Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Regen

Immobilienmärkte im Landkreis Regen

Einleitung

Der Landkreis Regen, gelegen im Herzen des Bayerischen Waldes, ist eine Region, die durch ihre idyllische Landschaft, ihre Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald und eine hohe Lebensqualität geprägt ist. Die Kreisstadt Regen, benannt nach dem Fluss Schwarzer Regen, sowie die umliegenden Gemeinden wie Viechtach, Zwiesel und Bodenmais bieten eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Infrastruktur. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Regen, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot und Besonderheiten der Region.

1. Überblick über den Landkreis Regen

Der Landkreis Regen erstreckt sich über eine Fläche von etwa 975 Quadratkilometern und hat eine Bevölkerung von rund 77.000 Einwohnern. Die Region ist bekannt für ihre naturnahe Lage und ihre touristische Attraktivität, insbesondere durch den Nationalpark Bayerischer Wald. Die Kreisstadt Regen sowie andere Gemeinden wie Bodenmais, Zwiesel und Viechtach sind sowohl für Einheimische als auch für Zuzügler attraktiv, die ein Gleichgewicht zwischen Naturverbundenheit und guter Erreichbarkeit suchen. Die Verkehrsanbindung ist durch die Bundesstraßen B11 und B85 sowie die Waldbahn mit stündlichen Verbindungen nach Plattling und Bayerisch Eisenstein gut ausgebaut. Regional- und Stadtbusse sowie Rufbusse ergänzen die Mobilität vor Ort.

2. Immobilienpreise und Preisentwicklung

2.1. Hauspreise

Im Landkreis Regen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser aktuell bei etwa 1.879 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine stabile Preisentwicklung mit einer minimalen Steigerung von etwa 0%. In bestimmten Gemeinden, wie Bodenmais oder Viechtach, die durch ihre touristische Attraktivität hervorstechen, können die Preise jedoch höher liegen, insbesondere für Immobilien in Aussichtslagen oder mit modernen Ausstattungen. Einfamilienhäuser dominieren das Angebot, wobei die Preise stark von Lage, Zustand und Baujahr abhängen. So kosten kernsanierte Einfamilienhäuser oder Neubauten in begehrten Lagen wie Kirchberg im Wald oder Gotteszell oft mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter, während renovierungsbedürftige Objekte in ländlicheren Gemeinden wie Prackenbach oder Kollnburg günstiger erhältlich sind.

2.2. Wohnungspreise

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 2.242 Euro, was eine moderate Steigerung von etwa 4,41% im Vergleich zum Vorquartal darstellt. Besonders in der Kreisstadt Regen und in Viechtach sind moderne Neubauwohnungen gefragt, die oft nach KfW-55-Standard errichtet werden und mit Features wie Aufzügen oder barrierefreiem Zugang ausgestattet sind. Der Mietpreis für Wohnungen liegt in der Regel zwischen 4 und 6 Euro pro Quadratmeter, wobei in Einzelfällen, insbesondere bei hochwertigen Objekten, auch Preise über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

2.3. Grundstückspreise

Die Preise für Baugrundstücke variieren stark je nach Lage und Größe. In begehrten Wohngebieten wie dem neuen Wohngebiet „Am Gießhübl“ in Gotteszell oder in zentralen Lagen von Regen können Grundstücke zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter kosten. In ländlicheren Gebieten wie Achslach oder Patersdorf sind Grundstücke oft günstiger, wobei die Verfügbarkeit von Bauland durch restriktive Bauvorschriften und die begrenzte Fläche im Nationalparkgebiet eingeschränkt ist.

3. Angebot und Nachfrage

3.1. Angebot

Das Immobilienangebot im Landkreis Regen ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser sowie Bauernhöfe und Grundstücke. Laut aktuellen Immobilienportalen gibt es im Landkreis etwa 350 Immobilien zum Kauf, darunter etwa 240 Häuser und 170 Eigentumswohnungen. Besonders Einfamilienhäuser (ca. 64 Angebote in Regen) und Doppelhaushälften (ca. 7 Angebote) sind stark vertreten. In touristisch geprägten Gemeinden wie Bodenmais gibt es zudem ein breites Angebot an Ferienwohnungen und -häusern, die oft als Kapitalanlage genutzt werden. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, wie etwa Pensionen oder Wohn- und Geschäftshäuser, sind ebenfalls verfügbar, jedoch in geringerer Zahl.

3.2. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Regen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Naturnähe und Lebensqualität: Die Region zieht Käufer an, die die Nähe zur Natur und die Ruhe des Bayerischen Waldes schätzen. Besonders Familien und Senioren suchen Einfamilienhäuser oder barrierefreie Wohnungen in Gemeinden wie Regen, Zwiesel oder Kirchberg im Wald.

• Tourismus: In Orten wie Bodenmais besteht eine hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien, die sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung genutzt werden.

• Bevölkerungsrückgang: Der Landkreis verzeichnet einen leichten Bevölkerungsrückgang, was die Nachfrage nach Wohnraum in ländlicheren Gebieten dämpfen kann. Dennoch bleibt die Nachfrage in zentraleren Orten wie Regen stabil.

• Infrastruktur und Arbeitsmarkt: Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Städten wie Deggendorf oder Passau machen den Landkreis auch für Pendler attraktiv.

3.3. Besondere Trends

• Sanierungsobjekte: Viele ältere Immobilien, insbesondere aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, sind renovierungsbedürftig und bieten Potenzial für Käufer, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten suchen.

• Energieeffizienz: Neubauten und sanierte Immobilien mit hohem Energiestandard (z. B. KfW-55) sind besonders gefragt, da Käufer zunehmend Wert auf niedrige Heizkosten und Nachhaltigkeit legen.

• Kapitalanlagen: Pflegeapartments und Ferienwohnungen gewinnen an Beliebtheit, da sie stabile Mieteinnahmen versprechen, insbesondere in touristischen Hotspots wie Bodenmais.

4. Besonderheiten des Immobilienmarkts im Landkreis Regen

4.1. Regionale Unterschiede

Der Immobilienmarkt im Landkreis Regen ist nicht homogen. In der Kreisstadt Regen und in Viechtach sind die Preise tendenziell höher, da diese Orte eine bessere Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen bieten. Ländlichere Gemeinden wie Kollnburg oder Prackenbach hingegen haben niedrigere Preise, aber oft auch eine geringere Nachfrage. Orte wie Bodenmais profitieren von ihrer touristischen Attraktivität, was die Preise für Ferienimmobilien in die Höhe treibt.

4.2. Infrastruktur und Freizeitwert

Die Region bietet eine hohe Lebensqualität durch zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie Wandern im Nationalpark Bayerischer Wald, Kanutouren auf dem Regen oder Besuche der Burgruine Weißenstein. Die Nähe zu Tschechien und die gute Anbindung an die Bundesstraßen machen den Landkreis auch für Gewerbetreibende interessant. Schulen, Kitas und ein integrativer Kindergarten sorgen für eine familienfreundliche Umgebung.

4.3. Herausforderungen

• Bevölkerungsrückgang: Der Rückgang der Einwohnerzahl (z. B. in Regen um 762 Personen zwischen 2011 und 2022) kann die Nachfrage nach Wohnraum in kleineren Gemeinden dämpfen.

• Begrenztes Bauland: Die Lage im Nationalpark Bayerischer Wald schränkt die Verfügbarkeit von Bauland ein, was die Preise für Grundstücke in begehrten Lagen erhöht.

• Renovierungsbedarf: Viele Immobilien, insbesondere ältere Einfamilienhäuser, erfordern umfangreiche Sanierungen, was für Käufer mit begrenztem Budget eine Hürde darstellen kann.

5. Zukunftsausblick

Der Immobilienmarkt im Landkreis Regen wird auch in den kommenden Jahren von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung geprägt sein. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien und Ferienwohnungen wird voraussichtlich weiter zunehmen, insbesondere in touristisch attraktiven Gebieten. Gleichzeitig könnten der demografische Wandel und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland die Entwicklung in ländlicheren Gemeinden bremsen. Infrastrukturprojekte, wie die Verbesserung der Verkehrsanbindungen, könnten die Attraktivität der Region weiter steigern.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt im Landkreis Regen bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer und Investoren, die Wert auf Naturnähe, Lebensqualität und eine gute Infrastruktur legen. Während die Preise für Häuser und Wohnungen moderat steigen, bleibt die Region im Vergleich zu urbanen Zentren wie München oder Regensburg erschwinglich. Besonders Einfamilienhäuser, moderne Neubauwohnungen und Ferienimmobilien sind gefragt. Für Käufer, die bereit sind, in Sanierungen zu investieren, bieten ältere Objekte attraktive Möglichkeiten. Der Landkreis Regen bleibt ein Geheimtipp für alle, die ein Zuhause inmitten der Natur suchen, ohne auf eine gute Anbindung verzichten zu müssen.