Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Endorf

Immobilienmarkt Bad Endorf

Einleitung

Bad Endorf, eine Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, ist ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Die idyllische Lage am Chiemsee, die gute Verkehrsanbindung nach München und Salzburg sowie die hohe Lebensqualität durch die Nähe zu Natur und Erholungsgebieten machen Bad Endorf zu einem gefragten Wohnort. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bad Endorf, einschließlich Preisentwicklung, Angebot, Nachfrage, Trends und Zukunftsaussichten.

Marktsituation und Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Bad Endorf zeigt eine stabile, aber teils rückläufige Preisentwicklung, die von verschiedenen Faktoren wie Lage, Objekttyp und Ausstattung beeinflusst wird. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 4.600 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Preis rund 4.500 € pro Quadratmeter, während Häuser im Schnitt bei 4.800 € pro Quadratmeter liegen. Die Preisspanne variiert stark: Günstige Wohnungen starten bei etwa 2.900 € pro Quadratmeter, während hochwertige Objekte bis zu 7.900 € erreichen können.

Seit 2020 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um etwa 14 % und für Häuser um rund 13 % gestiegen. Allerdings hat sich die Preisentwicklung in den letzten Jahren verlangsamt. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) sind die Wohnungspreise 2025 leicht um 0,1 % gestiegen, während die Hauspreise um etwa 1,7 % gesunken sind. Diese Entwicklung spiegelt eine gewisse Marktsättigung und die Auswirkungen steigender Zinsen wider, die die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien dämpfen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bad Endorf sind moderat, aber ebenfalls gestiegen. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 8,50 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen rund 9,70 € pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte etwa 9,00 € und für Neubauten 9,80 € pro Quadratmeter. In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 4 % und für Neubauwohnungen um 1,6 % gestiegen. Besonders gefragt sind möblierte Wohnungen für temporäres Wohnen, etwa Ferienwohnungen, deren Preise saisonal schwanken (z. B. 1.250 € bis 2.500 € monatlich für eine 2-Zimmer-Wohnung).

Grundstückspreise

Grundstücke in Bad Endorf sind ebenfalls begehrt, da die Gemeinde sowohl für private Bauherren als auch für Investoren attraktiv ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 970 €, mit einer Spanne von 770 € bis 1.160 €. In den letzten zwölf Monaten sind die Grundstückspreise um etwa 1,2 % gefallen, auf Sicht von drei Jahren sogar um 11,6 %. Erschlossene Grundstücke kosten im Schnitt 13 % mehr als teilerschlossene und 172 % mehr als unerschlossene Grundstücke. Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 11 % teurer als solche ohne.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Bad Endorf ist vielfältig, reicht jedoch nicht immer an die Nachfrage heran, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Der Markt bietet derzeit etwa 40 Eigentumswohnungen, 250 Häuser und 30 Mietwohnungen. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Gartenanteil, die sich an Singles, Paare oder kleine Familien richten. Ein Beispiel ist eine 2-Zimmer-Wohnung mit 67 m² für 278.000 € in zentraler Lage, die durch die Nähe zum Bahnhof und zu Einkaufsmöglichkeiten punktet.

Häuser, insbesondere Einfamilienhäuser und Doppelhäuser, sind ebenfalls stark nachgefragt. Ein modernes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2007 mit 112 m² Wohnfläche kostet etwa 800.000 €, während ein gepflegtes Landhaus mit großem Garten für rund 1.000.000 € angeboten wird. Mehrfamilienhäuser, die sich an Kapitalanleger richten, sind seltener, aber ebenfalls vorhanden, etwa ein Objekt mit 11 Wohneinheiten für etwa 2.000.000 €.

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Bad Endorf ist kleiner, aber stabil. Es gibt derzeit wenige Mietangebote, etwa ein 210 m² großes Ladenlokal an der Hauptverkehrsstraße für 2.500 € Kaltmiete. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist moderat, wird jedoch durch die gute Verkehrsanbindung und die touristische Attraktivität der Region gestützt.

Grundstücke

Das Angebot an Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Ein sonniges Grundstück mit 739 m² in einem gewachsenen Wohngebiet kostet etwa 700.000 €. Viele Grundstücke sind bereits voll erschlossen, und einige haben Baugenehmigungen, was den Baubeginn erleichtert. Besonders gefragt sind Grundstücke in erhöhten Lagen mit Bergblick, wie im Ortsteil Mauerkirchen.

Markttrends und Besonderheiten

Bad Endorf zeichnet sich durch eine Kombination aus Naturidylle und guter Infrastruktur aus, was den Immobilienmarkt prägt. Zu den aktuellen Trends gehören:

1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Viele Neubauten, etwa in der Jahnstraße, setzen auf hohe Energieeffizienz (z. B. Energieeffizienzklasse A) und moderne Architektur. Diese Objekte sind besonders bei umweltbewussten Käufern gefragt.

2. Möbliertes Wohnen auf Zeit: Aufgrund der touristischen Attraktivität der Region gibt es eine hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen und möblierten Mietwohnungen. Diese bieten saisonale Preismodelle und sind für Kapitalanleger interessant.

3. Zentrale Lage mit Naturverbundenheit: Immobilien in zentraler Lage mit guter Anbindung (z. B. 5 Gehminuten zum Bahnhof) und gleichzeitigem Blick auf Berge oder den Simssee erzielen die höchsten Preise.

4. Individualisierung: Käufer legen Wert auf durchdachte Grundrisse und flexible Nutzungsmöglichkeiten, etwa Maisonette-Wohnungen oder Townhouses.

Ein bemerkenswertes Projekt ist die Entwicklung eines Wohnensembles in der Jahnstraße durch ein lokales Familienunternehmen. Dieses umfasst 40 Wohneinheiten, von kleinen Apartments bis zu Penthouse-Wohnungen, eingebettet in eine parkähnliche Begrünung. Solche Projekte zeigen das Potenzial für hochwertige Wohnanlagen in Bad Endorf.

Zukunftsaussichten

Die Zukunft des Immobilienmarkts in Bad Endorf wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

1. Zinsentwicklung: Experten erwarten 2025 Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank, was die Nachfrage nach Immobilien wieder beleben könnte. Dies würde insbesondere den Markt für Häuser und Grundstücke ankurbeln.

2. Demografische Entwicklung: Die Attraktivität Bad Endorfs für Familien, Pendler und Senioren wird weiterhin die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und barrierefreien Objekten steigern.

3. Infrastruktur und Tourismus: Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zum Chiemsee machen Bad Endorf langfristig attraktiv für Investoren, insbesondere im Bereich Ferienimmobilien.

4. Marktstabilität: Trotz leichter Preisschwankungen bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region hoch bleibt. Allerdings könnten begrenzte Bauflächen die Preise für Grundstücke weiter treiben.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Endorf ist geprägt von einer hohen Lebensqualität, stabilen Preisen und einer starken Nachfrage nach Wohnimmobilien. Eigentumswohnungen und Häuser in zentraler Lage mit Naturverbundenheit sind besonders gefragt, während Grundstücke aufgrund begrenzten Angebots teuer bleiben. Mietpreise und Ferienwohnungen bieten Chancen für Investoren, während Nachhaltigkeit und moderne Architektur die Markttrends prägen. Mit erwarteten Zinssenkungen und der anhaltenden Attraktivität der Region bleibt Bad Endorf ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen. Für eine genaue Bewertung einzelner Objekte ist jedoch eine individuelle Analyse durch Experten ratsam.

Umgebung von Bad Endorf

Ganz weit vorne ist natürlich die kreisfreie Stadt Rosenheim mit circa 60.464 Einwohnern, innerhalb des gleichnamigen Landkreises, welcher diese nicht nur völlig umschließt, sondern zugleich dessen Verwaltungssitz stellt. Gefolgt von Kolbermoor (ca. 18.065), Bad Aibling (etwa 17.633), Bruckmühl (knapp 15.878), Wasserburg a.Inn (rund 12.348), Raubling (11.500), Stephanskirchen (10.500) und Prien a.Chiemsee (circa 10.309), Feldkirchen-Westerham (10.900) Einwohner, präsentieren sich eine Reihe weiterer lebenswerter Ortschaften im Landkreis Rosenheim. Doch noch weitaus mehr Gemeinden und Märkte sind ebenfalls in der Region heimisch wie zum Beispiel Bad Feilnbach (8.300), Tuntenhausen (7.100), Aschau (5.700), Großkarolinenfeld (ca. 7.123), Kiefersfelden (6.800), Bernau a.Chiemsee (etwa 6.588), Brannenburg (6.300), Rohrdorf (5.800), Neubeuern (4.300) oder Riedering (knapp 5.488), Oberaudorf (5.300) Einwohner. Ganz weit hinten, genauer gesagt auf den letzten Platz des Landkreises, ist die Gemeinde Höslwang zu finden, welche mit ihren rund 1.265 Einwohnern als die Rote Laterne bezeichnet werden darf.