Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Unterhaching

Immobilienmarkt Unterhaching

Einleitung

Unterhaching, die zweitgrößte Gemeinde im Landkreis München, liegt südöstlich der bayerischen Landeshauptstadt und bietet eine attraktive Kombination aus suburbaner Ruhe und urbaner Nähe. Mit rund 25.000 Einwohnern und einer ausgezeichneten Infrastruktur ist Unterhaching ein begehrter Wohnstandort. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Unterhaching, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends, Nachfrage- und Angebotsstrukturen sowie zukünftige Perspektiven.

Historischer Kontext und Entwicklung

Unterhaching hat sich im Laufe der Jahrhunderte von einem Bauerndorf zu einer modernen Wohngemeinde entwickelt. Die Anbindung an das Bahn- und Postnetz um 1900 sowie der Bau der Großsiedlungen Grünau und Fasanenpark in den 1960er Jahren markierten entscheidende Wendepunkte. Diese Entwicklung spiegelt sich im Immobilienmarkt wider, der seit Jahrzehnten von einer stetigen Nachfrage geprägt ist. Besonders in den letzten zwei Jahrzehnten verzeichneten Immobilienpreise in Unterhaching starke Zuwächse, getrieben durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität.

Aktuelle Marktlage (Stand Juni 2025)

Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Unterhaching zeigt sich im Jahr 2025 stabil, jedoch mit einer leichten Abschwächung der Preisdynamik im Vergleich zu den Boomjahren vor 2022. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 6.800 bis 7.500 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren das Angebot. Bestandsimmobilien sind im Durchschnitt günstiger (ca. 6.400–6.800 €/m²), während Neubauhäuser in guten Lagen Quadratmeterpreise von bis zu 10.200 Euro erreichen können. Für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche sind somit Kaufpreise zwischen 950.000 und 1.500.000 Euro realistisch.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Unterhaching kosten im Durchschnitt etwa 6.300 bis 6.600 Euro pro Quadratmeter. Günstige Bestandswohnungen, insbesondere aus den 1960er- und 1970er-Jahren, starten bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, während hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen Preise von bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um etwa 0,9 % gestiegen, was auf eine nach wie vor solide Nachfrage hinweist. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kostet aktuell etwa 500.000 bis 550.000 Euro.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Unterhaching bleibt angespannt, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen liegen bei 14,50 bis 17,70 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Mieten von bis zu 22,50 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter starten. Für Häuser liegt die Miete im Durchschnitt bei 15 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 13,20 bis 15,50 Euro. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen resultiert aus gestiegenen Lebenshaltungskosten und verschärften Kreditvergabekriterien, die viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt drängen.

Rendite und Investitionsmöglichkeiten

Die Rendite für Anlageimmobilien in Unterhaching liegt aktuell bei etwa 2,5 bis 2,9 %, was im Vergleich zu anderen deutschen Städten moderat ist. Aufgrund des hohen Kaufpreisfaktors von etwa 34 Jahren ist die Amortisation durch Mieteinnahmen langfristig ausgelegt. Dennoch bleibt Unterhaching für Investoren attraktiv, insbesondere für Bestandswohnungen, die eine stabile Mietrendite bieten. Kapitalanlagen wie das Apartmenthotel Apartimo München-Unterhaching, das mit einer Bruttorendite von 4,2 % wirbt, zeigen das Potenzial für stressfreie Investments mit langfristigen Mietverträgen.

Markttrends und Einflussfaktoren

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Unterhaching bleibt hoch, insbesondere nach Objekten in zentralen oder gut angebundenen Lagen wie Fasanenpark oder Grünau. Familien bevorzugen Häuser mit Garten, während Singles und Paare kleinere Eigentumswohnungen oder Mietapartments suchen. Das Angebot an Neubauten ist jedoch begrenzt, da die Baugenehmigungen rückläufig sind und die Baukosten hoch bleiben. Bestandsimmobilien dominieren daher den Markt, wobei energetisch sanierte Objekte besonders gefragt sind.

Zinsentwicklung und Finanzierung

Seit Mitte 2022 haben gestiegene Hypothekenzinsen (aktuell etwa 3,5–4 %) und verschärfte Kreditvergabekriterien die Kaufkraft vieler Haushalte eingeschränkt. Dies hat zu einer Verlangsamung der Preisdynamik geführt, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Gleichzeitig bietet die größere Auswahl an Objekten Käufern bessere Verhandlungsmöglichkeiten. Experten erwarten für 2025 eine Stabilisierung der Zinsen, was den Markt unterstützen könnte.

Energieeffizienz und Sanierungsbedarf

Die Bedeutung der Energieeffizienz nimmt zu, da hohe Energiepreise und strengere Umweltauflagen den Markt beeinflussen. Ältere Immobilien mit schlechter Energiebilanz (z. B. unsanierte Häuser aus den 1960er-Jahren) sind schwerer verkäuflich und erfordern oft Preisabschläge. Umgekehrt sind energetisch modernisierte oder neugebaute Objekte gefragter, was sich in höheren Preisen widerspiegelt.

Infrastruktur und Attraktivität

Unterhaching punktet mit einer hervorragenden Infrastruktur. Die S-Bahn-Linie S3 verbindet die Gemeinde in 20 Minuten mit der Münchner Innenstadt, und die Autobahnen A8 und A995 sorgen für gute Verkehrsanbindungen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen (z. B. Lise-Meitner-Gymnasium), Kindergärten und Sportvereine wie die SpVgg Unterhaching sind vor Ort vorhanden. Naherholungsgebiete wie der Perlacher Forst und der Landschaftspark Hachinger Tal erhöhen die Lebensqualität. Zudem ist Unterhaching ein Wirtschaftsstandort mit Unternehmen wie Develey, Wrigley und Supremo, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreibt.

Zukünftige Perspektiven

Für 2025 wird ein stabiler Immobilienmarkt in Unterhaching erwartet, mit einem leichten Preisanstieg von etwa 1–2 % für Wohnungen und Häuser. Die Nachfrage wird durch die wachsende Bevölkerung und die Attraktivität der Region gestützt, während das begrenzte Angebot an Neubauten die Preise stützt. Der Mietmarkt bleibt angespannt, da der Neubau nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Langfristig könnte die geplante Bodenbildung im Kaufsegment zu einer erneuten Preissteigerung führen, insbesondere wenn die Zinsen stabil bleiben oder sinken.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Unterhaching bleibt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen attraktiv. Hohe Kauf- und Mietpreise spiegeln die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität wider. Während Käufer von einem größeren Angebot und besseren Verhandlungsmöglichkeiten profitieren, bleibt der Mietmarkt angespannt. Energieeffizienz und gute Lagen sind entscheidende Werttreiber. Für Investoren bietet Unterhaching stabile Renditen, insbesondere bei Bestandsimmobilien, während Eigennutzer von der exzellenten Infrastruktur und Lebensqualität profitieren. Der Markt wird 2025 voraussichtlich stabil bleiben, mit Potenzial für moderate Preissteigerungen in den kommenden Jahren.

Umgebung von Unterhaching

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Gräfelfing (14.0000), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.