Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bodenmais

Immobilienmarkt Bodenmais

Einleitung

Bodenmais, ein heilklimatischer Kurort im Bayerischen Wald, ist bekannt für seine idyllische Lage am Fuße des Großen Arbers und seine Attraktivität als Tourismusdestination. Die malerische Natur, die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und die gut entwickelte Infrastruktur machen Bodenmais zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Bodenmais, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Mietpreise, Renditechancen sowie Trends und Prognosen für das Jahr 2025.

1. Überblick über Bodenmais

Bodenmais liegt im Landkreis Regen in Niederbayern und ist von einer beeindruckenden Naturlandschaft mit Wäldern, Bergen und Seen umgeben. Der Ort ist ein beliebtes Ziel für Wanderer, Skifahrer und Wellnessurlauber, was die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere Ferienwohnungen und -häusern, antreibt. Die Gemeinde besteht aus 19 Ortsteilen, darunter der Hauptort Bodenmais, Silberberg und Mais, und bietet eine Mischung aus urbaner Infrastruktur und ländlicher Idylle. Mit einer Einwohnerzahl von etwa 3.400 und einer hohen Lebensqualität ist Bodenmais sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv.

2. Immobilienpreise

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Bodenmais zeigt im Jahr 2025 eine stabile, aber leicht steigende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.300 €, während Häuser einen durchschnittlichen Preis von rund 1.950 € pro Quadratmeter erzielen. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Günstige Wohnungen sind ab etwa 1.056 € pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige Objekte in Toplagen Preise von bis zu 4.032 € pro Quadratmeter erreichen können. Häuser bewegen sich in einer Bandbreite von 746 € bis 3.000 € pro Quadratmeter.

Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 16,8 % und für Häuser um 15,6 % gestiegen, was auf die hohe Nachfrage nach Immobilien in touristisch attraktiven Regionen wie Bodenmais zurückzuführen ist. Besonders Objekte in Aussichtslagen, wie am Silberberg, oder modernisierte Immobilien mit energetischer Sanierung erzielen höhere Preise. Neubauten, die den KfW-55-Effizienzhausstandard erfüllen, sind besonders gefragt und liegen im oberen Preissegment.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bodenmais sind moderat, was den Ort für Investoren interessant macht. Der durchschnittliche Mietspiegel für 2025 liegt bei einer Kaltmiete von 7,46 € pro Quadratmeter, zuzüglich Nebenkosten von etwa 2,48 € pro Quadratmeter, was eine Warmmiete von rund 9,94 € pro Quadratmeter ergibt. Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 5,32 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen bis zu 6,87 € pro Quadratmeter erreichen. Für Häuser liegen die Mietpreise für Bestandsobjekte bei etwa 4,14 € und für Neubauten bei 6,07 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise variieren je nach Lage und Ausstattung, wobei zentrumsnahe oder aussichtsreiche Objekte höhere Mieten erzielen.

3. Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Bodenmais ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Ferienwohnungen. Aktuell gibt es etwa 28 Kauf- und 7 Mietangebote in der Gemeinde, wobei die Mehrheit der Objekte Einfamilienhäuser und kleinere Wohnungen mit 2 bis 3 Zimmern sind. Besonders gefragt sind modernisierte oder neuwertige Immobilien, die barrierefrei sind oder über energetische Sanierungen verfügen, wie beispielsweise Wärmedämmung oder moderne Heizsysteme.

Einfamilienhäuser in zentraler Lage oder mit Aussichtslage, wie in Hanglagen mit Blick auf den Silberberg, erfreuen sich großer Beliebtheit. Ein typisches Einfamilienhaus mit 230 bis 360 m² Wohnfläche kostet zwischen 349.000 € und 799.000 €, abhängig von Baujahr und Zustand. Mehrfamilienhäuser und Pensionen, die als Renditeobjekte genutzt werden können, liegen preislich zwischen 450.000 € und 885.000 €.

Gewerbeimmobilien

Neben Wohnimmobilien gibt es in Bodenmais auch ein Angebot an Gewerbeimmobilien, insbesondere Hotels und Pensionen, die vom Tourismus profitieren. Ein Beispiel ist ein Hotel mit 23 Zimmern in Randlage, das für etwa 1,19 Millionen € zum Verkauf steht. Gewerbeeinheiten in zentralen Lagen, wie an der Einkaufsstraße, sind ebenfalls verfügbar und eignen sich für Einzelhandel oder Dienstleistungen. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist stabil, da der Tourismus in Bodenmais ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist.

Grundstücke

Grundstücke sind in Bodenmais ebenfalls gefragt, insbesondere für den Bau von Ferienhäusern oder Einfamilienhäusern. Wald- und Wiesengrundstücke in Mais oder Klause werden zu Preisen zwischen 91.000 € und 690.000 € angeboten, abhängig von Größe und Lage. Große Grundstücke mit über 3.000 m² sind selten, aber sehr begehrt, da sie Potenzial für umfangreiche Bauprojekte oder landwirtschaftliche Nutzung bieten.

4. Wohnstruktur und Heizungsarten

Bodenmais verfügt über etwa 2.240 Wohnungen, von denen 48,3 % von Eigentümern selbst genutzt werden, 34,3 % vermietet sind und 8,6 % als Ferien- oder Freizeitwohnungen dienen. Der Leerstand liegt bei 8,8 %, was auf eine hohe Nachfrage und eine gute Vermarktungsdauer hinweist. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 95,8 m², was großzügigen Wohnraum ermöglicht.

Die Heizungsarten sind vielfältig, wobei Ölheizungen mit 49,6 % dominieren, gefolgt von Gasheizungen (21,3 %), Fernwärme (12,4 %) und Holz- oder Pelletheizungen (11,9 %). Nachhaltige Heizsysteme wie Solarenergie, Geothermie oder Wärmepumpen gewinnen an Bedeutung, sind aber mit 2,1 % noch unterrepräsentiert. Der hohe Anteil an Einfamilienhäusern und die Verfügbarkeit moderner Heizsysteme machen Bodenmais für umweltbewusste Käufer attraktiv.

5. Renditechancen

Bodenmais bietet aufgrund seiner touristischen Attraktivität gute Renditechancen, insbesondere für Ferienwohnungen und Pensionen. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 6,4 %, was im Bundesvergleich hoch ist, während Neubauwohnungen Renditen von etwa 3,4 % erzielen. Pensionen und Mehrfamilienhäuser, die als Ferienunterkünfte vermietet werden, können Renditen von über 10 % erreichen, insbesondere wenn sie modernisiert sind und in aussichtsreichen Lagen liegen.

Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich in den letzten Jahren verkürzt, wobei Kaufobjekte im Durchschnitt 57 Tage online sind, bevor sie verkauft werden. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage und Liquidität des Marktes hin. Investoren profitieren von der Möglichkeit, Immobilien sowohl für den Eigenbedarf als auch für die Vermietung an Touristen zu nutzen, was die Flexibilität und Attraktivität des Marktes erhöht.

6. Trends und Prognosen

Nachhaltigkeit und energetische Sanierung

Ein starker Trend in Bodenmais ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Objekte mit KfW-55-Standard oder kernsanierten Gebäuden mit Wärmedämmung und modernen Heizsystemen sind besonders gefragt. Diese Immobilien erzielen nicht nur höhere Preise, sondern sind auch für Mieter und Käufer attraktiv, da sie langfristig Kosten sparen.

Tourismus als Treiber

Der Tourismus bleibt ein zentraler Faktor für den Immobilienmarkt in Bodenmais. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern wird durch die Attraktivität des Bayerischen Waldes und die Nähe zu Freizeitangeboten wie dem Großen Arber gestützt. Investoren setzen zunehmend auf die Vermietung von Immobilien über Plattformen wie Airbnb oder lokale Anbieter, um von der touristischen Nachfrage zu profitieren.

Preisentwicklung

Für 2025 wird eine moderate Preissteigerung erwartet, da die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen, touristisch attraktiven Regionen wie Bodenmais weiterhin hoch ist. Die Preise für Eigentumswohnungen könnten um etwa 2-3 % steigen, während Häuserpreise stabil bleiben oder leicht zunehmen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken könnte die Preise für Bauland weiter in die Höhe treiben.

Digitalisierung der Immobiliensuche

Die Digitalisierung prägt auch den Immobilienmarkt in Bodenmais. Online-Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 und Kleinanzeigen.de sind die bevorzugten Kanäle für die Immobiliensuche. Suchagenten und E-Mail-Benachrichtigungen werden von potenziellen Käufern und Mietern häufig genutzt, um passende Angebote schnell zu finden.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bodenmais ist im Jahr 2025 robust und attraktiv, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren. Die Kombination aus moderaten Kauf- und Mietpreisen, einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien und einer idyllischen Lage macht Bodenmais zu einem begehrten Standort. Besonders hervorzuheben sind die guten Renditechancen durch touristische Vermietung und die wachsende Bedeutung von nachhaltigen, energieeffizienten Immobilien. Für die Zukunft ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen, wobei die touristische Attraktivität und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken den Markt weiter prägen werden.

Umgebung von Bodenmais

Die Stadt Regen verfügt mit ca. 10.714 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern ist zugleich Sitz des Verwaltungsrates in der aus 24 Städten, Märkten und Gemeinden bestehenden Region. Es folgen zwei weitere Städte darunter Zwiesel (rund 9.257) sowie Viechtach (etwa 8.002) Einwohner. Weiterhin gehören zum Beispiel Bischofsmais (knapp 3.189) und Rinchnach (ca. 3.079) Einwohner zum Landkreis. Nachdem eine Vielzahl weiterer Märkte und Gemeinden folgten darunter Teinach (etwa 2.824), Ruhmannsfelden (2.000), Kirchberg im Wald (4.300) oder Kollnburg (circa 2.809), gelangt man zur Einwohnerschwächsten Gemeinde Achslach, welche mit nur 904 Einwohnern das Schlußlicht der Region Regen bildet.