Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zwiesel

Immobilienmarkt Zwiesel

1. Einleitung

Zwiesel, eine Stadt im niederbayerischen Landkreis Regen, ist bekannt als „Glasstadt“ und Luftkurort im Bayerischen Wald. Die idyllische Lage am Zusammenfluss von Großem und Kleinem Regen, umgeben von den Bergen des Bayerischen Waldes wie dem Großen Arber, macht Zwiesel zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Zwiesel, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie Trends und Herausforderungen.

2. Überblick über Zwiesel

Zwiesel liegt in einem Talkessel des Bayerischen Waldes, etwa 10 km von der Kreisstadt Regen und 35 km von Deggendorf entfernt. Die Stadt ist gut an die Bundesstraße 11 und die Bayerische Waldbahn angebunden, die Verbindungen nach Plattling, Bayerisch Eisenstein, Bodenmais und Grafenau bietet. Mit rund 3000 Gästebetten und über 300.000 jährlichen Übernachtungen ist der Tourismus ein zentraler Wirtschaftsfaktor, ergänzt durch die traditionsreiche Glasindustrie, vertreten durch Unternehmen wie die Zwiesel Kristallglas AG. Die elf Gemeindeteile, darunter Ableg, Bärnzell und Theresienthal, prägen die Vielfalt der Wohnlagen.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Zwiesel zeigt eine stabile, aber vergleichsweise moderate Preisentwicklung im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 2.532 €/m², während Häuser durchschnittlich 2.220 €/m² kosten. Für ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche werden etwa 3.080 €/m² und für ein Haus mit 150 m² rund 1.942 €/m² veranschlagt. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Häuser stabil geblieben, während Wohnungspreise im ersten Quartal 2025 um etwa 8,11 % gestiegen sind.

Die Mietpreise in Zwiesel liegen bei einer Kaltmiete von etwa 7,12 €/m² und einer Warmmiete von 9,50 €/m² (inklusive Nebenkosten von 2,38 €/m²). Diese Preise sind für Mieter attraktiv, da sie unter dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Die Mietrendite für Bestandswohnungen macht Zwiesel besonders für Kapitalanleger interessant, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Baukosten eine durchschnittliche Rendite bieten.

4. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Zwiesel umfasst eine breite Palette, von Einfamilienhäusern über Mehrfamilienhäuser bis hin zu Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien. Aktuell sind etwa 53 Immobilienangebote auf dem Markt, darunter 18 Mietwohnungen, 94 Eigentumswohnungen und 170 Häuser. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Ferienapartments, die von der starken Tourismusnachfrage profitieren. Gewerbeimmobilien, wie langfristig vermietete Zweifamilienhäuser an soziale Einrichtungen, bieten Investoren stabile Renditen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Zwiesel ist durch mehrere Faktoren geprägt:

• Tourismus: Die Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald und die Attraktivität als Erholungsgebiet steigern die Nachfrage nach Ferienwohnungen.

• Glasindustrie: Die wirtschaftliche Stabilität durch Unternehmen wie Zwiesel Kristallglas AG zieht Fachkräfte an, die Wohnraum suchen.

• Lage und Lebensqualität: Die Naturverbundenheit und die gute Verkehrsanbindung machen Zwiesel für Familien und Ruhesuchende attraktiv.

Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa 102 Tagen (Kauf) und 44 Tagen (Miete), was auf eine moderate, aber konstante Nachfrage hinweist.

5. Besondere Immobilienangebote

• Einfamilienhäuser: Häuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren dominieren das Angebot. Ein Beispiel ist ein 1978 erbautes Einfamilienhaus mit 240 m² Wohnfläche auf einem 1.075 m² großen Grundstück, das für 345.000 € angeboten wird. Viele Objekte bieten Gestaltungspotenzial durch Renovierungen oder Anbauten.

• Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich als Kapitalanlagen, etwa ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten (Baujahr 1962–2020) für etwa 450.000 €.

• Ferienwohnungen: Möblierte Apartments mit 22–48 m² in Ferienanlagen sind besonders gefragt. Preise liegen zwischen 79.900 € und 149.000 €.

• Gewerbeimmobilien: Langfristig vermietete Objekte, wie ein Zweifamilienhaus mit Mietvertrag an eine soziale Einrichtung, bieten sichere Renditen.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind begehrt, etwa ein 8.361 m² großes Grundstück für 650.000 € in bevorzugter Lage. Es besteht jedoch oft ein Bebauungsplan, der Anpassungen erfordern kann.

6. Trends und Entwicklungen

• Nachhaltigkeit: Neue Wohnprojekte wie „Wohn(t)raum mit Weitblick“ setzen auf KfW-40-Bauweise und Nachhaltigkeitszertifikate, um moderne und umweltfreundliche Wohnkonzepte zu fördern.

• Tourismusboom: Der geplante Ausbau des Ferienparks Arberland mit 188 neuen Ferienhäusern durch Arber Investment zeigt das Potenzial des Tourismusmarktes.

• Renovierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere aus den 1960er- und 1970er-Jahren, sind sanierungsbedürftig, was Käufern Gestaltungsfreiheit bietet, aber auch Investitionen erfordert.

• Kapitalanlagen: Pflegeapartments gewinnen an Beliebtheit als sichere Investition ohne Vermietungsaufwand, da sie langfristige Pachtverträge bieten.

7. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Trotz der Vielfalt ist die Anzahl an verfügbaren Immobilien begrenzt, insbesondere in zentralen Lagen.

• Renovierungskosten: Ältere Objekte erfordern oft hohe Investitionen, was den Einstieg für Käufer mit begrenztem Budget erschwert.

• Abhängigkeit vom Tourismus: Der Markt für Ferienwohnungen ist stark vom Tourismus abhängig, was saisonale Schwankungen mit sich bringt.

• Bebauungspläne: Für Grundstücke gelten oft strikte Bebauungspläne, die Flexibilität einschränken können.

8. Ausblick

Der Immobilienmarkt in Zwiesel bleibt stabil mit Potenzial für Wachstum, insbesondere durch den Tourismus und nachhaltige Bauprojekte. Die Preise werden voraussichtlich moderat steigen, da die Nachfrage nach Wohnraum und Ferienimmobilien anhält. Investoren können von attraktiven Renditen profitieren, insbesondere bei Pflegeapartments und Mehrfamilienhäusern. Für Eigenheimbesitzer bietet Zwiesel eine hohe Lebensqualität durch die Kombination aus Natur, Infrastruktur und wirtschaftlicher Stabilität.

9. Fazit

Zwiesel präsentiert sich als attraktiver Immobilienstandort für Investoren, Familien und Ruhesuchende. Die moderate Preisentwicklung, die hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen und die stabile Wirtschaft durch Glasindustrie und Tourismus machen die Stadt zu einem interessanten Markt. Herausforderungen wie Renovierungsbedarf und begrenztes Angebot erfordern jedoch eine sorgfältige Planung. Mit neuen Projekten und einem Fokus auf Nachhaltigkeit hat Zwiesel das Potenzial, seinen Immobilienmarkt weiter zu stärken.

Umgebung von Zwiesel

Die Stadt Regen verfügt mit ca. 10.714 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl im gleichnamigen Landkreis, sondern ist zugleich Sitz des Verwaltungsrates in der aus 24 Städten, Märkten und Gemeinden bestehenden Region. Es folgen zwei weitere Städte darunter Viechtach (etwa 8.002) Einwohner. Weiterhin gehören zum Beispiel Bodenmais (circa 3.299), Bischofsmais (knapp 3.189) und Rinchnach (ca. 3.079) Einwohner zum Landkreis. Nachdem eine Vielzahl weiterer Märkte und Gemeinden folgten darunter Teinach (etwa 2.824), Ruhmannsfelden (2.000), Kirchberg im Wald (4.300) oder Kollnburg (circa 2.809), gelangt man zur Einwohnerschwächsten Gemeinde Achslach, welche mit nur 904 Einwohnern das Schlußlicht der Region Regen bildet.