Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stockstadt am Main

Immobilienmarkt Stockstadt am Main

Einleitung

Stockstadt am Main, eine Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg in Unterfranken, Bayern, zeichnet sich durch ihre attraktive Lage am Main und die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Aschaffenburg und Frankfurt aus. Der Immobilienmarkt in Stockstadt am Main ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, beeinflusst durch die gute Infrastruktur, die Nähe zur Natur und die Anbindung an regionale Wirtschaftszentren. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Stockstadt am Main, einschließlich Preisentwicklungen, Trends, Angebot und Nachfrage sowie einer Prognose für die nahe Zukunft, basierend auf den verfügbaren Daten bis August 2025.

Marktübersicht

Allgemeine Lage

Stockstadt am Main liegt im Ballungsraum Aschaffenburg und ist durch die Nähe zum Rhein-Main-Gebiet ein attraktiver Standort für Pendler, Familien und Investoren. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Idylle und guter Erreichbarkeit urbaner Zentren. Die Infrastruktur ist gut entwickelt, mit Anbindungen an die Autobahn A3 und den öffentlichen Nahverkehr, was die Attraktivität für Immobilienkäufer und -mieter erhöht. Die Nachfrage nach Wohnraum ist stabil, wobei sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser gefragt sind. Gewerbeimmobilien, insbesondere Lager- und Produktionsflächen, profitieren von der verkehrsgünstigen Lage.

Immobilienarten

Der Immobilienmarkt in Stockstadt am Main umfasst verschiedene Immobilienarten:

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen 5-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Bungalows.

• Gewerbeimmobilien: Lagerhallen, Produktionsflächen und Logistikzentren.

• Grundstücke: Bebaubare Grundstücke für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Stockstadt am Main zeigen eine stabile, aber leicht rückläufige Entwicklung, insbesondere bei Eigentumswohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt im Jahr 2025 bei etwa 3.067 bis 4.271 €, abhängig von der Immobilienart und der Quelle der Daten.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt zwischen 2.922 € und 4.271 €. Kleinere Wohnungen (bis 60 m²) kosten etwa 4.170 €/m², während größere Wohnungen (über 90 m²) bei etwa 3.980 €/m² liegen. Besonders hohe Preise erzielen Wohnungen in guten Lagen oder neueren Gebäuden (nach 2015), mit bis zu 5.296 €/m². Die Preise sind von 2024 auf 2025 um etwa 3,68 % gesunken, was auf eine Marktkorrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hinweist.

• Häuser: Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 2.865 € und 4.932 €. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 3.278 €/m², während Doppelhaushälften mit bis zu 4.507 €/m² teurer sind. Die Preisspanne reicht von 1.692 €/m² in einfachen Lagen bis 5.425 €/m² in guten Lagen. Im Vergleich zu 2024 sind die Hauspreise um etwa 0,96 % gestiegen, was eine stabile Nachfrage widerspiegelt.

• Grundstücke: Bebaubare Grundstücke sind begrenzt verfügbar, mit Preisen, die stark von Lage und Größe abhängen. Ein Beispiel ist ein 329 m² großes Grundstück in der Nähe (Aschaffenburg-Damm) für etwa 650 €/m².

Mietpreise

Die Mietpreise in Stockstadt am Main sind ebenfalls stabil, mit einer leichten Aufwärtsentwicklung in guten Lagen und bei neueren Immobilien:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 9,77 €/m², mit einer Spanne von 9,04 €/m² bis 13,17 €/m². In guten Lagen können Mieten bis zu 16,25 €/m² erreichen, insbesondere bei kleineren Wohnungen (bis 40 m²) mit bis zu 15,14 €/m².

• Häuser: Mietpreise für Häuser liegen im Durchschnitt bei 11,70 €/m², mit einer Spanne von 11,26 €/m² bis 15,61 €/m². Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser mit Garten.

Preisentwicklung im Zeitverlauf

Die Immobilienpreise in Stockstadt am Main haben in den letzten Jahren eine moderate Entwicklung durchlaufen:

• Wohnungen: Von 2018 bis 2021 stiegen die Preise deutlich, mit einem Höchststand von 4.376 €/m² im Jahr 2022. Seitdem ist ein Rückgang zu beobachten, mit einem Minus von 3,68 % von 2024 auf 2025. Dies könnte auf steigende Zinsen und eine abgekühlte Nachfrage zurückzuführen sein.

• Häuser: Die Hauspreise sind seit 2011 kontinuierlich gestiegen, von 1.656 €/m² (2011) auf 4.932 €/m² (2025) für 100 m² Häuser. Der Anstieg seit 2021 beträgt etwa 12,7 %, was eine robuste Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern zeigt.

• Prognose: Experten erwarten für 2025 eine Stabilisierung der Preise, da Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Nachfrage beleben könnten. Ein erneuter Preisanstieg ist möglich, insbesondere in guten Lagen und bei energieeffizienten Neubauten.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Stockstadt am Main ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stützt:

• Eigentumswohnungen: Es gibt ein breites Spektrum von Angeboten, von modernisierten Dachgeschosswohnungen (ca. 215.000 € für 79 m²) bis hin zu hochwertigen Neubauwohnungen in Projekten wie „Das Dreispitz“ (ca. 416.600 € für 84 m²). Viele Wohnungen sind barrierefrei und richten sich an ältere Käufer oder Investoren.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser dominieren das Angebot. Beispiele sind ein renoviertes Einfamilienhaus mit 103 m² für 330.000 € oder ein Zweifamilienhaus mit 175 m² für 598.000 €. Neubauhäuser in Energieklasse A+ sind besonders gefragt, mit Preisen bis zu 794.000 € für 148 m².

• Gewerbeimmobilien: Lager- und Produktionsflächen sind verfügbar, etwa eine Industriehalle mit 765 m² oder ein Logistikzentrum mit bis zu 50.000 m², oft mit flexiblen Mietoptionen.

• Grundstücke: Das Angebot an Baugrundstücken ist knapp, was die Preise in die Höhe treibt.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Stockstadt am Main bleibt hoch, insbesondere durch:

• Familien: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser mit Garten sind bei Familien beliebt, die die Nähe zur Natur und die gute Anbindung schätzen.

• Pendler: Die Nähe zu Aschaffenburg und Frankfurt macht Stockstadt attraktiv für Berufspendler, die kleinere Wohnungen oder Doppelhäuser suchen.

• Investoren: Vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sind gefragt, da sie stabile Renditen bieten. Beispielsweise erzielt eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung (74 m²) eine Jahreskaltmiete von 8.400 €.

• Gewerbetreibende: Die Nachfrage nach Lager- und Produktionsflächen ist durch die verkehrsgünstige Lage hoch, insbesondere für Logistikunternehmen.

Einflussfaktoren

Lage

Die Lage ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienpreise in Stockstadt am Main:

• Gute Lagen: Nähe zum Main, ruhige Wohngebiete oder moderne Wohnanlagen wie „Das Dreispitz“ treiben die Preise nach oben.

• Einfache Lagen: Ältere Gebäude oder Immobilien in weniger zentralen Bereichen sind günstiger, aber dennoch gefragt.

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an die A3, öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität.

Baujahr und Zustand

• Neubauten: Immobilien nach 2015, oft mit hoher Energieeffizienz (z. B. Energieklasse A+), erzielen die höchsten Preise.

• Bestandsimmobilien: Ältere Immobilien (vor 1969) sind günstiger, aber Modernisierungen (z. B. neue Fenster, Heizungen) steigern den Wert.

• Renovierungsbedarf: Immobilien mit Renovierungsbedarf sind oft günstiger, bieten aber Potenzial für Wertsteigerungen.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

• Zinsen: Steigende Zinsen in den Jahren 2022–2024 haben die Nachfrage gedämpft, was den Preisrückgang bei Wohnungen erklärt. Für 2025 werden Zinssenkungen erwartet, die den Markt beleben könnten.

• Inflation: Die Inflation beeinflusst Baukosten und Mietpreise, was sich auf die Attraktivität von Neubauten auswirkt.

• Regionale Wirtschaft: Die Nähe zu Aschaffenburg und dem Rhein-Main-Gebiet sorgt für eine stabile Nachfrage, da viele Arbeitsplätze in der Region verfügbar sind.

Besondere Trends

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Energieeffiziente Immobilien, insbesondere Neubauten mit Energieklasse A oder A+, sind zunehmend gefragt. Käufer und Mieter legen Wert auf niedrige Energiekosten, was sich in höheren Preisen für moderne Gebäude widerspiegelt.

Barrierefreies Wohnen

Projekte wie „Das Dreispitz“ zeigen den Trend zu barrierefreien Wohnungen, die sich an ältere Menschen oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität richten. Diese Immobilien kombinieren Selbstständigkeit mit der Möglichkeit, Pflegeleistungen in Anspruch zu nehmen.

Digitalisierung

Online-Plattformen wie ImmoScout24 oder immowelt.de dominieren die Immobiliensuche. Kostenlose Immobilienbewertungstools und Preisspiegel erleichtern die Preisfindung für Käufer und Verkäufer.

Investitionsobjekte

Vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser sind für Kapitalanleger attraktiv, da sie stabile Mieteinnahmen bieten. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen mit guter Vermietbarkeit.

Herausforderungen

Begrenztes Angebot

Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und neuen Wohnungen führt zu einem Wettbewerb unter Käufern, was die Preise in die Höhe treibt.

Zinsentwicklung

Die Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung der EZB könnte die Finanzierung von Immobilienkäufen erschweren, insbesondere für junge Familien.

Demografischer Wandel

Die alternde Bevölkerung erhöht die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen, während das Angebot in diesem Segment begrenzt bleibt.

Prognose für 2025–2026

Der Immobilienmarkt in Stockstadt am Main wird voraussichtlich stabil bleiben, mit folgenden Trends:

• Preise: Eine leichte Erholung der Wohnungspreise ist möglich, wenn die EZB die Zinsen senkt. Hauspreise bleiben stabil oder steigen leicht, da die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hoch bleibt.

• Nachfrage: Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und barrierefreien Wohnungen wird weiter zunehmen. Gewerbeimmobilien profitieren von der Logistikbranche.

• Angebot: Das Angebot bleibt begrenzt, was die Preise stützt. Neubauprojekte wie „Das Dreispitz“ könnten das Angebot an hochwertigen Wohnungen leicht erhöhen.

• Mietmarkt: Mietpreise werden in guten Lagen weiter steigen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleibt.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Stockstadt am Main ist durch eine stabile Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt. Während Eigentumswohnungen einen leichten Preisrückgang verzeichnen, bleiben Hauspreise robust. Die gute Lage, die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren und die Nachfrage nach nachhaltigen und barrierefreien Immobilien machen Stockstadt attraktiv für Käufer, Mieter und Investoren. Für 2025 wird eine Stabilisierung der Preise erwartet, mit Potenzial für moderate Steigerungen, falls die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen günstig bleiben. Interessenten sollten eine individuelle Immobilienbewertung in Betracht ziehen, um den genauen Marktwert ihrer Immobilie zu ermitteln, und die Angebote auf Plattformen wie ImmoScout24 oder immowelt.de nutzen, um passende Objekte zu finden.

Umgebung von Stockstadt am Main

Der Landkreis Aschaffenburg ist gleichzeitig der bevölkerungsreichste Landkreis in Unterfranken und unmittelbar nach Ansbach der bevölkerungsreichste in Franken. Die gleichnamige kreisfreie Stadt Aschaffenburg ist zudem mit circa 67.840 Einwohnern die größte im Landkreis gefolgt von Alzenau (etwa 19.062), Großostheim (rund 16.400) und Hösbach (circa 13.050) Einwohner. Mömbris überschreitet mit rund 11.750 Einwohner gerade noch die 10.000er Marke, wogegen Goldbach (ca. 9.810), Bessenbach (5.700), Haibach (8.500), Kahl am Main (7.900), Karlstein am Main (8.100), Kleinostheim (8.200), Mainaschaff (8.900) deutlich unter dieser Grenze zurückbleiben. Hinzu kommen eine Vielzahl Gemeinden, welche deutlich unter der 5.000er Marke zu finden sind, wie zum Beispiel Waldaschaff (etwa 4.054), Schöllkrippen (4.200), Johannesberg (3.895) oder Sailauf (knapp 3.626) Einwohner. Das Schlußlicht hingegen bildet deutlich abgeschlagen Heinrichsthal mit gerade einmal rund 842 Einwohner.