Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen im Landkreis Berchtesgadener Land, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung im Landkreis Berchtesgadener Land und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe vom oder direkt im Landkreis Berchtesgadener Land ansässig.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Berchtesgadener Land
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreis Berchtesgadener Land und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Berchtesgadener Land
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Berchtesgadener Land im Großraum Salzburg zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Berchtesgadener Land
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Berchtesgadener Land im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Berchtesgadener Land einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Berchtesgadener Land um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Berchtesgadener Land
1. Einleitung
Der Landkreis Berchtesgadener Land, gelegen im Südosten Bayerns, ist bekannt für seine atemberaubende Alpenlandschaft, den Nationalpark Berchtesgaden und den Königssee. Die Region, die Städte und Gemeinden wie Bad Reichenhall, Berchtesgaden, Freilassing und Bayerisch Gmain umfasst, zieht sowohl Einheimische als auch Zuzügler an, die die hohe Lebensqualität und die Nähe zu Salzburg und München schätzen. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien, einer begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und einem Fokus auf hochwertige, oft luxuriöse Objekte. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes im Landkreis Berchtesgadener Land, einschließlich aktueller Trends, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und Zukunftsperspektiven.
2. Überblick über den Immobilienmarkt
2.1. Geografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Berchtesgadener Land erstreckt sich über eine Fläche von etwa 840 Quadratkilometern und hat rund 105.000 Einwohner. Die Region ist durch ihre Nähe zur österreichischen Grenze und die gute Verkehrsanbindung an Salzburg (ca. 20–30 km) und München (ca. 120 km) attraktiv. Die Bundesautobahn A8 sowie die Berchtesgadener Land Bahn und regionale Busverbindungen sorgen für eine gute Erreichbarkeit. Wirtschaftlich ist die Region stark vom Tourismus geprägt, insbesondere durch Sehenswürdigkeiten wie den Watzmann (2.713 m), den Königssee und das Kehlsteinhaus. Neben dem Tourismus spielen mittelständische Unternehmen in den Bereichen Feinmechanik, Elektromechanik, Gesundheit und Handwerk eine wichtige Rolle. Die hohe Lebensqualität, gepaart mit einer idyllischen Naturkulisse, macht die Region besonders für Familien, Pendler und Investoren interessant.
2.2. Nachfrage und Zielgruppen
Die Nachfrage nach Immobilien im Berchtesgadener Land ist vielschichtig. Zu den Hauptzielgruppen zählen:
Einheimische und regionale Käufer: Familien und Berufstätige, die in der Region verwurzelt sind oder in der Nähe von Salzburg arbeiten, suchen nach Eigenheimen oder Mietwohnungen.
Zuzügler und Pendler: Aufgrund der Nähe zu Salzburg sind Immobilien in Gemeinden wie Freilassing, Ainring oder Bad Reichenhall bei Grenzgängern beliebt.
Investoren und Ferienhauskäufer: Die Region ist ein Hotspot für Ferienimmobilien, insbesondere in Orten wie Schönau am Königssee oder Ramsau bei Berchtesgaden, wo hochwertige Objekte mit Bergblick stark nachgefragt sind.
Luxusimmobilienkäufer: Die Region zieht wohlhabende Käufer an, die exklusive Landhäuser, Villen oder modernisierte Altbauten suchen.
Die Nachfrage übersteigt in vielen Segmenten das Angebot, was den Wettbewerb um verfügbare Immobilien verschärft und die Preise in die Höhe treibt.
3. Marktsegmente und Angebotsstruktur
3.1. Wohnimmobilien
3.1.1. Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen sind im Berchtesgadener Land besonders in den Städten Bad Reichenhall, Berchtesgaden und Freilassing gefragt. Das Angebot reicht von kompakten 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen für Singles oder Paare bis hin zu großzügigen 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen für Familien. Besonders begehrt sind modernisierte Altbauwohnungen mit hohen Decken, Landhausdielen oder Balkonen mit Bergblick sowie Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung. Typische Merkmale gefragter Wohnungen sind:
Lage: Zentrale Lagen in Bad Reichenhall oder Berchtesgaden mit Nähe zu Geschäften und Infrastruktur sowie ruhige Hanglagen mit Panoramablick.
Ausstattung: Hochwertige Materialien (z. B. Gaggenau-Geräte, Kachelöfen), Balkone oder Terrassen, Aufzüge und Tiefgaragenstellplätze.
Größe: Wohnflächen zwischen 40 m² (Ein-Zimmer-Wohnungen) und 160 m² (Luxuswohnungen).
3.1.2. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser
Einfamilienhäuser und Doppelhäuser dominieren das Angebot an Eigenheimen. Viele Objekte sind im traditionellen bayerischen oder alpenländischen Stil erbaut, oft mit großzügigen Grundstücken (500–4.500 m²). Denkmalgeschützte Landhäuser, wie etwa Gebäude im Heimatstil von 1923, sind ebenso vertreten wie moderne Neubauten. Besonders gefragt sind:
Sanierte Objekte: Häuser, die in den letzten 10–20 Jahren generalsaniert wurden, bieten modernen Komfort bei traditionellem Charme.
Großfamilienhäuser: Anwesen mit 5–15 Zimmern, Einliegerwohnungen, Saunen oder Schwimmbädern, die sich auch als Ferienimmobilien eignen.
Lage: Orte wie Bayerisch Gmain, Bischofswiesen oder Schönau am Königssee bieten spektakuläre Ausblicke und Ruhe.
3.1.3. Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen
Mehrfamilienhäuser sind vor allem für Investoren interessant, die von der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren möchten. Solche Objekte bestehen oft aus 4–13 Wohneinheiten und sind teilweise renovierungsbedürftig, was Potenzial für Wertsteigerungen bietet. Pflegeapartments werden als sichere Kapitalanlage beworben, da sie langfristige Mieteinnahmen ohne Vermieteraufwand versprechen.
3.2. Gewerbeimmobilien
Das Angebot an Gewerbeimmobilien umfasst Büro- und Praxisflächen, Ladenflächen, Gastronomieobjekte sowie Industrie- und Lagerflächen. Besonders in Bad Reichenhall und Freilassing gibt es Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen mit guter Kundenfrequenz. Beispiele sind:
Büro- und Praxisflächen: Moderne Flächen in der Fußgängerzone von Bad Reichenhall oder Berchtesgaden mit Schaufensterfronten.
Gastronomie und Hotels: Etablierte Gästehäuser oder Frühstückspensionen mit privaten Wohnbereichen und Parkplätzen.
Industrieflächen: Seltener, aber in Freilassing verfügbar, oft mit guter Verkehrsanbindung.
3.3. Grundstücke
Grundstücke sind im Berchtesgadener Land knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Besonders gefragt sind Baugrundstücke in naturnaher Lage mit Bergblick, etwa in Berchtesgaden oder Schönau am Königssee. Grundstücke für Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser sind begehrt, während land- und forstwirtschaftliche Flächen seltener nachgefragt werden.
4. Preisentwicklung
Die Immobilienpreise im Berchtesgadener Land sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, angetrieben durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Typische Preisspannen sind:
Eigentumswohnungen: 5.000–10.000 €/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Luxuswohnungen in Toplagen (z. B. mit Watzmann-Blick) können 12.000 €/m² und mehr erreichen.
Einfamilienhäuser: 500.000–1.500.000 €, wobei historische oder luxuriöse Anwesen (z. B. mit Schwimmbad oder großem Grundstück) bis zu 2.000.000 € kosten können.
Mehrfamilienhäuser: 800.000–2.500.000 €, abhängig von Größe, Zustand und Mieteinnahmen.
Grundstücke: 300–800 €/m², in Premiumlagen auch darüber hinaus.
Mietpreise: 10–15 €/m² für Wohnungen, abhängig von Lage und Ausstattung. Neubauwohnungen oder möblierte Objekte können bis zu 18 €/m² kosten.
Die Preise sind in Orten wie Bad Reichenhall und Berchtesgaden besonders hoch, während ländlichere Gemeinden wie Saaldorf-Surheim oder Anger günstigere Alternativen bieten.
5. Trends und Entwicklungen
5.1. Nachhaltigkeit und Modernisierung
Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Käufer legen Wert auf moderne Heizsysteme (z. B. Luftwärmepumpen, Solarthermie) und hochwertige Dämmung. Sanierte Altbauten, die traditionellen Charme mit zeitgemäßer Technik kombinieren, sind besonders gefragt.
5.2. Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze
Die Region ist ein Magnet für Ferienimmobilien, da viele Käufer die Möglichkeit nutzen, ihre Objekte sowohl selbst zu nutzen als auch zu vermieten. Objekte mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Saunen, Kachelöfen, Panoramablick) erzielen hohe Renditen.
5.3. Digitalisierung im Immobilienmarkt
Immobilienmakler setzen zunehmend auf digitale Tools wie virtuelle Besichtigungen, 360-Grad-Touren und Online-Wertermittlungen. Dies erleichtert den Zugang für internationale Käufer und Investoren.
5.4. Demografische Entwicklung
Seit 1998 verzeichnet der Landkreis einen leichten Einwohnerzuwachs, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreibt. Gleichzeitig sorgt die Alterung der Bevölkerung für ein wachsendes Interesse an barrierefreien Wohnungen und Pflegeapartments.
6. Herausforderungen
Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Immobilien ist stark eingeschränkt, was die Preise treibt.
Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise machen den Marktzugang für junge Familien und einkommensschwächere Haushalte schwierig.
Bürokratie: Denkmalgeschützte Immobilien und strenge Bauvorschriften im Nationalparkgebiet erschweren Neubauprojekte.
Wettbewerb: Der Wettbewerb zwischen Einheimischen, Zuzüglern und Investoren führt zu schnellen Verkaufsprozessen.
7. Zukunftsperspektiven
Der Immobilienmarkt im Berchtesgadener Land wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein. Die Region bleibt attraktiv für Investoren, die in Ferienimmobilien oder Kapitalanlagen investieren möchten. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien steigen. Die Nähe zu Salzburg und die wachsende Beliebtheit der Region als Wohn- und Urlaubsziel werden die Preise weiter stabilisieren oder steigern. Allerdings könnten staatliche Förderprogramme oder eine Lockerung der Bauregulierungen notwendig sein, um den Wohnraum für Einheimische erschwinglicher zu gestalten.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Berchtesgadener Land ist geprägt von einer hohen Nachfrage, begrenztem Angebot und steigenden Preisen. Die Region bietet eine Vielzahl an Immobilien, von charmanten Altbauwohnungen über luxuriöse Landhäuser bis hin zu Gewerbeobjekten, die sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv sind. Die einzigartige Kombination aus naturnaher Lage, guter Verkehrsanbindung und touristischer Attraktivität macht den Landkreis zu einem der begehrtesten Immobilienmärkte Bayerns. Für Käufer und Mieter ist es jedoch wichtig, sich frühzeitig zu positionieren und die Unterstützung erfahrener Immobilienmakler in Anspruch zu nehmen, um im wettbewerbsintensiven Markt erfolgreich zu sein.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Berchtesgadener Land für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Berchtesgadener Land
Herzlich willkommen im Landkreis Berchtesgadener Land, dort wo der einzige deutsche Alpen-Nationalpark Einheimischen wie auch Besuchern die Schönheit der Natur präsentiert. So wirbt der Landkreis bei Einheimischen und Besuchern zugleich! Ganz im Südosten des Freistaats Bayern befindet der zur EuRegio Salzburg gehörende Landkreis Berchtesgadener Land, welcher allein mit dem Nationalpark ein Stück atemberaubende Naturlandschaft bietet. Somit dürfte es keineswegs verwunderlichsein, dass sich inmitten einer beeindruckenden Naturlandschaft Ende 2013 circa 102.346 Menschen dazu entschlossen hatten, diese Region auf einer Fläche von 839,97 Quadratkilometer zu ihrer Heimat auszuwählen. Das kam zugleich einer Bevölkerungsdichte von etwa 122 Einwohner auf einen Quadratkilometer.
Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Freilassing mit knapp 16.074 und Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Berchtesgaden (rund 7.783), Laufen (5.200) sowie Bischofswiesen (knapp 7.539) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Schönau am Königssee (ca. 5.418), Saaldorf-Surheim (etwa 5.326) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.
Wohnstandort Landkreis Berchtesgadener Land
Durch seine zentrale Lage mit unmittelbarer Nähe zu Österreich und München darf bei der Region Berchtesgadener Land von einen attraktiven Wohnstandort ausgegangen werden. Hinzu kommen atemberaubende Naturlandschaften, welche allein durch die Faszination des einzigeen deutschen Alpen-Nationalparks begründet sein dürfte. Insbesondere Naturliebhaber, Wanderfreunde und Kletterer düften sich im Landkreis besonders wohl fühlen, denn eine Fülle vielversprechender Highlights wie zum Beispiel das zum Wahrzeichen gewordene Watzmann-Massiv oder die Salzachschleife mit der Halbinsel Laufens erwartet Einheimische wie Besucher in dieser Region. Auch ein Familienausflug zum Abtsdorfer See oder Soleleitungsweg zur Reiteralpe wird insbesondere an den warmen Sommertagen immer wieder gern in Anspruch genommen. Weiterhin bieten eine Vielzahl interessanter Sehenswürdigkeiten wie der Königssee, das Salzbergwerk Berchtesgaden oder Königliche Schloss mit Stiftkirche sowie zahlreiche Freizeitattraktionen eine willkommene Abwechslung.
Selbstverständlich spielt auch der Bereich Bildung im Landkreis eine ausschlaggebende Rolle und mit mindestens 22 Grundschulen, 12 Hauptschulen, vier Realschulen sowie ebenfalls vier Sonderschulen ermöglichen ein weitreichendes Bildungssystem in der Region. Hinzu kommen noch vier Volksschulen speziell für Behinderte, vier Gymnasien, 26 Volksschulen sowie eine Berufsschule.
Aufgrund der zentralen Lage sowie den bereits erwähnten Besonderheiten gilt der Landkreis alsattraktiver Wohnstandort, welcher zudem eine Vielzahl weitreichender Möglichkeiten im Bereich Hochschulbildung sowie Abeitsplätze bietet.
Die Region als attraktiver Gewerbestandort
Insbesondere der Tourismus gilt in der gesamten Region Berchtesgadener Land als Hauptfaktor eines modernen Wirtsschaftssystems. Somit sind Pensionen, Hotelsaber auch Restaurants ein wesentlicher Betandteil in der Region geworden. Hinzu kommen eine Vielzahl mittelständischer Unternehmen sowie die Landwirtschaft, welche ebenfalls in der Region eine wirtschaftlich tragende Rolle spielen. Zu den mittelständischen Unternehmen des Landkreises gehören unter anderen die Agron KG oder Aircraft Philipp GmbH & Co. KG. Auch für den Einzelhandel bietet der Landkreis weitreichende Perspektiven, weshalb es sich durchaus lohnen dürfte, diese Region als Gewerbestandort in betracht zu ziehen.
Lagefaktoren für den Einzelhandel des Landkreises
Nachdem wir Immobiliengutachter uns die herausgegebene Statistik von IHK aber auch GfK GeoMarketing etwas ausführlicher angeschaut hatten, können wir mit Bestimmtheit folgende Ergebnisse zur Kaufkraft im Landkreis präsentieren. So durften sich Einzelhändler im vergangenem Geschäftsjahr 2014 über einen Gesamtumsatz von circa 2,1 Milliarden Euro freuen, was zugleich einer durchschnittlichen Kaufkraft von rund 20.474 Euro je Einwohner entsprach. Hierdurch wurde Kaufkraft-Index von 93,6 Punkten ermittelt, welcher deutlich unter dem Bundesdurchschnitt mit 100 Punkten lag.
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