Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberammergau

Immobilienmarkt Oberammergau

Einleitung

Oberammergau, eine malerische Gemeinde in den bayerischen Alpen, ist bekannt für ihre idyllische Lage, die Nähe zur Natur und die weltberühmten Passionsspiele, die alle zehn Jahre stattfinden. Die Kombination aus touristischer Attraktivität, guter Anbindung und einer hohen Lebensqualität macht Oberammergau zu einem begehrten Standort auf dem Immobilienmarkt. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotslage sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Oberammergau im Jahr 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Oberammergau zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage nach Wohn- und Anlageimmobilien aus. Die Gemeinde liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, einer Region, die durch ihre Nähe zu den Alpen, Wintersportmöglichkeiten und eine starke touristische Infrastruktur geprägt ist. Oberammergau bietet eine Mischung aus traditioneller alpenländischer Architektur und modernen Neubauten, die sowohl Einheimische als auch Zuzügler aus urbanen Gebieten anzieht. Der Markt ist geprägt von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern sowie touristisch genutzten Immobilien wie Ferienwohnungen und Gästehäusern.

Die Nachfrage nach Immobilien in Oberammergau wird durch mehrere Faktoren angetrieben:

• Tourismus: Die Passionsspiele und die Nähe zu Sehenswürdigkeiten wie dem Schloss Linderhof oder dem Ettaler Kloster fördern die Nachfrage nach Ferienimmobilien.

• Lebensqualität: Die ruhige, naturnahe Lage mit guter Anbindung über die B2 und B23 macht Oberammergau attraktiv für Familien und Ruhesuchende.

• Homeoffice-Trend: Seit der Pandemie bevorzugen viele Berufstätige ländliche Regionen mit hoher Lebensqualität, was die Nachfrage nach Wohnhäusern und Grundstücken steigert.

• Investitionsmöglichkeiten: Die stabile Wertentwicklung von Immobilien in der Region lockt Kapitalanleger an.

Mietmarkt

Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Oberammergau bei etwa 11,94 € pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr (11,26 €/m²) dar, was auf eine moderate, aber stetige Zunahme der Mietkosten hinweist. Im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt von 8,84 €/m² sind die Mieten in Oberammergau deutlich höher, was die Attraktivität der Region widerspiegelt.

Mietpreise nach Objekttyp:

• Bestandswohnungen: Durchschnittlich 7,92 €/m², mit einer stabilen Entwicklung (Veränderungsrate von +0,4 %).

• Neubauwohnungen: Rund 8,17 €/m², leicht teurer als Bestandswohnungen.

• Häuser (Bestand): Ca. 8,48 €/m².

• Häuser (Neubau): Ca. 7,26 €/m², was auf eine stärkere Nachfrage nach modernisierten Bestandsobjekten hindeutet.

Die Bruttomietrenditen sind für Bestandswohnungen mit 3,7 % im Bundesvergleich hoch, während Neubauwohnungen mit 2,7 % ebenfalls attraktiv sind. Für Kapitalanleger sind Bestandswohnungen aufgrund der höheren Rendite besonders interessant, während Neubauwohnungen durch geringere Instandhaltungskosten punkten.

Trends im Mietmarkt:

• Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist besonders bei kleineren Einheiten (1- bis 2-Zimmer-Wohnungen) hoch, da diese von Touristen, Saisonarbeitern und jungen Berufstätigen bevorzugt werden.

• Größere Wohnungen und Häuser zur Miete sind seltener, da viele Eigentümer diese Objekte lieber verkaufen oder selbst nutzen.

• Die Mietpreise könnten durch die steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen weiter anziehen, insbesondere in touristisch geprägten Lagen.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt in Oberammergau zeigt eine positive Preisentwicklung, die jedoch nicht so stark ausgeprägt ist wie in Metropolregionen wie München. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 4.650 €, für Häuser bei rund 4.900 €. Seit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise für Wohnungen um 10,2 % (von 4.288 €/m²) und für Häuser um 5,7 % (von 5.084 €/m²) gestiegen.

Kaufpreise nach Objekttyp:

• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 4.650 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 5.507 €/m² für hochwertige Neubauten in Toplagen.

• Einfamilienhäuser: Durchschnittlich 4.900 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 6.027 €/m² für modernisierte oder neugebaute Objekte.

• Mehrfamilienhäuser: Preise variieren stark je nach Zustand und Lage, mit durchschnittlichen Werten um 4.000–5.000 €/m².

• Grundstücke: Der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 865 €/m², mit einer Spanne von 692 €/m² bis 1.038 €/m². In den letzten drei Jahren sind die Grundstückspreise um 6,7 % gestiegen.

Besondere Marktsegmente:

• Historische Immobilien: Alte Bauernhäuser oder Gebäude mit Lüftlmalerei sind besonders gefragt, da sie den traditionellen Charme Oberammergaus verkörpern. Diese Objekte erfordern oft Renovierungsarbeiten, bieten aber hohes Wertsteigerungspotenzial.

• Neubauten: Moderne Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, oft in Holz- oder Massivbauweise, sind bei Familien und Zuzüglern beliebt. Besonders nachhaltige Bauweisen wie die „Holz100“-Vollholzbauweise finden Anklang.

• Ferienimmobilien: Private Hotels, Gästehäuser oder Ferienwohnungen sind aufgrund der touristischen Nachfrage ein wachsendes Segment. Diese Objekte erzielen oft hohe Renditen, sind aber auch mit höheren Verwaltungskosten verbunden.

Preisentwicklung:

Die Immobilienpreise in Oberammergau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, jedoch moderater als in urbanen Zentren. Die stabile Nachfrage und das begrenzte Angebot an Bauland tragen zu dieser Entwicklung bei. Dennoch bleibt der Markt erschwinglicher als in Metropolen wie München, was Oberammergau für Käufer mit mittlerem bis gehobenen Budget attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberammergau ist begrenzt, da die Gemeinde geographisch durch die Alpen eingeschränkt ist und strenge Bauvorschriften den Neubau regulieren. Im Jahr 2025 gibt es etwa 10–20 aktuelle Immobilienangebote, darunter:

• Einfamilienhäuser (ca. 30 % des Angebots)

• Eigentumswohnungen (ca. 40 %)

• Grundstücke (ca. 10 %)

• Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien (ca. 20 %)

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei modernen Wohnhäusern und zentral gelegenen Eigentumswohnungen. Historische Objekte und renovierungsbedürftige Häuser finden ebenfalls Käufer, da sie durch die touristische Nutzung oder Modernisierung attraktiv werden können. Die Vermarktungsdauer beträgt im Durchschnitt 12 Wochen, wobei gut gepflegte oder neuwertige Objekte schneller verkauft werden.

Zielgruppen:

• Einheimische: Familien und ältere Menschen suchen oft Einfamilienhäuser oder barrierefreie Wohnungen.

• Zuzügler: Berufstätige aus Städten wie München oder Augsburg, die eine ruhigere Lebensweise suchen, präferieren moderne Neubauten oder renovierte Bestandsimmobilien.

• Investoren: Kapitalanleger fokussieren sich auf Mehrfamilienhäuser, Ferienwohnungen oder Grundstücke mit Entwicklungspotenzial.

• Touristen: Käufer von Ferienwohnungen oder Gästehäusern kommen oft aus dem In- und Ausland.

Infrastruktur und Lage

Oberammergau bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur für eine Gemeinde seiner Größe. Die Anbindung an die B2 und B23 ermöglicht eine schnelle Verbindung nach Garmisch-Partenkirchen (ca. 20 Minuten) oder München (ca. 1 Stunde). Der Bahnhof Oberammergau verbindet die Gemeinde mit dem regionalen Schienennetz. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgung sind vor Ort verfügbar. Die Freizeitmöglichkeiten, darunter Wanderwege, Skilifte und kulturelle Veranstaltungen, erhöhen die Attraktivität der Region.

Die Wohnlagen in Oberammergau variieren von einfachen bis gehobenen Lagen. Zentrale Lagen nahe dem historischen Ortskern oder mit Blick auf den Kofel sind besonders gefragt, während ruhigere Seitenstraßen oder Randlagen für Familien attraktiv sind. Die touristische Prägung führt dazu, dass Immobilien mit Bergblick oder in der Nähe von Freizeiteinrichtungen höhere Preise erzielen.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen:

• Begrenztes Bauland: Die geographischen und rechtlichen Einschränkungen begrenzen den Neubau, was das Angebot knapp hält.

• Kostensteigerungen: Steigende Baukosten und Energiepreise könnten die Erschwinglichkeit von Neubauten beeinträchtigen.

• Saisonale Schwankungen: Die Nachfrage nach Miet- und Ferienwohnungen ist stark von der touristischen Saison abhängig, was für Vermieter Risiken birgt.

• Renovierungsbedarf: Viele historische Immobilien erfordern umfangreiche Modernisierungen, was für Käufer mit begrenztem Budget abschreckend sein kann.

Chancen:

• Touristische Nutzung: Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien bietet Investoren stabile Renditen.

• Nachhaltiges Bauen: Der Trend zu umweltfreundlichen Baumaterialien und energieeffizienten Gebäuden könnte neue Käufergruppen anziehen.

• Wertsteigerung: Die stabile Preisentwicklung und die Attraktivität der Region versprechen langfristige Wertsteigerungen.

• Homeoffice-Trend: Die wachsende Beliebtheit ländlicher Regionen könnte die Nachfrage nach Wohnhäusern weiter ankurbeln.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Oberammergau wird auch in den kommenden Jahren von einer stabilen Nachfrage geprägt sein. Die Preise dürften moderat weiter steigen, insbesondere für Neubauten und Grundstücke, da das Angebot begrenzt bleibt. Die touristische Bedeutung der Region wird die Nachfrage nach Ferienimmobilien stützen, während die hohe Lebensqualität weiterhin Zuzügler anzieht. Politische und wirtschaftliche Faktoren, wie etwa Zinssatzentwicklungen oder Förderprogramme für energieeffizientes Bauen, könnten die Marktdynamik beeinflussen.

Langfristig bleibt Oberammergau ein attraktiver Standort für Käufer und Investoren, die Wert auf Natur, Kultur und eine gute Infrastruktur legen. Die Kombination aus traditionellem Charme und moderner Entwicklung macht die Gemeinde zu einem einzigartigen Markt in den bayerischen Alpen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberammergau zeigt sich im Jahr 2025 robust und zukunftssicher. Mit durchschnittlichen Mietpreisen von 11,94 €/m² und Kaufpreisen von etwa 4.650 €/m² für Wohnungen bzw. 4.900 €/m² für Häuser bietet die Gemeinde attraktive Möglichkeiten für Eigennutzer und Investoren. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die starke Nachfrage nach touristischen sowie wohnwirtschaftlichen Immobilien treiben die Preise moderat nach oben. Für Käufer und Verkäufer ist eine fundierte Marktkenntnis essenziell, um das Potenzial des Oberammergauer Immobilienmarktes optimal zu nutzen. Die Region bleibt ein Juwel für alle, die eine Balance aus Natur, Kultur und Investitionssicherheit suchen.

Umgebung von Oberammergau

Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.