Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schönau am Königssee

Immobilienmarkt Schönau am Königssee

Einleitung

Schönau am Königssee, eine malerische Gemeinde im Berchtesgadener Land in Bayern, ist bekannt für ihre atemberaubende Alpenkulisse, den berühmten Königssee und ihre Nähe zu touristischen Attraktionen wie dem Nationalpark Berchtesgaden. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist stark von der idyllischen Lage, der hohen Lebensqualität und der touristischen Attraktivität geprägt. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Schönau am Königssee, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie einer Prognose für die kommenden Jahre.

Lage und Attraktivität

Schönau am Königssee liegt im Südosten Bayerns, eingebettet in eine beeindruckende Berglandschaft. Die Nähe zu Salzburg (ca. 25 km) und die gute Anbindung an die regionale Infrastruktur machen die Gemeinde sowohl für Einwohner als auch für Investoren attraktiv. Die Region ist ein beliebtes Ziel für Naturliebhaber, Wanderer und Skifahrer, was die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen, ankurbelt. Gleichzeitig bietet Schönau am Königssee eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangeboten, die auch für Familien attraktiv ist.

Preisentwicklung

Kaufpreise für Wohnungen

Der Immobilienmarkt in Schönau am Königssee ist von hohen Quadratmeterpreisen geprägt, die deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 4.300 bis 4.500 €/m², wobei die Preisspanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr variiert. Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 1.800 €/m², während hochwertige Neubauwohnungen in Premiumlagen Preise von bis zu 6.400 €/m² erreichen können. Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen mit Blick auf den Königssee oder die umliegenden Berge, die oft mit dem KfW-40-Standard (klimafreundlicher Neubau) beworben werden. Über die letzten fünf Jahre sind die Wohnungspreise in Schönau am Königssee um etwa 14 % gestiegen, wobei es zwischenzeitlich leichte Rückgänge gab.

Kaufpreise für Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Schönau am Königssee bei etwa 4.000 bis 5.300 €/m². Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in ruhigen Wohnlagen kosten zwischen 3.100 und 9.200 €/m², abhängig von der Größe des Grundstücks und der Ausstattung. Besonders teuer sind Immobilien mit großen Grundstücken oder Panoramablick, wie etwa ein Einfamilienhaus mit 180 m² Wohnfläche und über 1.000 m² Grundstück, das Preise von bis zu 2,25 Millionen Euro erzielen kann. Die Preisentwicklung für Häuser zeigt seit 2021 einen Anstieg von etwa 5,9 %, wobei die Preise für größere Häuser (ab 200 m²) stabiler sind als für kleinere Objekte.

Mietpreise

Die Mietpreise in Schönau am Königssee bewegen sich auf einem hohen Niveau, was die Attraktivität der Region widerspiegelt. Für Wohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 10,50 €/m², mit einer Preisspanne von 10,00 bis 13,70 €/m². Große, möblierte Terrassenwohnungen in Premiumlagen können monatliche Mieten von 2.000 € oder mehr erzielen, wie etwa eine 180 m² Wohnung mit 5 Zimmern. Für Häuser liegt der Mietpreis bei etwa 10,50 bis 13,20 €/m², wobei exklusive Objekte mit besonderen Merkmalen (z. B. großer Garten oder Panoramablick) höhere Preise erzielen.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Schönau am Königssee ist begrenzt, was die hohen Preise mit erklärt. Aktuell sind etwa 15–25 Eigentumswohnungen und 10–15 Häuser auf dem Markt, wobei Neubauprojekte mit KfW-40-Standard oder nachhaltiger Bauweise besonders hervorgehoben werden. Grundstücke sind ebenfalls verfügbar, insbesondere für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser, mit Preisen zwischen 239.000 € für kleinere Grundstücke (ca. 233 m²) und 850.000 € für größere Parzellen (ca. 844 m²). Gewerbeimmobilien, wie Waldgrundstücke oder Ferienwohnanlagen, sind seltener, aber ebenfalls vorhanden, etwa eine Villa mit sechs Ferienwohnungen für knapp 3 Millionen Euro.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Schönau am Königssee ist hoch, insbesondere nach Eigentumswohnungen und Ferienimmobilien. Investoren und Privatpersonen suchen verstärkt nach Zweitwohnsitzen oder renditestarken Ferienwohnungen, da die Region ein beliebtes touristisches Ziel ist. Familien und junge Paare suchen hingegen nach Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern in ruhigen Lagen mit guter Anbindung. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften im Berchtesgadener Land führen zu einem Wettbewerb um attraktive Objekte, was die Preise weiter in die Höhe treibt.

Trends im Immobilienmarkt

1. Nachhaltigkeit und KfW-Standards: Viele Neubauprojekte in Schönau am Königssee entsprechen dem KfW-40-Standard, was Käufern Zugang zu günstigen Förderkrediten ermöglicht (z. B. 150.000 € zu 2,20 % Zins). Diese Immobilien sind besonders gefragt, da sie Energieeffizienz und langfristige Kosteneinsparungen bieten.

2. Fokus auf Premiumlagen: Immobilien mit Bergblick oder Nähe zum Königssee erzielen die höchsten Preise. Besonders gefragt sind Oberschönau und andere Stadtteile mit unverbaubarer Aussicht.

3. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze: Die touristische Attraktivität der Region führt zu einer starken Nachfrage nach Ferienwohnungen, die oft als Kapitalanlage genutzt werden.

4. Begrenztes Angebot an Bauland: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist stark eingeschränkt, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt und den Bau neuer Immobilien erschwert.

Prognose für den Immobilienmarkt

Für die kommenden Jahre ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise in Schönau am Königssee weiterhin auf hohem Niveau bleiben oder leicht steigen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Besonders Neubauwohnungen mit nachhaltiger Bauweise und Ferienimmobilien werden weiterhin stark nachgefragt sein. Die Preisentwicklung könnte jedoch durch wirtschaftliche Unsicherheiten oder Änderungen in der Förderpolitik (z. B. KfW-Darlehen) beeinflusst werden. Für Käufer und Investoren bleibt eine individuelle Immobilienbewertung essenziell, um den genauen Marktwert zu bestimmen, da Faktoren wie Lage, Ausstattung und Baujahr die Preise stark beeinflussen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schönau am Königssee ist geprägt von hohen Preisen, begrenztem Angebot und einer starken Nachfrage, insbesondere nach Eigentumswohnungen und Ferienimmobilien. Die idyllische Lage, die touristische Attraktivität und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem begehrten Standort für Käufer und Investoren. Nachhaltige Bauprojekte und Premiumlagen werden weiterhin im Fokus stehen, während die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland die Preise stützt. Interessierte sollten sich auf eine individuelle Bewertung und eine gründliche Marktanalyse stützen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Schönau am Königssee

Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Freilassing mit knapp 16.074 und Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Berchtesgaden (rund 7.783), Laufen (5.200) sowie Bischofswiesen (knapp 7.539) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Saaldorf-Surheim (etwa 5.326) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.