Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Viechtach

Immobilienmarkt Viechtach

Einleitung

Viechtach, eine idyllische Stadt im niederbayerischen Landkreis Regen, liegt im Herzen des Bayerischen Waldes und wird oft als „Bayerisch Kanada“ bezeichnet. Die malerische Landschaft, die Nähe zur Natur und die gute Infrastruktur machen Viechtach zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Viechtach, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Trends und Zukunftsperspektiven, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten und Marktbeobachtungen.

1. Lage und Besonderheiten von Viechtach

Viechtach ist ein staatlich anerkannter Luftkurort, der eine hohe Lebensqualität durch seine naturnahe Umgebung und die Nähe zu Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwegen, dem Schwarzen Regen und Sehenswürdigkeiten wie der Burg Neunussberg bietet. Die Stadt gliedert sich in 94 Ortsteile, darunter zentrumsnahe Bereiche wie Reichsdorf, Schlatzendorf und Blossersberg, sowie ländlichere Gebiete wie Wiesing. Viechtach verfügt über eine gute Infrastruktur mit Supermärkten, Schulen, Kindergärten, einem Bahnhof mit stündlichen Verbindungen der Waldbahn und einer Stadtbuslinie. Die Bundesstraße 85 und die etwa 30 Kilometer entfernte Autobahn sorgen für eine gute Anbindung, während der Flughafen München etwa 150 Kilometer entfernt liegt.

2. Immobilienangebot in Viechtach

Der Immobilienmarkt in Viechtach ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Ferienappartements, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke. Aktuelle Angebote zeigen eine breite Preisspanne, die von der Lage, dem Baujahr und dem Zustand der Immobilie abhängt. Beispiele aus dem Markt umfassen:

• Einfamilienhäuser: Preise reichen von etwa 249.000 € für ein renovierungsbedürftiges Haus (ca. 150 m², Baujahr 1967) bis hin zu 499.000 € für ein modernes Haus mit 170 m² Wohnfläche.

• Mehrfamilienhäuser: Ein Mehrfamilienhaus mit 228 m² Wohnfläche und einem 4.481 m² großen Grundstück wird für etwa 995.000 € angeboten.

• Eigentumswohnungen: Neubauwohnungen mit 2–3 Zimmern (53–96 m²) kosten zwischen 209.900 € und 404.900 €. Bestandswohnungen sind teils günstiger, z. B. eine 43 m² Wohnung für 33.000 €.

• Doppelhäuser: Ein neues Doppelhaus in Schlatzendorf mit 155 m² Wohnfläche und Dachterrasse wird für etwa 374.000 € angeboten.

• Gewerbeimmobilien: Ein historisches Geschäftsgebäude im Zentrum (ca. 416 m² Nutzfläche, Baujahr ca. 1675) generiert jährliche Mieteinnahmen von etwa 10.620 €.

• Baugrundstücke: Ein ebenerdiges Grundstück mit 1.000 m² in zentraler Lage kostet etwa 100.000 €.

Die Angebotsdichte ist moderat, mit etwa 50–70 aktiven Immobilienanzeigen, wobei Neubauprojekte wie das Wohnensemble am Dr. Schellerer Park (16 Wohneinheiten) die Attraktivität des Marktes erhöhen.

3. Preisanalyse

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Viechtach zeigen eine moderate, aber stetige Entwicklung. Aktuelle Durchschnittspreise (Stand Q3/2024):

• Häuser: Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.004 €, ein Anstieg von 16,69 % im Vergleich zum Vorjahr (1.508 €/m² im Jahr 2023). Zum Vorquartal beträgt der Anstieg 7,16 %.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.711 €, was einem Rückgang von 18,86 % im Vergleich zum Vorjahr (2.874 €/m²) entspricht. Zum Vorquartal beträgt der Rückgang 21,58 %.

Die Preisunterschiede sind stark von der Lage abhängig. Zentrumsnahe Lagen wie Schlatzendorf oder Blossersberg sind teurer, während ländlichere Ortsteile wie Wiesing günstigere Optionen bieten. Neubauwohnungen sind aufgrund moderner Ausstattung und Energieeffizienz (z. B. Solaranlagen, Wärmepumpen) teurer als Bestandsimmobilien.

Mietpreise

Die Mietpreise in Viechtach sind stabil, aber leicht rückläufig:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 7,94 €, ein Rückgang von 3,99 % im Vergleich zum Vorjahr. Zum Vorquartal beträgt der Rückgang 0,38 %.

• Häuser: Der Quadratmeterpreis liegt bei 7,87 €, ein Anstieg von 3,15 % im Vergleich zum Vorjahr, jedoch ein Rückgang von 0,6 % zum Vorquartal.

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt etwa 27 Tage, für Kaufimmobilien etwa 57 Tage, was auf eine hohe Nachfrage nach Mietobjeten und eine etwas längere Entscheidungsfindung beim Kauf hinweist.

4. Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Viechtach ist robust, getrieben durch die Attraktivität des Bayerischen Waldes als Urlaubs- und Wohnregion. Besonders gefragt sind:

• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser: Diese sind bei Familien beliebt, die die Kombination aus ländlichem Flair und guter Infrastruktur schätzen.

• Ferienappartements: Aufgrund des Tourismus („Wohnen, wo andere Urlaub machen“) sind Ferienwohnungen, z. B. im Sporthotel am Pfahl, attraktiv für Investoren.

• Neubauprojekte: Moderne, energieeffiziente Häuser und Wohnungen (z. B. mit Gas-Fußbodenheizung, Wärmepumpen) sprechen Käufer an, die Wert auf Nachhaltigkeit legen.

• Gewerbeimmobilien: Gewerbegebiete wie Riedbach-West oder Bräuhausweg ziehen Unternehmen an, die von der zentralen Lage profitieren.

Ein Trend ist die steigende Nachfrage nach Immobilien mit Blick ins Grüne und Nähe zu Freizeitmöglichkeiten wie dem Schwarzen Regen oder dem Dr. Schellerer Park. Gleichzeitig bleibt der Markt für Bestandsimmobilien attraktiv, da diese oft günstiger sind und Renovierungspotenzial bieten.

5. Infrastruktur und Einflussfaktoren

Die Infrastruktur in Viechtach unterstützt den Immobilienmarkt positiv. Schulen (Grundschule, Realschule, Gymnasium), Kindergärten, ein Freibad, Fitnessstudios und kulturelle Einrichtungen wie das Kristallmuseum erhöhen die Attraktivität. Die Nähe zu Natur und Freizeitaktivitäten (Wandern, Kanufahren, Golfen) zieht sowohl Einwohner als auch Investoren an. Allerdings beeinflussen weltweite wirtschaftliche Herausforderungen, wie steigende Zinsen und Baukosten, den Markt. Neubauprojekte sind teurer, was die Nachfrage nach Bestandsimmobilien steigert.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Viechtach bleibt vielversprechend, da die Region als Luftkurort und Tourismusziel weiter an Bedeutung gewinnt. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien wird voraussichtlich steigen, da der Bayerische Wald als Erholungsgebiet an Popularität gewinnt. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und Zinsen die Preisentwicklung für Neubauten bremsen, während Bestandsimmobilien an Attraktivität gewinnen. Die gute Verkehrsanbindung und die Investitionen in neue Wohnprojekte (z. B. Dr. Schellerer Park) werden die Nachfrage nach zentrumsnahen Immobilien stützen.

7. Fazit

Viechtach bietet einen stabilen und vielfältigen Immobilienmarkt, der sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv ist. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und moderaten Preisen macht die Stadt zu einem Geheimtipp im Bayerischen Wald. Während Hauspreise steigen, sind Wohnungen derzeit günstiger, was Chancen für Investoren bietet. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien und Ferienwohnungen wird weiter zunehmen, unterstützt durch den Tourismus und die Lebensqualität in Viechtach. Für detaillierte Preisanalysen oder Immobilienbewertungen empfiehlt es sich, lokale Makler oder Online-Bewertungstools zu nutzen.

Umgebung von Viechtach

Die Stadt Regen verfügt mit ca. 10.714 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern ist zugleich Sitz des Verwaltungsrates in der aus 24 Städten, Märkten und Gemeinden bestehenden Region. Es folgen zwei weitere Städte darunter Zwiesel (rund 9.257) Einwohner. Weiterhin gehören zum Beispiel Bodenmais (circa 3.299), Bischofsmais (knapp 3.189) und Rinchnach (ca. 3.079) Einwohner zum Landkreis. Nachdem eine Vielzahl weiterer Märkte und Gemeinden folgten darunter Teinach (etwa 2.824), Ruhmannsfelden (2.000), Kirchberg im Wald (4.300) oder Kollnburg (circa 2.809), gelangt man zur Einwohnerschwächsten Gemeinde Achslach, welche mit nur 904 Einwohnern das Schlußlicht der Region Regen bildet.