Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Freilassing

Immobilienmarkt Freilassing

Einleitung

Freilassing, eine Stadt im Landkreis Berchtesgadener Land in Bayern, liegt in unmittelbarer Nähe zur österreichischen Grenze und zur Stadt Salzburg. Aufgrund ihrer strategischen Lage und guten Infrastruktur ist sie ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Freilassing, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie Einflussfaktoren und Prognosen für die Zukunft.

Preisentwicklung

Wohnungspreise

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Freilassing liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.200 bis 4.600 Euro. Kleinere Wohnungen mit einer Fläche von etwa 60 Quadratmetern kosten im Durchschnitt rund 4.800 Euro pro Quadratmeter, während größere Wohnungen mit 100 Quadratmetern bei etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Preisanstieg moderat, mit einer Steigerung von etwa 7,5 % gegenüber 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 4.200 Euro lag. Der Preisbereich für Wohnungen variiert stark je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Neubauprojekte und Wohnungen in zentraler Lage oder mit besonderen Merkmalen wie Panoramablick oder Tiefgaragenstellplätzen erreichen Spitzenpreise von bis zu 5.400 Euro pro Quadratmeter, während ältere oder renovierungsbedürftige Objekte Preise ab etwa 3.200 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Hauspreise

Für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Freilassing bei etwa 3.400 bis 3.800 Euro. Häuser mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kosten etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter, während größere Häuser mit 200 Quadratmetern bei etwa 4.300 Euro pro Quadratmeter liegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise stabil geblieben, mit einem leichten Rückgang von etwa 1 % gegenüber dem ersten Quartal 2024. Attraktive Kapitalanlagen, wie Mehrfamilienhäuser, erreichen Preise von bis zu 1,9 Millionen Euro für größere Objekte mit 296 Quadratmetern Wohnfläche. Die Preise variieren je nach Zustand des Hauses, Lage und zusätzlichen Merkmalen wie Garten oder guter Infrastruktur.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Grundstückspreis in Freilassing beträgt etwa 800 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis ist im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt von etwa 210 Euro pro Quadratmeter deutlich höher, was die Attraktivität der Region widerspiegelt. Die Preise für Grundstücke hängen stark von der Lage, Bebaubarkeit und potenziellen Altlasten ab. In zentralen Lagen oder in der Nähe von Infrastruktur wie Bahnhof oder Einkaufsmöglichkeiten können die Preise höher ausfallen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Freilassing liegen für Wohnungen bei etwa 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Eine 73 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon kostet beispielsweise etwa 800 Euro pro Monat, während eine größere 4-Zimmer-Wohnung mit 140 Quadratmetern und Dachterrasse etwa 1.400 Euro pro Monat kostet. Hochwertige Neubauwohnungen oder Penthouse-Wohnungen mit gehobener Ausstattung können Mietpreise von bis zu 1.550 Euro für 100 Quadratmeter erreichen. Gewerbeimmobilien, wie ein Friseursalon oder ein Restaurant, weisen Mietpreise von etwa 1.500 bis 3.950 Euro pro Monat auf, abhängig von der Lage und Ausstattung.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Freilassing ist vielfältig, mit einer Mischung aus Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Aktuell sind etwa 60 bis 80 Immobilien auf dem Markt, darunter etwa 30 bis 40 Eigentumswohnungen und 10 bis 15 Häuser zum Kauf. Mietwohnungen machen einen kleineren Anteil aus, mit etwa 5 bis 10 Angeboten. Besonders gefragt sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Tiefgaragenstellplatz, die oft in zentraler Lage oder mit guter Anbindung an Salzburg angeboten werden. Neubauprojekte, wie das Mehrfamilienhaus in der Beethovenstraße mit 12 Eigentumswohnungen (Fertigstellung August 2024) oder das Bauvorhaben „Matulus19“ mit geplanter Fertigstellung Ende 2026, tragen zur Erweiterung des Angebots bei. Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Restaurants, sind ebenfalls verfügbar, insbesondere in zentralen Lagen wie der Bräuhausstraße oder der Pommernstraße.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Freilassing ist hoch, insbesondere aufgrund der Nähe zu Salzburg und der guten Verkehrsanbindung durch den Bahnhof und die Autobahn. Eigentumswohnungen in zentraler Lage oder mit moderner Ausstattung sind besonders gefragt, da sie sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Die Nähe zu Salzburg macht Freilassing attraktiv für Pendler, die in der österreichischen Stadt arbeiten, aber von den vergleichsweise günstigeren Immobilienpreisen in Deutschland profitieren möchten. Häuser mit Garten oder in ruhigen Wohngegenden sind bei Familien beliebt, während kleinere Wohnungen und Apartments vor allem von Singles und jungen Paaren gesucht werden. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist ebenfalls stabil, insbesondere für gut gelegene Büro- und Verkaufsflächen.

Einflussfaktoren

Lage und Infrastruktur

Die Nähe zu Salzburg und die hervorragende Verkehrsanbindung, einschließlich des Bahnhofs Freilassing und der Nähe zur Autobahn A8, machen die Stadt besonders attraktiv. Die gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinischer Versorgung erhöht die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien. Stadtteile wie Obereichet oder Salzburghofen bieten eine Mischung aus urbaner Nähe und ruhiger Wohnlage, was die Preise in diesen Bereichen steigert.

Wirtschaftliche Lage

Die wirtschaftliche Stabilität der Region, unterstützt durch die Nähe zu Salzburg als wirtschaftlichem Zentrum, trägt zur Nachfrage nach Immobilien bei. Freilassing profitiert von einer niedrigen Arbeitslosenquote und einem stabilen Einkommensniveau, was die Kaufkraft der Bevölkerung stärkt. Gleichzeitig beeinflussen steigende Zinsen und Baukosten die Preisentwicklung, insbesondere bei Neubauprojekten.

Demografische Entwicklung

Mit einer Bevölkerung von etwa 17.500 Einwohnern und einer moderaten Bevölkerungsdichte von 1.180 Einwohnern pro Quadratkilometer bleibt Freilassing eine wachsende Stadt. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch Zuzug, insbesondere von Pendlern und jungen Familien, weiter angetrieben. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zu einer Verknappung des Angebots, was die Preise in die Höhe treibt.

Baukosten und Regulierungen

Steigende Baukosten und strengere Bauvorschriften, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz (z. B. Gebäude mit Energieklasse A+), erhöhen die Kosten für Neubauprojekte. Dies wirkt sich direkt auf die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser aus. Denkmalschutz, wie beim umgebauten Gasthof in Obereichet, kann die Kosten ebenfalls beeinflussen, bietet aber auch Chancen für einzigartige Immobilienprojekte.

Prognose für die Zukunft

Die Immobilienpreise in Freilassing werden voraussichtlich stabil bleiben, mit einem moderaten Anstieg von 1 bis 3 % pro Jahr, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Zinssätzen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern wird durch die Nähe zu Salzburg und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland weiterhin hoch bleiben. Neubauprojekte, wie das Bauvorhaben in der Sägewerkstraße (Fertigstellung 2025/2026), werden das Angebot erweitern, könnten aber aufgrund hoher Baukosten die Preise weiter nach oben treiben. Die Mietpreise werden voraussichtlich ebenfalls leicht steigen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen anhält. Gewerbeimmobilien könnten von der wirtschaftlichen Stärke der Region profitieren, insbesondere in Bereichen wie Einzelhandel und Gastronomie.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Freilassing ist dynamisch und durch die Nähe zu Salzburg sowie die gute Infrastruktur geprägt. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind im Vergleich zu anderen bayerischen Städten wie München moderat, aber deutlich höher als der bundesweite Durchschnitt. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere für moderne Eigentumswohnungen und familienfreundliche Häuser. Trotz steigender Baukosten und begrenzter Baulandverfügbarkeit bietet Freilassing attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Kapitalanleger und Pendler. Für die Zukunft ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen, wobei die genaue Entwicklung von wirtschaftlichen und demografischen Faktoren abhängen wird.

Umgebung von Freilassing

Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Berchtesgaden (rund 7.783), Laufen (5.200) sowie Bischofswiesen (knapp 7.539) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Schönau am Königssee (ca. 5.418), Saaldorf-Surheim (etwa 5.326) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.