Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ottobrunn

Immobilienmarkt Ottobrunn

Einleitung

Ottobrunn, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München, liegt etwa 12 Kilometer südöstlich des Münchner Stadtzentrums und verbindet die Vorteile der Nähe zur Metropole mit der Lebensqualität einer Gartenstadt. Mit rund 21.500 Einwohnern auf einer Fläche von nur 5,23 Quadratkilometern ist Ottobrunn die am dichtesten besiedelte Gemeinde im Landkreis München nach der Landeshauptstadt. Die hervorragende Infrastruktur, die gute Anbindung an München sowie die attraktive Lage in einer grünen Umgebung machen Ottobrunn zu einem begehrten Wohn- und Arbeitsort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Ottobrunn im Jahr 2025, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Angebots- und Nachfragesituation sowie die relevanten Einflussfaktoren.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Ottobrunn ist stark vom Münchner Immobilienboom beeinflusst, da die Gemeinde durch ihre Nähe zur Landeshauptstadt für Pendler und Familien gleichermaßen attraktiv ist. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien übersteigt das Angebot deutlich, was zu hohen Preisen und einer angespannten Marktsituation führt. Aufgrund der begrenzten Fläche und der nahezu vollständigen Bebauung der Gemeinde sind neue Baugebiete selten, was den Druck auf den Bestandsmarkt weiter erhöht. Neubauprojekte sind meist hochpreisig und konzentrieren sich auf verdichtete Bauvorhaben, wie etwa im sogenannten Vogelviertel oder auf dem ehemaligen Airbus-Areal, wo modernes Wohnen mit innovativen Arbeitskonzepten kombiniert werden soll.

Immobilienpreise

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Ottobrunn liegt im Jahr 2025 bei etwa 6.800 bis 7.100 Euro. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße erheblich. Günstigere Wohnungen beginnen bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, während hochwertige Objekte in bevorzugten Lagen Preise von bis zu 10.350 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Seit 2020 sind die Wohnungspreise um rund 3,5 % gestiegen, wobei die Preisentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren leicht abgeflacht ist. Besonders gefragt sind moderne, barrierefreie Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Neubauobjekte mit energieeffizienten Standards.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Ottobrunn bei etwa 7.600 bis 8.300 Euro. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser sind besonders begehrt, wobei Neubauobjekte deutlich teurer sind als Bestandsimmobilien. Gebrauchte Einfamilienhäuser aus den 1960er- oder 1970er-Jahren kosten durchschnittlich etwa 5.800 Euro pro Quadratmeter, während Neubauobjekte Preise von rund 8.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielen. Für ein Einfamilienhaus mit 150 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche müssen Käufer mit Gesamtpreisen zwischen 1,13 und 1,52 Millionen Euro rechnen. Die Preisspanne für Häuser reicht von etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter für renovierungsbedürftige Objekte bis hin zu über 11.400 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauten in Toplagen.

Grundstücke

Die Bodenrichtwerte in Ottobrunn liegen 2025 bei durchschnittlich 1.980 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von etwa 1.750 bis 2.670 Euro. Seit 2010 haben sich die Grundstückspreise nahezu verdoppelt, was die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland widerspiegelt. Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 10 % teurer als solche ohne. Besonders kleinere Grundstücke (bis 250 Quadratmeter) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. Aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots wechseln Grundstücke oft direkt unter der Hand den Besitzer, ohne öffentlich ausgeschrieben zu werden.

Mietpreise

Die Mietpreise in Ottobrunn bewegen sich zwischen 16,24 und 17,56 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen Spitzenwerte von über 20 Euro pro Quadratmeter. Ottobrunn verfügt über keinen offiziellen Mietspiegel, weshalb Vergleichswerte aus umliegenden Gemeinden wie Unterhaching oder Neubiberg herangezogen werden. Die Mietrendite liegt bei etwa 2,16 %, was im Bundesvergleich eher niedrig ist, da die hohen Kaufpreise die Amortisation durch Mieteinnahmen verlängern.

Preisentwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Ottobrunn haben in den letzten Jahren eine starke Aufwärtsentwicklung verzeichnet. Seit 2010 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser teilweise um bis zu 100 % gestiegen, wobei die Steigerungsraten seit 2023 leicht nachlassen. Für 2025 wird ein stabiler Markt mit einem leichten Preisanstieg erwartet, da die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen robust bleibt. Experten prognostizieren, dass Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank im Laufe des Jahres die Kaufkraft stärken und die Preise weiter stabilisieren oder leicht ansteigen lassen könnten. Der Mangel an Neubauprojekten und die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region München werden die Preise langfristig hoch halten.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Lage und Infrastruktur

Ottobrunn profitiert von seiner Nähe zu München und der ausgezeichneten Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Linie S7 verbindet die Gemeinde in nur 20 Minuten mit dem Münchner Zentrum, und die Autobahnen A8 und A99 sorgen für eine gute Erreichbarkeit. Die Rosenheimer Landstraße als Hauptachse bietet zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Dienstleistungen. Kindergärten, Schulen, Sportstätten und kulturelle Einrichtungen wie das Wolf-Ferrari-Haus tragen zur hohen Lebensqualität bei. Naherholungsgebiete wie der Landschaftspark Hachinger Tal oder die umliegenden Seen (Starnberger See, Tegernsee) erhöhen die Attraktivität für Familien und Naturliebhaber.

Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Große Arbeitgeber wie Airbus und der geplante Luftfahrt-Campus sorgen für wirtschaftliche Stabilität, auch wenn Arbeitsplätze in der Vergangenheit teilweise abgebaut wurden. Die hohe Dichte an Unternehmen und die gute Erreichbarkeit machen Ottobrunn für Fachkräfte attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreibt.

Begrenzte Fläche und Baubeschränkungen

Die begrenzte Fläche Ottobrunns und die fast vollständige Bebauung schränken neue Bauprojekte ein. Verdichtungsmaßnahmen, wie im Vogelviertel, stoßen teilweise auf Widerstand der Anwohner. Der Mangel an verfügbarem Bauland treibt die Preise für Grundstücke und Bestandsimmobilien in die Höhe.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung Ottobrunns ist in den letzten zehn Jahren um etwa 8,1 % gewachsen, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigert. Das durchschnittliche Alter der Bevölkerung liegt bei 44,5 Jahren, was auf eine stabile, aber nicht überalterte Gemeinde hinweist. Die Attraktivität für Familien und Pendler sorgt für eine konstante Nachfrage nach Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Ottobrunn ist begrenzt, da frei werdende Objekte selten auf den Markt kommen und oft direkt unter der Hand verkauft werden. Im vergangenen Jahr wurden etwa 213 Häuser zum Verkauf angeboten, wobei 63 % von Maklern, 29 % von Bauträgern und nur 8 % von Privatpersonen stammten. Eigentumswohnungen sind zahlreicher verfügbar, mit etwa 2.668 Angeboten, während Mietwohnungen (ca. 773 Angebote) ebenfalls stark nachgefragt sind. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauten sowie Immobilien in zentralen oder grünen Lagen wie Riemerling oder am Waldrand.

Immobilienarten und Trends

Eigentumswohnungen

Beliebte Wohnungstypen umfassen 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse. Moderne Ausstattungen wie Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster und hochwertige Badezimmer (z. B. mit Villeroy & Boch-Ausstattung) sind gefragt. Barrierefreie Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit hohen Decken erfreuen sich wachsender Beliebtheit, insbesondere bei Senioren und jungen Familien.

Häuser

Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren den Häusermarkt. Viele Bestandsobjekte aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind renovierungsbedürftig, was preisbewussten Käufern Chancen bietet. Neubauten, wie etwa energieeffiziente Dreifamilienhäuser, werden bis 2026 schlüsselfertig angeboten und richten sich an Käufer mit höherem Budget.

Grundstücke

Grundstücke sind in Ottobrunn rar und teuer. Ein Beispiel ist ein 457 Quadratmeter großes Wohngrundstück ohne Altbestand, das für den Bau eines Einfamilienhauses geeignet ist. Bebauungspläne bieten Planungssicherheit, erhöhen aber die Kosten.

Mietwohnungen

Mietwohnungen reichen von möblierten Souterrain-Wohnungen für Einzelpersonen bis hin zu hochwertigen 3-Zimmer-Wohnungen mit Terrasse in denkmalgeschützten Bauhaus-Anlagen. Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen für temporäres Wohnen ist gestiegen, insbesondere bei Berufspendlern.

Immobilienbewertung und Verkauf

Eine realistische Immobilienbewertung ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Faktoren wie Lage, Bauqualität, Ausstattung, Alter und Infrastruktur beeinflussen den Preis maßgeblich. Professionelle Immobilienmakler in Ottobrunn bieten kostenlose Wertermittlungen an und nutzen umfangreiche Datenbanken mit vorgemerkten Käufern, um Angebot und Nachfrage effizient zusammenzuführen. Emotionale Preiskalkulationen durch Eigentümer führen oft zu überhöhten Angeboten, die den Verkauf verzögern.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Ottobrunn bleibt 2025 angespannt, geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Die Nähe zu München, die ausgezeichnete Infrastruktur und die attraktive Lage in einer grünen Umgebung treiben die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke in die Höhe. Während die Preisentwicklung stabil bleibt, sind leichte Anstiege zu erwarten, unterstützt durch mögliche Zinssenkungen. Käufer und Investoren müssen mit hohen Quadratmeterpreisen rechnen, insbesondere für Neubauten und Grundstücke. Für Verkäufer bietet der Markt gute Chancen, sofern eine realistische Bewertung erfolgt. Ottobrunn bleibt ein gefragter Standort für Familien, Pendler und Investoren, die die Kombination aus urbaner Anbindung und hoher Lebensqualität schätzen.

Umgebung von Ottobrunn

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.