Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kolbermoor

Immobilienmarkt Kolbermoor

Einleitung

Kolbermoor ist eine dynamische Stadt im Landkreis Rosenheim in Bayern, die sich durch ihre attraktive Lage zwischen den Alpen und der Metropole München auszeichnet. Mit etwa 18.000 Einwohnern zählt sie zu den wachsenden Gemeinden in Oberbayern und profitiert von einer guten Balance zwischen urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Der Immobilienmarkt in Kolbermoor spiegelt diese Vorteile wider: Er ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere durch Pendler und Familien, die die Vorteile der Region schätzen. In den letzten Jahren hat der Markt eine leichte Stabilisierung erlebt, mit moderaten Preisanpassungen, die durch wirtschaftliche Entwicklungen und Zinsveränderungen beeinflusst werden. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand, Trends und Aussichten des Immobilienmarkts in Kolbermoor im Jahr 2025.

Lage, Demografie und Attraktivität

Kolbermoor liegt strategisch günstig am Rande des Chiemgau-Alpenvorlands, nur wenige Kilometer von Rosenheim entfernt und etwa 60 Kilometer südöstlich von München. Die Stadt ist gut an das Verkehrsnetz angebunden: Die Autobahn A8 führt direkt vorbei, und der Bahnhof ermöglicht schnelle Verbindungen nach München (ca. 40 Minuten) sowie in die Alpenregion. Dies macht Kolbermoor zu einem beliebten Wohnort für Berufspendler, die in München oder Rosenheim arbeiten, aber günstigeren und ruhigeren Wohnraum suchen.

Demografisch gesehen wächst Kolbermoor kontinuierlich. Die Bevölkerung hat in den letzten Jahren zugenommen, vor allem durch Zuzug junger Familien und Fachkräfte. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 43 Jahren, mit einem hohen Anteil an Paaren und Kindern. Die Geburtenrate ist überdurchschnittlich, und die Stadt bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen wie dem Spinnereipark oder dem Mangfalltal. Diese Faktoren steigern die Attraktivität für den Immobilienmarkt, da sie eine stabile Nachfrage nach Familienwohnungen und Häusern fördern. Gleichzeitig gibt es eine wachsende Zahl älterer Bewohner, die barrierefreie Wohnungen suchen, was den Markt diversifiziert.

Wirtschaft und Infrastruktur

Die Wirtschaft in Kolbermoor ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller Industrie, Handwerk und Dienstleistungen. Historisch bekannt als Textil- und Spinnereistandort, hat sich die Stadt zu einem modernen Gewerbezentrum entwickelt. Wichtige Arbeitgeber sind Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Handel, ergänzt durch Pendlerströme in die umliegenden Wirtschaftszentren. Die Arbeitslosenquote ist niedrig (unter 3 %), und das durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt bei etwa 4.000 Euro netto pro Monat, was über dem bayrischen Durchschnitt liegt.

Infrastrukturell ist Kolbermoor gut aufgestellt: Es gibt mehrere Gewerbegebiete, darunter den Conradty-Park, der neue Entwicklungen anzieht. Die Stadt investiert in nachhaltige Projekte, wie den Ausbau von Radwegen und öffentlichen Verkehrsmitteln, sowie in den Erhalt grüner Flächen. Diese Entwicklungen wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus, da sie die Lebensqualität erhöhen und Investitionen in Gewerbe- und Wohnimmobilien anregen. Allerdings führt der begrenzte Baulandvorrat zu einer Knappheit an Neubauten, was Preise antreibt.

Der Kaufmarkt für Immobilien

Der Kaufmarkt in Kolbermoor zeigt eine stabile, aber differenzierte Entwicklung. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.000 bis 5.800 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand. In zentralen oder gut angebundenen Lagen, wie nahe dem Stadtzentrum oder dem Bahnhof, können Preise bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter erreichen, während in Randbereichen günstigere Angebote ab 3.500 Euro verfügbar sind. Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich somit ein Kaufpreis von 400.000 bis 500.000 Euro. Die Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr zeigt eine leichte Steigerung von 2 bis 7 Prozent, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot.

Bei Häusern ist der Markt ähnlich robust. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 4.800 bis 5.700 Euro, wobei Einfamilienhäuser mit Garten in Familienvierteln besonders gefragt sind. Ein 150-Quadratmeter-Haus kostet typischerweise 700.000 bis 850.000 Euro. Hier gibt es regionale Unterschiede: In neueren Siedlungen oder mit moderner Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard) steigen die Preise, während ältere Objekte mit Sanierungsbedarf günstiger sind. Die Gesamtentwicklung weist auf eine Stabilisierung hin, mit möglichen Rückgängen von bis zu 10 Prozent bei weniger attraktiven Objekten, aber insgesamt positiven Trends durch wirtschaftliches Wachstum.

Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Lagerhallen, sind weniger dominant, aber wachsend. Preise liegen bei 3.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, mit Fokus auf den Conradty-Park. Das Angebot umfasst derzeit rund 100 Objekte, darunter 40 bis 50 Wohnungen und 20 bis 30 Häuser, was auf einen ausgeglichenen, aber wettbewerbsintensiven Markt hindeutet.

Der Mietmarkt

Der Mietmarkt in Kolbermoor ist angespannt und teurer als in vergleichbaren Kleinstädten. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 13 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter, was für eine 70-Quadratmeter-Wohnung eine Monatsmiete von 900 bis 1.100 Euro bedeutet. In guten Lagen, wie mit Balkon oder Nähe zur Natur, können Mieten bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die Preisentwicklung zeigt eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent im Vergleich zu 2024, bedingt durch hohe Nachfrage und begrenzte Neubauten.

Für Häuser liegt die Miete bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, mit typischen Monatskosten von 1.800 bis 2.500 Euro für ein Einfamilienhaus. Der Markt ist familienorientiert, mit einer hohen Quote an Langzeitmietern. Die Leerstandsrate ist niedrig (unter 2 %), was Vermieter begünstigt. Gewerbemieten variieren stark: Büros kosten 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter, Lagerflächen günstiger bei 5 bis 8 Euro. Insgesamt ist der Mietmarkt stabil, mit Potenzial für weitere Steigerungen durch Zuzug.

Trends und Einflussfaktoren

Aktuelle Trends im Kolbermoorer Immobilienmarkt umfassen eine Zunahme energieeffizienter Neubauten, die aufgrund steigender Energiekosten gefragt sind. Nachhaltigkeit spielt eine große Rolle, mit Fokus auf Solaranlagen und Wärmedämmung. Die Digitalisierung fördert Home-Office-taugliche Immobilien, was die Nachfrage nach ruhigen Lagen steigert.

Einflussfaktoren sind vielfältig: Die Nähe zu München treibt Preise hoch, da Kolbermoor als günstige Alternative dient. Wirtschaftliche Unsicherheiten, wie Zinsentwicklungen der EZB, können Preise dämpfen, während demografisches Wachstum und Infrastrukturausbau sie antreiben. Regionale Ereignisse, wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, verbessern die Attraktivität. Allerdings belastet der Mangel an Bauland den Markt, was zu längeren Verkaufszeiten bei älteren Objekten führt (durchschnittlich 20 bis 60 Tage).

Zukunftsaussichten und Prognose

Für 2025 und darüber hinaus wird eine Stabilisierung des Marktes erwartet, mit leichten Preisanstiegen von 2 bis 5 Prozent in guten Lagen. Die Prognose basiert auf anhaltendem Zuzug und wirtschaftlicher Stärke Bayerns. Langfristig (bis 2030) könnten Preise weiter steigen, insbesondere durch demografische Trends und den Bedarf an altersgerechtem Wohnen. Risiken umfassen höhere Zinsen oder wirtschaftliche Abschwächungen, die zu Korrekturen führen könnten. Insgesamt bleibt Kolbermoor ein attraktiver Markt für Investoren und Selbstnutzer, mit Potenzial für Wertsteigerungen in zentralen Bereichen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Kolbermoor ist robust und zukunftsorientiert, geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Mit moderaten Preisen im Vergleich zu München bietet er Chancen für Käufer und Mieter, die eine hohe Lebensqualität suchen. Trotz leichter Schwankungen durch externe Faktoren bleibt der Markt stabil und wächst mit der Stadt. Wer in Kolbermoor investiert, profitiert von einer Balance aus Natur, Infrastruktur und wirtschaftlicher Dynamik.

Umgebung von Kolbermoor

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Endorf (rund 8.222), Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.