Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Gräfelfing

Immobilienmarkt Gräfelfing

Einleitung

Gräfelfing, eine Gemeinde am westlichen Stadtrand von München, gehört zu den begehrtesten Wohnlagen im Großraum der bayerischen Landeshauptstadt. Mit etwa 13.600 Einwohnern und rund 8.000 Privathaushalten zeichnet sich die Gartenstadt durch ihren Villencharakter, eine großzügige Bebauung und eine hervorragende Infrastruktur aus. Die Nähe zur Münchner Innenstadt, die idyllische Lage im Würmtal sowie die ausgezeichnete Anbindung an die Metropolregion machen Gräfelfing besonders attraktiv für Familien, Gutverdiener und Kapitalanleger. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Gräfelfing, analysiert die Preisentwicklung, die Nachfrage, die Markttrends sowie die Zukunftsaussichten für 2025 und darüber hinaus.

Lage und Infrastruktur

Gräfelfing liegt südlich von Pasing und ist durch die S-Bahn (ca. 15-20 Minuten bis München Zentrum) sowie die Autobahnen A96 und A95 hervorragend an die Münchner Innenstadt und das Umland angebunden. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Gräfelfing und Lochham, wobei der Hauptort Gräfelfing südlich der A96 liegt. Die Umgebung bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, darunter Spazier- und Radwege im Würmtal sowie die Nähe zu den oberbayerischen Seen wie dem Starnberger See (ca. 25 Minuten) und den Alpen (ca. 60 Minuten).

Die Infrastruktur ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität des Standorts. Gräfelfing verfügt über eine Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (z. B. Grundschule Gräfelfing, Kurt-Huber-Gymnasium), Kindergärten, kulturelle Einrichtungen wie Bibliotheken und ein Kino sowie eine gepflegte Gastronomie. Besonders beliebt sind die Gegenden rund um die Maria-Eich-Straße und die Tassilostraße östlich der S-Bahn, die für ihre gehobenen Wohnlagen bekannt sind. Der historische Charakter der Gemeinde, geprägt durch denkmalgeschützte Jugendstilvillen und moderne Einfamilienhäuser, unterstreicht den besonderen Reiz Gräfelfings.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Gräfelfing liegt im Jahr 2025 bei etwa 6.850 € bis 9.709 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Im Vergleich zu 2024 zeigt sich ein leichter Rückgang der Wohnungspreise um etwa 1,7 % bis 4,03 %. So lag der durchschnittliche Preis im Jahr 2024 bei etwa 9.516 €/m², während er 2025 auf rund 9.133 €/m² gesunken ist. Die Spanne reicht von günstigeren Wohnungen mit etwa 2.637 €/m² bis hin zu exklusiven Objekten mit bis zu 21.487 €/m² im Premiumsegment.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu Einfamilienhäusern leicht rückläufig, was auf die hohen Preise und die gestiegene Zinsbelastung zurückzuführen ist. Dennoch bleibt Gräfelfing aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Immobilien und der hohen Lebensqualität ein gefragter Standort, insbesondere für Neubauwohnungen mit modernem Design und gehobener Ausstattung.

Häuser

Häuser in Gräfelfing sind besonders gefragt und erzielen Quadratmeterpreise zwischen 7.273 € und 18.782 €, mit einem Durchschnitt von etwa 8.913 € bis 10.386 €/m². Im Vergleich zu 2024 (9.304 €/m²) zeigt sich ein leichter Rückgang, jedoch sind die Preise für hochwertige Immobilien, insbesondere Einfamilienhäuser und Villen, stabil oder sogar steigend. Im oberen Marktsegment erreichen Häuser mit gehobener Ausstattung und großen Grundstücken Preise von bis zu 3,0 Mio. €, wobei Luxusvillen auch deutlich darüber liegen können (z. B. 5,95 Mio. € für ein Einfamilienhaus mit 360 m² Wohnfläche).

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine kontinuierliche Wertsteigerung. Seit 2021 sind die Hauspreise um etwa 1,5 % bis 18 % gestiegen, was die Attraktivität von Gräfelfing als Investitionsstandort unterstreicht. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen, grünen Lagen wie der Leiblstraße oder in der Nähe der Bahnhofstraße erfreuen sich großer Beliebtheit.

Grundstücke

Grundstückspreise in Gräfelfing sind ebenfalls hoch und liegen im Durchschnitt bei etwa 2.650 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 3.632 €/m². Die Preise sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, mit einer leichten Prognose für 2025 von etwa 2.676 €/m². Aufgrund des begrenzten Angebots und der strengen Bebauungspläne, die eine Nachverdichtung einschränken, sind Grundstücke besonders gefragt. Beispiele wie ein 975 m² großes Baugrundstück in Premiumlage oder ein 1.767 m² großes Grundstück in der Nähe des Wallfahrerwegs zeigen das hohe Interesse an solchen Objekten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Gräfelfing bewegen sich auf einem hohen Niveau, sind jedoch im Vergleich zu den Kaufpreisen etwas stabiler. Für Mietwohnungen liegen die Durchschnittspreise bei etwa 15 € bis 20 €/m², abhängig von Lage und Ausstattung. Häuser zur Miete, wie Doppelhaushälften oder Villen, kosten zwischen 2.900 € und 5.950 € Kaltmiete pro Monat, je nach Größe und Ausstattung. Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt hoch, da viele Interessenten die hohen Kaufpreise scheuen und eine flexible Wohnsituation bevorzugen.

Markttrends und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Gräfelfing ist durch ein begrenztes Angebot und eine hohe Nachfrage geprägt. Die Kombination aus der Nähe zu München, der idyllischen Lage und der erstklassigen Infrastruktur macht die Gemeinde besonders attraktiv. Besonders gefragt sind:

• Einfamilienhäuser und Villen: Diese erfreuen sich großer Beliebtheit bei Familien und Gutverdienern, die Wert auf großzügige Grundstücke, moderne Architektur und Privatsphäre legen. Moderne Neubauvillen mit Bauhausstil oder offenen Grundrissen und großen Fensterflächen sind besonders gefragt.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Diese bieten eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und sind bei jungen Familien beliebt.

• Eigentumswohnungen: Besonders zentrumsnahe Wohnungen mit Balkon oder Terrasse und Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung finden schnell Käufer.

• Baugrundstücke: Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der hohen Nachfrage sind Grundstücke in Gräfelfing eine sichere Wertanlage.

Ein wesentlicher Trend ist die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Neubauprojekte mit modernen Heizsystemen, guter Dämmung und smarten Technologien sind besonders gefragt. Zudem spielt die Digitalisierung eine immer größere Rolle, mit virtuellen Besichtigungen und Online-Bewertungstools, die von Maklern wie VON POLL oder RIEDEL Immobilien angeboten werden.

Zukunftsaussichten 2025

Die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in Gräfelfing hängt stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Experten prognostizieren für 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln könnten. Dies würde zu stabilen oder leicht steigenden Preisen führen, insbesondere im Premiumsegment. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die strengen Bebauungspläne sorgen dafür, dass Gräfelfing auch in Zukunft ein exklusiver Standort bleibt, der hohe Wertsteigerungen verspricht.

Ein weiterer Faktor ist die wirtschaftliche Entwicklung in der Region München. Die starke Wirtschaft, die Nähe zu Forschungszentren wie dem Wissenschaftscampus Martinsried und die Attraktivität der Stadt für internationale Fachkräfte unterstützen die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und die begrenzte Bautätigkeit in Gräfelfing die Preise weiter in die Höhe treiben.

Herausforderungen

Trotz der positiven Aussichten gibt es auch Herausforderungen. Die hohen Immobilienpreise machen den Einstieg für junge Familien oder Erstkäufer schwierig. Zudem führt die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien zu einem intensiven Wettbewerb unter Käufern. Für Verkäufer ist eine professionelle Bewertung und Vermarktung entscheidend, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Makler wie RIEDEL, VON POLL oder Happy Immo bieten hier umfassende Dienstleistungen an, von der Wertermittlung bis zum Vertragsabschluss.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Gräfelfing bleibt 2025 ein äußerst attraktiver, aber auch hochpreisiger Markt. Die Kombination aus exzellenter Lage, hoher Lebensqualität und begrenzter Verfügbarkeit macht die Gemeinde zu einem Magneten für wohlhabende Käufer und Investoren. Während die Preise für Eigentumswohnungen leicht rückläufig sind, bleiben Häuser und Grundstücke stabil oder steigen im Wert. Für 2025 wird eine leichte Belebung des Marktes erwartet, getrieben durch mögliche Zinssenkungen und die anhaltende Attraktivität der Region. Eine professionelle Beratung durch erfahrene Immobilienmakler ist unerlässlich, um die Chancen auf diesem dynamischen Markt optimal zu nutzen.

Umgebung von Gräfelfing

Die kreisfreie Stadt München mit immerhin knapp 1,4 Millionen Einwohner ist nicht nur die einwohnerstärkste Metropole des Freistaates Bayern, sondern zugleich Verwaltungssitz der gleichnamigen Region im Regierungsbezirk Oberbayern. Doch widmen wir uns einmal den zahlreichen anderen Städten und Gemeinden der Region darunter Unterschleißheim (ca. 26.363), Unterhaching (rund 23.217), Ottobrunn (etwa 20.784), Haar (circa 19.879) sowie Taufkirchen (knapp 17.724) Einwohner, welche auf den nachfolgenden Plätzen zu finden sind. Es folgen weitere Städte und Gemeinden, deren Einwohnerzahlen weit über der 10.000er Marke liegen wie zum Beispiel Garching bei München (ca. 16.437), Ismaning (etwa 16.084), Neubiberg (14.500), Oberhaching (rund 12.775), Kirchheim bei München (12.800) sowie Grünwald (circa 11.086), Oberschleißheim (11.800), Planegg (11.100), Höhenkirchen-Siegertsbrunn (10.900), um nur einige bein Namen zu nennen sowie unter 10.000 Einwohner, Aschheim (9.200), Pullach (9.000), Hohenbrunn (8.800), Sauerlach (8.200), Putzbrunn (6.700), Feldkirchen (7.500), Aying (5.400). Weit abgeschlagen und mit gerade einmal rund 3.013 Einwohnern bildet die Gemeinde Straßlach-Dingharting das Schlußlicht dieses Landkreises.