Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Rohrdorf (am Inn)

Immobilienmarkt Rohrdorf

1. Einleitung

Rohrdorf (am Inn) ist eine Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, gelegen südöstlich von Rosenheim und östlich des Inns. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre idyllische Lage am Rande der Alpen, gute Verkehrsanbindungen und eine hohe Lebensqualität aus, was sie zu einem attraktiven Wohnstandort macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Rohrdorf, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Miet- und Kaufpreise sowie die Faktoren, die den Markt beeinflussen. Ziel ist es, ein umfassendes Bild der Immobilienlandschaft zu zeichnen, um potenziellen Käufern, Mietern und Investoren eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

2. Lage und Rahmenbedingungen

Rohrdorf liegt etwa 7 km von Rosenheim entfernt und profitiert von der Nähe zur Stadt sowie der guten Anbindung an die Autobahnen A8 und A93. Die Gemeinde verfügt über Haltestellen mehrerer Buslinien, die Verbindungen nach Rosenheim, Prien am Chiemsee und Raubling bieten. Der Bahnhof Rohrdorf (Oberbay) dient heute überwiegend dem Güterverkehr, jedoch gibt es Pläne, die öffentliche Verkehrsanbindung weiter zu verbessern, beispielsweise durch ein Anrufsammeltaxi. Die Umgebung ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit, was sowohl Familien als auch Pendler anspricht.

Die Gemeinde besteht aus 38 Gemeindeteilen, darunter Achenmühle, Lauterbach, Höhenmoos und Thansau, die jeweils unterschiedliche Wohnlagen bieten. Mittlere bis gute Wohnlagen dominieren, wobei die Nähe zu Natur und Bergen, wie dem Samerberg oder der Hochries, den Wohnwert steigert. Die Region ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie ein reges kulturelles und sportliches Angebot.

3. Angebot am Immobilienmarkt

Das Angebot an Immobilien in Rohrdorf ist begrenzt, was typisch für kleinere Gemeinden in der Nähe größerer Städte wie Rosenheim ist. Aktuelle Marktdaten zeigen, dass es in Rohrdorf selbst nur wenige direkte Angebote gibt, wobei die Suche oft auf die umliegenden Orte wie Rosenheim, Raubling, Samerberg oder Prien am Chiemsee ausgeweitet wird. Die verfügbaren Immobilien umfassen:

• Eigentumswohnungen: Diese reichen von kompakten 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, oft in Mehrfamilienhäusern aus den 1990er-Jahren, bis hin zu größeren 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse. Besonders in Achenmühle und Thansau gibt es vereinzelt moderne Neubauwohnungen oder sanierte Bestandswohnungen.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Bungalows dominieren das Segment. Viele Objekte bieten Bergblick und Gärten, was besonders für Familien attraktiv ist. Es gibt sowohl Neubauprojekte, die energetische Standards wie KfW-55 erfüllen, als auch ältere Bestandshäuser mit Renovierungsbedarf.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind selten und hochpreisig, da die Nachfrage groß ist. Beispielsweise werden Grundstücke in Thansau oder Achenmühle mit Flächen von 700 bis 2.200 m² angeboten, oft mit Baugenehmigungen für Ein- oder Zweifamilienhäuser.

• Sonderimmobilien: Dazu zählen Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen oder historische Objekte wie sanierte Innenhofhäuser. Diese sind jedoch eine Nische.

Die Verfügbarkeit ist stark eingeschränkt, da viele Objekte schnell vergriffen sind oder gar nicht erst öffentlich inseriert werden. Immobilienportale wie immowelt.de oder 1a-immobilienmarkt.de berichten häufig, dass in Rohrdorf selbst keine direkten Objekte verfügbar sind, was die Suche auf einen Umkreis von 20 km erweitert.

4. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Rohrdorf ist hoch, getrieben durch mehrere Faktoren:

• Familien: Die ruhige, naturnahe Lage, gute Schulen und Kindergärten machen Rohrdorf attraktiv für Familien, die Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften suchen.

• Pendler: Die Nähe zu Rosenheim und die gute Anbindung an München (ca. 60 km) ziehen Berufstätige an, die eine Alternative zum teuren Münchner Immobilienmarkt suchen.

• Investoren: Kapitalanleger zeigen Interesse an Eigentumswohnungen, insbesondere in Achenmühle, wo vermietete Objekte oder Wohnungspakete angeboten werden. Die hohe Mietrendite von Bestandswohnungen (ca. 4,3 %) macht Rohrdorf für Investoren attraktiv.

• Senioren und Ruhesuchende: Die idyllische Lage und barrierefreie Wohnungen sprechen ältere Menschen an, die eine ruhige Umgebung bevorzugen.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem Verkäufermarkt führt. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten, Grundstücke mit Baugenehmigung und Immobilien mit Bergblick oder guter Infrastrukturanbindung.

5. Preisentwicklung und Marktpreise

Die Immobilienpreise in Rohrdorf sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was den allgemeinen Trend in Oberbayern widerspiegelt. Die Preisentwicklung lässt sich wie folgt zusammenfassen:

5.1 Kaufpreise

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 4.300 bis 4.500 €/m². Seit 2018 ist ein Anstieg von rund 32–42 % zu verzeichnen, da die Preise damals bei etwa 3.200 €/m² lagen. Beispiele:

  • Eine 2-Zimmer-Wohnung (ca. 60 m²) in Achenmühle kostet etwa 250.000–300.000 €.

  • Eine vermietete Ferienwohnung (40 m²) in Achenmühle wird für ca. 164.000 € (inkl. Garage) angeboten.

• Häuser: Der Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 5.600–5.800 €/m², mit Spitzenwerten bis 7.200 €/m² für hochwertige Neubauten. Seit 2018 sind die Preise um ca. 31–40 % gestiegen. Beispiele:

  • Ein Einfamilienhaus (150 m²) kostet durchschnittlich 1.100.000 €.

  • Eine Doppelhaushälfte (160 m²) in Thansau liegt bei etwa 800.000–900.000 €.

• Grundstücke: Bodenrichtwerte sind nicht öffentlich verfügbar, aber Grundstücke kosten je nach Lage und Größe 600–1.000 €/m². Ein 747 m² großes Grundstück in Thansau ist für ca. 450.000 € erhältlich.

5.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Rohrdorf sind moderat im Vergleich zu München, aber höher als in ländlicheren Regionen:

• Bestandswohnungen: Durchschnittlich 8,06 €/m², mit einer leichten Steigerung von 1 % in den letzten Jahren.

• Neubauwohnungen: Ca. 9,94 €/m², mit einem starken Anstieg von 8,9 % in den letzten Jahren.

• Häuser: Bestandshäuser kosten etwa 7,15 €/m², Neubauten 9,25 €/m².

Die Bruttomietrendite liegt bei Bestandswohnungen bei 4,3 % und bei Neubauwohnungen bei 3,0 %, was Rohrdorf für Investoren interessant macht.

5.3 Preisentwicklung

Die Preise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, getrieben durch die hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und die Attraktivität der Region. Besonders in guten Wohnlagen (z. B. Thansau mit Bergblick) sind die Preissteigerungen ausgeprägt. Die Entwicklung wird voraussichtlich anhalten, da die Nähe zu Rosenheim und München sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrund den Druck auf den Markt erhöhen.

6. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Rohrdorf:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Rosenheim, gute Verkehrsanbindungen und die naturnahe Lage steigern die Attraktivität.

• Angebot und Nachfrage: Das geringe Angebot bei hoher Nachfrage führt zu einem Verkäufermarkt mit steigenden Preisen.

• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die Region Oberbayern ist wirtschaftlich stark, was die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Die Nähe zu München macht Rohrdorf zu einer kostengünstigeren Alternative.

• Energieeffizienz: Neubauten mit hohen energetischen Standards (z. B. KfW-55) sind gefragt, da Käufer langfristig Kosten sparen möchten.

• Demografische Entwicklung: Eine wachsende Bevölkerung und der Zuzug von Familien und Pendlern erhöhen den Bedarf an Wohnraum.

• Regionale Besonderheiten: Die Alpennähe, Freizeitmöglichkeiten (z. B. Inn-Radweg, Bodensee-Königssee-Radweg) und kulturelle Attraktionen wie das Achentaler Heimathaus machen Rohrdorf attraktiv.

7. Herausforderungen und Chancen

7.1 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien und Baugrundstücken erschwert den Marktzugang.

• Hohe Preise: Die starke Preisentwicklung macht den Kauf für einkommensschwächere Haushalte schwierig.

• Bodenrichtwerte: Aktuelle Bodenrichtwerte sind schwer zugänglich, was die Bewertung von Grundstücken erschwert.

• Infrastruktur: Obwohl die Anbindung gut ist, könnten weitere Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr die Attraktivität steigern.

7.2 Chancen

• Investitionspotenzial: Die hohe Mietrendite und die stabile Preisentwicklung machen Rohrdorf für Kapitalanleger attraktiv.

• Neubauprojekte: Energieeffiziente Neubauten bieten Chancen für Käufer, die moderne Standards suchen.

• Regionale Entwicklung: Die geplante Verbesserung der Verkehrsanbindung (z. B. Anrufsammeltaxi) könnte die Nachfrage weiter steigern.

• Lebensqualität: Die Kombination aus Natur, Infrastruktur und Nähe zu Rosenheim zieht weiterhin neue Bewohner an.

8. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Rohrdorf wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein. Die Preise werden vermutlich weiter steigen, insbesondere in guten Wohnlagen und für energieeffiziente Immobilien. Für Käufer und Investoren bleibt Rohrdorf attraktiv, da es eine kostengünstigere Alternative zu München bietet, ohne die Lebensqualität einzubüßen. Langfristig könnten neue Bauprojekte und eine verbesserte Infrastruktur das Angebot leicht erhöhen, jedoch wird die Nachfrage den Markt weiterhin dominieren.

Für potenzielle Käufer empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit lokalen Maklern und die Nutzung von Immobilienportalen, um auf neue Angebote schnell zu reagieren. Investoren sollten sich auf vermietete Eigentumswohnungen oder Neubauprojekte konzentrieren, um von der hohen Mietrendite zu profitieren. Mieter sollten mit steigenden Mieten rechnen, insbesondere im Neubaubereich, und frühzeitig nach Angeboten suchen.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Rohrdorf (am Inn) ist geprägt von einer hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und einer kontinuierlichen Preisentwicklung nach oben. Die idyllische Lage, gute Infrastruktur und die Nähe zu Rosenheim machen die Gemeinde zu einem begehrten Wohnstandort für Familien, Pend Pendler und Investoren. Trotz Herausforderungen wie hohen Preisen und begrenztem Angebot bietet der Markt zahlreiche Chancen, insbesondere für Investoren und Käufer, die von der stabilen Wertentwicklung und hohen Lebensqualität profitieren möchten. Eine fundierte Marktanalyse und schnelles Handeln sind entscheidend, um im dynamischen Immobilienmarkt von Rohrdorf erfolgreich zu sein.

Umgebung von Rohrdorf

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.