, was auf eine leichte Belebung des Marktes hinweist.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Haar:

1. Bauzinsen: Die Bauzinsen sind seit ihrem Höchststand 2023 (über 4 %) auf etwa 3,2 % bis 3,7 % im Jahr 2025 gesunken, was die Finanzierung von Immobilien erleichtert. Die Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf 3 % im Jahr 2024 haben diesen Trend unterstützt. Dennoch bleiben die Finanzierungskosten höher als in der Niedrigzinsphase, was die Nachfrage nach kostengünstigeren Bestandsimmobilien steigert.

2. Energieeffizienz: Der energetische Zustand von Immobilien spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Objekte mit schlechter Energieeffizienz (z. B. Klasse G/H) sind bis zu 700 € pro Quadratmeter günstiger als energieeffiziente Immobilien (Klasse AA). Käufer berücksichtigen zukünftige Sanierungskosten, was den Markt für ältere Immobilien beeinflusst. Staatliche Förderungen für energetische Sanierungen machen den Kauf und die Modernisierung solcher Objekte attraktiv.

3. Wohnungsnot: In Haar, wie im gesamten Großraum München, besteht ein erheblicher Mangel an Wohnraum. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland über 700.000 Wohnungen, insbesondere im preisgünstigen Segment. Dieser Mangel treibt sowohl Miet- als auch Kaufpreise nach oben.

4. Wirtschaftliche Lage: Die wirtschaftliche Unsicherheit, einschließlich hoher Inflation und geopolitischer Spannungen, hat die Kaufkraft vieler Haushalte eingeschränkt. Dennoch steigen die Realeinkommen langsam, was den Immobilienkauf für einige wieder erschwinglicher macht.

Prognosen für 2025

Der Immobilienmarkt in Haar wird sich 2025 voraussichtlich weiter stabilisieren, mit einem moderaten Preisanstieg von 2 % bis 4 % pro Jahr. Dies ist niedriger als in den Boom-Jahren vor 2022, aber höher als der Bundesdurchschnitt. Besonders energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien werden gefragt bleiben, während ältere, sanierungsbedürftige Objekte preislich unter Druck stehen könnten. Die Bauzinsen werden sich voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau von 3,2 % bis 3,7 % stabilisieren, mit möglichen leichten Anstiegen, falls die Inflation steigt.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Haar wird durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen hoch bleiben. Experten prognostizieren eine Belebung des Neubaus, unterstützt durch staatliche Förderprogramme und eine mögliche Vereinfachung von Bauregularien. Dennoch wird das Angebot an neuen Wohnungen begrenzt bleiben, was den Fokus auf Bestandsimmobilien verstärkt. Für Käufer könnte 2025 ein guter Zeitpunkt sein, da die Preise stabil sind und die Bauzinsen moderat bleiben. Langfristig dürften die Preise aufgrund der hohen Nachfrage weiter steigen, insbesondere in guten Lagen.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Kauf- und Mietpreise in Haar machen den Marktzugang für einkommensschwächere Haushalte schwierig.

• Begrenztes Angebot: Die Knappheit an Bauflächen und die hohen Baukosten behind definition Neubau, was den Wohnraummangel verschärft.

• Energieeffizienz: Sanierungsbedürftige Immobilien verlieren an Wert, was Verkäufer vor Herausforderungen stellt, während Käufer zusätzliche Kosten für Modernisierungen einkalkulieren müssen.

Chancen

• Staatliche Förderungen: Förderprogramme für energetische Sanierungen und Neubauten bieten Käufern finanzielle Unterstützung.

• Stabile Zinsen: Die aktuell moderaten Bauzinsen machen den Immobilienerwerb planbarer.

• Attraktivität des Standorts: Die Nähe zu München und die gute Infrastruktur machen Haar langfristig zu einem gefragten Wohnstandort mit Wertsteigerungspotenzial.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Haar bleibt 2025 ein dynamischer, aber teurer Markt, geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt, sind jedoch günstiger als in München, was Haar zu einer attraktiven Alternative macht. Die Mietpreise steigen stärker als die Kaufpreise, was den Immobilienerwerb attraktiv macht, insbesondere bei stabilen Bauzinsen. Für Käufer bietet 2025 Chancen, insbesondere bei energieeffizienten Immobilien oder durch die Nutzung staatlicher Förderungen für Sanierungen. Für Investoren bleibt Haar aufgrund der Nähe zu München und der stabilen Preisentwicklung interessant. Dennoch erfordert der Marktzugang eine sorgfältige Planung, da die hohen Preise und die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum Herausforderungen darstellen.

Umgebung von Haar

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.