Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Karlstein am Main

Immobilienmarkt Karlstein am Main

Einleitung

Karlstein am Main, eine Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg in Unterfranken, Bayern, liegt idyllisch am Main und bietet eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main. Die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Aschaffenburg und Frankfurt macht Karlstein zu einem begehrten Wohnstandort für Pendler und Familien. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Karlstein am Main, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends und Prognosen. Der Bericht bezieht sich auf den Stand im Jahr 2025 und bietet einen umfassenden Überblick über die Marktdynamik.

Überblick über den Immobilienmarkt

Geografische und demografische Rahmenbedingungen

Karlstein am Main besteht aus den Ortsteilen Großwelzheim und Dettingen und hat etwa 8.000 Einwohner. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage am Main, die sowohl Freizeitmöglichkeiten als auch eine gute Verkehrsanbindung bietet. Die Autobahn A3 und die Regionalbahnverbindung nach Aschaffenburg und Frankfurt sorgen für eine schnelle Erreichbarkeit. Zudem ist Karlstein von einer Mischung aus Wohngebieten, Natur und kleineren Gewerbegebieten geprägt, was den Immobilienmarkt vielfältig macht. Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl von Eigenheimkäufern als auch von Investoren getrieben, die in Mietobjekte oder Mehrfamilienhäuser investieren.

Immobilienarten

Der Immobilienmarkt in Karlstein am Main umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und vereinzelt Bungalows. Grundstücke für Neubauten sind ebenfalls verfügbar, jedoch begrenzt. Eigentumswohnungen richten sich vor allem an junge Familien und Pendler, während Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Mietwohnungen sind besonders für Berufstätige attraktiv, die in der Region Frankfurt arbeiten, aber die hohen Mieten in der Metropole vermeiden möchten.

Kaufpreise

Wohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Karlstein am Main liegt im Jahr 2025 bei etwa 3.100 bis 4.400 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Einfache Wohnlagen weisen Preise um 3.000 € pro Quadratmeter auf, während hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage bis zu 5.500 € pro Quadratmeter erreichen können. Kleinere Wohnungen (bis 60 m²) sind mit durchschnittlich 4.500 € pro Quadratmeter teurer als größere Wohnungen (über 90 m²), die etwa 3.400 € pro Quadratmeter kosten. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die in Neubauprojekten oft schnell vergriffen sind.

Häuser

Für Häuser variieren die Quadratmeterpreise stärker, je nach Haustyp und Zustand. Einfamilienhäuser kosten im Durchschnitt etwa 3.500 € pro Quadratmeter, während Doppelhäuser und Reihenhäuser Preise zwischen 4.100 und 4.600 € pro Quadratmeter erzielen. Mehrfamilienhäuser, die häufig als Kapitalanlage genutzt werden, liegen bei etwa 2.500 bis 3.000 € pro Quadratmeter. Hochpreisige Objekte, wie moderne Villen oder sanierte Bestandsimmobilien in Toplagen, können bis zu 6.000 € pro Quadratmeter erreichen. Die Preisspanne für Häuser reicht von etwa 2.000 € für ältere, sanierungsbedürftige Objekte bis hin zu 6.500 € für Neubauten.

Grundstücke

Grundstückspreise in Karlstein am Main sind stark von der Lage abhängig. Voll erschlossene Baugrundstücke kosten durchschnittlich 400 bis 600 € pro Quadratmeter. In bevorzugten Lagen, wie in der Nähe des Mains oder mit guter Anbindung, können die Preise bis zu 800 € pro Quadratmeter steigen. Das Angebot an Baugrundstücken ist begrenzt, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat.

Mietpreise

Wohnungen

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt in Karlstein am Main bei etwa 10,50 € pro Quadratmeter. In einfachen Lagen beginnen die Mieten bei 10 €, während in guten Lagen oder bei Neubauten Mieten von bis zu 14,50 € pro Quadratmeter üblich sind. Besonders kleine Wohnungen (bis 40 m²) erzielen hohe Mietpreise von bis zu 15 € pro Quadratmeter, da sie bei Singles und Pendlern sehr gefragt sind. Größere Wohnungen (über 90 m²) kosten etwa 10 bis 11 € pro Quadratmeter. Beliebte Ausstattungsmerkmale wie Balkone, moderne Badezimmer oder Einbauküchen treiben die Mieten zusätzlich in die Höhe.

Häuser

Die Mietpreise für Häuser sind weniger einheitlich, da sie stark von Größe und Zustand abhängen. Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften kosten im Durchschnitt 12 bis 15 € pro Quadratmeter. Hochwertige oder größere Objekte, wie Mehrfamilienhäuser oder Villen, können Mieten von 15 bis 18 € pro Quadratmeter erreichen. Aufgrund des begrenzten Angebots an Mietshäusern ist die Nachfrage hoch, was die Mieten stabil hält.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Karlstein am Main haben in den letzten fünf Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung erfahren. Für Wohnungen liegt die Preissteigerung zwischen 2020 und 2025 bei etwa 12 %, wobei die Preise von 2.800 € pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf etwa 3.100 bis 4.400 € im Jahr 2025 gestiegen sind. Häuser verzeichneten eine stärkere Steigerung von etwa 16 %, von 3.500 € pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf etwa 4.000 € im Jahr 2025. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) sind die Preise für Wohnungen um etwa 3 bis 5 % gestiegen, während die Hauspreise stabil bis leicht rückläufig (-1 bis 2 %) waren, insbesondere bei älteren Objekten.

Mietpreise

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, wenn auch weniger stark als die Kaufpreise. Seit 2020 sind die Mieten für Wohnungen um etwa 10 % gestiegen, von durchschnittlich 9,50 € auf 10,50 € pro Quadratmeter. In guten Lagen oder bei Neubauten liegt die Steigerung bei bis zu 15 %. Die Mietpreise für Häuser sind um etwa 8 % gestiegen, wobei die Nachfrage nach Mietshäusern die Preise stabilisiert hat. Experten erwarten, dass die Mietpreise aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots weiter moderat steigen werden.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Karlstein am Main ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Im Jahr 2025 gibt es etwa 30 bis 40 Kaufobjekte, darunter vor allem Eigentumswohnungen (2- bis 4-Zimmer-Wohnungen) und Einfamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser und Grundstücke sind seltener, was sie besonders attraktiv für Investoren macht. Mietwohnungen sind ebenfalls begrenzt, mit etwa 10 bis 15 Angeboten, vorwiegend 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Neubauprojekte, wie moderne Wohnanlagen oder Doppelhäuser, kommen nur vereinzelt auf den Markt, sind aber stark nachgefragt.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Karlstein am Main ist hoch, insbesondere durch Pendler, junge Familien und Kapitalanleger. Eigentumswohnungen in guter Lage und mit moderner Ausstattung sind besonders gefragt, ebenso wie Einfamilienhäuser mit Garten. Die Nähe zu Frankfurt und die vergleichsweise günstigeren Preise im Vergleich zur Metropole treiben die Nachfrage weiter an. Investoren zeigen verstärkt Interesse an Mehrfamilienhäusern, da diese stabile Mietrenditen versprechen. Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot führen zu einem Verkäufermarkt, in dem Immobilien oft schnell verkauft werden.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Wirtschaftliche Faktoren

Die wirtschaftliche Lage in der Region Frankfurt-Rhein-Main ist ein zentraler Treiber für den Immobilienmarkt in Karlstein am Main. Die Nähe zu wirtschaftsstarken Städten wie Frankfurt und Aschaffenburg sorgt für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Finanzierungskosten und damit die Kaufbereitschaft. Experten erwarten für 2025 moderate Zinssenkungen, was die Nachfrage nach Immobilien weiter ankurbeln könnte.

Infrastruktur und Lebensqualität

Karlstein am Main bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten. Die Nähe zum Main und die umliegende Natur erhöhen die Lebensqualität und machen die Gemeinde für Familien attraktiv. Die gute Verkehrsanbindung, insbesondere die Autobahn A3 und die Regionalbahn, fördert die Nachfrage nach Immobilien, da Pendler schnell in die umliegenden Städte gelangen können.

Demografische Entwicklungen

Die demografische Entwicklung in Karlstein am Main zeigt eine stabile Bevölkerung mit einem leichten Zuwachs durch Zuzug aus den umliegenden Metropolen. Besonders junge Familien und Berufstätige ziehen in die Gemeinde, was die Nachfrage nach kleineren bis mittelgroßen Wohnungen und Einfamilienhäusern steigert. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch, da nicht alle Zuzügler sofort kaufen möchten.

Prognose für den Immobilienmarkt

Kurzfristige Prognose (2025–2026)

Für 2025 und 2026 wird ein stabiler bis leicht steigender Immobilienmarkt in Karlstein am Main erwartet. Die Kaufpreise für Wohnungen könnten um 2 bis 4 % steigen, getrieben durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Hauspreise dürften stabil bleiben, mit leichten Anstiegen bei Neubauten und Rückgängen bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten. Die Mietpreise werden voraussichtlich um 3 bis 5 % steigen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter hoch bleibt. Zinssenkungen der EZB könnten die Finanzierungskosten senken und die Nachfrage nach Kaufimmobilien ankurbeln.

Langfristige Prognose (2027–2030)

Langfristig wird der Immobilienmarkt in Karlstein am Main von der wirtschaftlichen Entwicklung in der Region Frankfurt-Rhein-Main abhängen. Sollte die Region weiter wachsen, wird die Nachfrage nach Wohnraum in Karlstein steigen, was die Preise für Kauf- und Mietimmobilien nach oben treiben könnte. Neue Bauprojekte könnten das Angebot leicht erhöhen, jedoch wird die Verfügbarkeit von Baugrundstücken eine Herausforderung bleiben. Die demografische Entwicklung, insbesondere der Zuzug von Familien und Berufstätigen, wird die Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäusern weiter stützen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Karlstein am Main ist im Jahr 2025 von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen zwischen 3.100 und 4.400 €, für Häuser zwischen 3.500 und 4.600 €, abhängig von Lage und Zustand. Mietpreise bewegen sich bei etwa 10,50 € pro Quadratmeter für Wohnungen und 12 bis 15 € für Häuser. Die Preise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, und dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen, unterstützt durch die gute Lage und die wirtschaftliche Dynamik der Region. Für Investoren bieten Mehrfamilienhäuser stabile Renditen, während Eigennutzer von der hohen Lebensqualität und der guten Anbindung profitieren. Wer in Karlstein am Main eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, sollte die Marktentwicklung genau beobachten und gegebenenfalls schnell handeln, da gute Objekte schnell vergriffen sind.

Umgebung von Karlstein am Main

Der Landkreis Aschaffenburg ist gleichzeitig der bevölkerungsreichste Landkreis in Unterfranken und unmittelbar nach Ansbach der bevölkerungsreichste in Franken. Die gleichnamige kreisfreie Stadt Aschaffenburg ist zudem mit circa 67.840 Einwohnern die größte im Landkreis gefolgt von Alzenau (etwa 19.062), Großostheim (rund 16.400) und Hösbach (circa 13.050) Einwohner. Mömbris überschreitet mit rund 11.750 Einwohner gerade noch die 10.000er Marke, wogegen Goldbach (ca. 9.810), Bessenbach (5.700), Haibach (8.500), Kahl am Main (7.900), Kleinostheim (8.200), Mainaschaff (8.900) und Stockstadt a. Main (etwa 7.730) deutlich unter dieser Grenze zurückbleiben. Hinzu kommen eine Vielzahl Gemeinden, welche deutlich unter der 5.000er Marke zu finden sind, wie zum Beispiel Waldaschaff (etwa 4.054), Schöllkrippen (4.200), Johannesberg (3.895) oder Sailauf (knapp 3.626) Einwohner. Das Schlußlicht hingegen bildet deutlich abgeschlagen Heinrichsthal mit gerade einmal rund 842 Einwohner.