Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Alzenau

Immobilienmarkt Alzenau

Einführung in den Immobilienmarkt Alzenau

Alzenau ist eine attraktive Kleinstadt in Unterfranken, Bayern, mit rund 19.000 Einwohnern. Sie liegt strategisch günstig in der Nähe von Frankfurt am Main (ca. 30 km entfernt) und Aschaffenburg (ca. 10 km), was sie zu einem beliebten Wohnort für Pendler macht. Die Stadt profitiert von einer malerischen Lage am Main, umgeben von Weinbergen und Wäldern, sowie von einer guten Infrastruktur mit Anbindungen an die A45 und den öffentlichen Nahverkehr. Wirtschaftlich ist Alzenau ein wichtiger Standort mit etwa 10.000 Arbeitsplätzen in Branchen wie Chemie, Maschinenbau und Dienstleistungen. Bekannte Unternehmen wie Heraeus oder kleinere Tech-Firmen sorgen für Stabilität. Die Demographie zeigt eine stabile Bevölkerung mit einem leichten Zuwachs durch Zuzug aus städtischen Gebieten, was den Immobilienmarkt antreibt. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Altbau-Substanz in der historischen Altstadt und modernen Neubauten in den Randlagen. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Dynamik, beeinflusst von Zinssätzen, Inflation und regionaler Wirtschaftsentwicklung.

Aktuelle Kaufpreise für Immobilien

Der Kaufmarkt in Alzenau ist vielfältig und richtet sich an Familien, Paare und Investoren. Die Preise variieren je nach Lage, Ausstattung und Objekttyp, wobei zentrale Bereiche wie die Altstadt oder Nähe zur Burg höhere Werte aufweisen.

• Wohnungen (Eigentumswohnungen): Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.500 bis 3.800 €. Für eine 60-m²-Wohnung in guter Lage muss man mit 210.000 bis 230.000 € rechnen, während Neubauwohnungen in Projekten wie barrierefreien Anlagen bis zu 4.000 €/m² erreichen können. Günstigere Optionen starten bei 2.900 €/m² in Randbezirken wie Kälberau. Beliebte Größen sind 80-100 m², mit Preisen um 300.000 €. Der Markt zeigt eine leichte Abkühlung, mit einem Rückgang von ca. 3 % im Vergleich zum Vorjahr, bedingt durch höhere Zinsen.
• Häuser (Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften): Hier liegt der Durchschnittspreis bei 3.300 bis 4.100 €/m². Ein typisches 150-m²-Haus kostet 500.000 bis 615.000 €, abhängig von Grundstücksgröße (oft 500-800 m²) und Modernisierungsstand. Freistehende Häuser in Premiumlagen erreichen 4.500 €/m², während ältere Objekte mit Renovierungsbedarf ab 3.000 €/m² verfügbar sind. Es gibt eine Tendenz zu steigenden Preisen um 3-4 % jährlich, getrieben durch Nachfrage nach Familienhäusern mit Gärten.
• Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte: Für Investoren sind Objekte mit mehreren Einheiten interessant, mit Preisen ab 3.000 €/m². Ein Haus mit 200 m² und separater Einliegerwohnung kostet oft 600.000 bis 800.000 €. Luxusimmobilien, wie Villen mit Mainblick, überschreiten 1 Million €.

Der Gesamtmarkt umfasst derzeit rund 70-100 angebotene Objekte, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien. Neubauten machen etwa 20 % aus, darunter Projekte wie „Burgblick“ mit 19 Eigentumswohnungen, die im Herbst 2025 fertiggestellt werden.

Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt in Alzenau ist stabil und nachfrageorientiert, mit einer geringen Leerstandsrate von unter 2 %. Mieten sind im Vergleich zu Frankfurt moderat, was die Stadt attraktiv für Mieter macht.

• Wohnungen: Die Kaltmiete liegt durchschnittlich bei 10-12 €/m². Für eine 70-m²-Wohnung beträgt die Monatsmiete 700-840 €, zuzüglich Nebenkosten. Neubauwohnungen erreichen 13-16 €/m² in Top-Lagen, während Altbauten ab 9 €/m² starten. Beliebte Viertel sind die Innenstadt und Wasserlos, mit einem Anstieg der Mieten um 5-6 % zum Vorjahr durch steigende Nachfrage.
• Häuser: Mietpreise für Häuser betragen 11-12 €/m². Ein 120-m²-Haus kostet 1.300-1.400 € monatlich. Familienhäuser mit Garten sind rar und teurer, bis zu 15 €/m².
• Weitere Aspekte: Möblierte Apartments, z. B. nahe der Burg, starten bei 500 € für 40 m². Der Markt profitiert von Pendlern, die günstige Alternativen zu Großstadtpreisen suchen. Mieterhöhungen sind möglich, wenn sie den ortsüblichen Vergleichsmieten entsprechen, die bei 11,50-12 €/m² liegen.

Markttrends und Entwicklung

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Alzenau ein moderates Wachstum gezeigt, mit Preisanstiegen von 3-5 % jährlich bis 2024. Im Jahr 2025 stabilisiert sich der Markt: Kaufpreise für Wohnungen sinken leicht (um 2-3 %), während Hauspreise leicht steigen (um 3 %). Dies hängt mit wirtschaftlichen Faktoren zusammen, wie stabilen Zinsen um 3-4 % und einer niedrigen Arbeitslosigkeit von unter 3 % in der Region. Die Inflation und Energiepreise dämpfen die Nachfrage, während der Zuzug aus Frankfurt (durch Home-Office-Trends) sie ankurbelt.

Angebot und Nachfrage: Das Angebot ist begrenzt, mit Fokus auf Renovierungsobjekte. Neubauprojekte, wie die geplante Wohnanlage in der Märkerstraße, erhöhen das Angebot um 20-30 Einheiten. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien (60 %) und Investoren (30 %), mit einem Trend zu energieeffizienten Immobilien (Energieklasse A/B).

Vergleich mit der Region: Im Vergleich zu Aschaffenburg (Preise 10-20 % höher) oder Frankfurt (doppelt so hoch) ist Alzenau günstiger, was es zu einem „Schlafzimmer“ der Metropolregion macht.

Wirtschaftliche und Soziale Faktoren

Der Immobilienmarkt wird stark von der lokalen Wirtschaft beeinflusst. Alzenau ist ein Industrie- und Dienstleistungsstandort mit Unternehmen wie der Chemiebranche, die stabile Einkommen (Durchschnittseinkommen ca. 45.000 €/Jahr) sichern. Die Nähe zu Frankfurt sorgt für Pendlerverkehr, was die Nachfrage nach Wohnraum steigert. Demographisch wächst die Bevölkerung leicht (0,6 % bis 2035 prognostiziert), mit einem Jugendquotienten von 30 % und Altenquotienten von 35 %. Dies führt zu Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Familienhäusern.

Externe Faktoren: Die allgemeine Wirtschaftslage in Bayern ist positiv, mit Wachstum in Tech und Logistik. Allerdings könnten steigende Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. Energieeffizienzstandards) Neubauten verzögern. Die Insolvenzrisiken in der Baubranche, wie in der Finanzkrise 2007, sind derzeit niedrig, aber sommerlich-milde Aussichten deuten auf Stabilität hin.

Zukunftsaussichten

Bis 2030 wird ein moderates Wachstum erwartet, mit Preisanstiegen von 2-4 % jährlich, getrieben durch Infrastrukturausbau (z. B. bessere Bahnverbindungen). Der Fokus liegt auf nachhaltigen Projekten, wie grünen Quartieren. Risiken umfassen Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Abschwächung, Chancen durch den Trend zu ländlichem Wohnen. Für Käufer ist 2025 ein guter Einstiegszeitpunkt bei stabilen Preisen, für Mieter bleibt der Markt wettbewerbsintensiv. Insgesamt bleibt Alzenau ein solider, familienfreundlicher Markt mit Potenzial für Wertsteigerung.

Umgebung von Alzenau

Der Landkreis Aschaffenburg ist gleichzeitig der bevölkerungsreichste Landkreis in Unterfranken und unmittelbar nach Ansbach der bevölkerungsreichste in Franken. Die gleichnamige kreisfreie Stadt Aschaffenburg ist zudem mit circa 67.840 Einwohnern die größte im Landkreis gefolgt von Großostheim (rund 16.400) und Hösbach (circa 13.050) Einwohner. Mömbris überschreitet mit rund 11.750 Einwohner gerade noch die 10.000er Marke, wogegen Goldbach (ca. 9.810), Bessenbach (5.700), Haibach (8.500), Kahl am Main (7.900), Karlstein am Main (8.100), Kleinostheim (8.200), Mainaschaff (8.900) und Stockstadt a. Main (etwa 7.730) deutlich unter dieser Grenze zurückbleiben. Hinzu kommen eine Vielzahl Gemeinden, welche deutlich unter der 5.000er Marke zu finden sind, wie zum Beispiel Waldaschaff (etwa 4.054), Schöllkrippen (4.200), Johannesberg (3.895) oder Sailauf (knapp 3.626) Einwohner. Das Schlußlicht hingegen bildet deutlich abgeschlagen Heinrichsthal mit gerade einmal rund 842 Einwohner.