Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberau

Immobilienmarkt Oberau

1. Einleitung

Oberau, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Garmisch-Partenkirchen in Bayern, liegt eingebettet in die malerische Kulisse der bayerischen Alpen. Mit etwa 3.200 Einwohnern bietet der Ort eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an größere Städte wie Garmisch-Partenkirchen und Murnau am Staffelsee. Der Immobilienmarkt in Oberau zeichnet sich durch seine Attraktivität für Kapitalanleger, Selbstnutzer und Ferienimmobilienkäufer aus, die von der Nähe zu touristischen Highlights wie der Zugspitze und dem Wettersteingebirge profitieren möchten. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Oberau, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Wohnlagen, Zukunftsaussichten und Empfehlungen für Investoren.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Oberau ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien, insbesondere durch die attraktive Lage in den Alpen. Die Gemeinde ist in zwei Stadtteile untergliedert, wobei die meisten Immobilienangebote im zentralen Bereich und in Randlagen mit Blick auf die Berge zu finden sind. Oberau bietet eine gute Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und einer Bahnanbindung, die eine schnelle Erreichbarkeit von Garmisch-Partenkirchen (ca. 8 km) und Murnau (ca. 16 km) ermöglicht. Die Immobilienarten reichen von Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern und Baugrundstücken, wobei sowohl Bestands- als auch Neubauimmobilien verfügbar sind.

2.1. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Oberau haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung erfahren. Aktuell (Stand 2025) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.700 Euro, während Häuser einen Quadratmeterpreis von rund 6.400 Euro erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr zeigen die Wohnungspreise einen leichten Rückgang von etwa 10 %, während die Hauspreise stabil bei einem Wachstum von 0 % bis +8 % im Vergleich zum Vorquartal liegen. Diese Preisdynamik spiegelt eine Anpassung an die allgemeine wirtschaftliche Lage wider, wobei die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien mit Bergblick oder moderner Ausstattung weiterhin hoch bleibt.

• Eigentumswohnungen: Die Preisspanne reicht von etwa 4.500 Euro/m² für kleinere, ältere Bestandswohnungen bis zu 7.000 Euro/m² für renovierte oder neugebaute Objekte in Toplagen. Beispielsweise kostet eine 1-Zimmer-Wohnung mit 25 m² etwa 130.000 bis 185.000 Euro, während eine 3-Zimmer-Wohnung mit 84 m² um die 350.000 Euro erreicht.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser variieren stark je nach Größe und Zustand. Ein Einfamilienhaus mit 98 m² kostet etwa 675.000 Euro, während ein großes Mehrfamilienhaus mit 335 m² bis zu 1,1 Millionen Euro erreichen kann.

• Baugrundstücke: Sonnige Grundstücke mit einer Größe von etwa 1.000 m², die für Mehrfamilienhäuser oder Doppelhäuser geeignet sind, kosten zwischen 900.000 und 1 Million Euro.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Oberau liegen im oberen Segment für ländliche Gemeinden in Bayern. Im ersten Quartal 2025 beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 13 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 5 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse und Blick auf die Berge, die Mieten von bis zu 15 Euro/m² erzielen können. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren verkürzt und liegt aktuell bei etwa 26 Tagen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oberau ist begrenzt, was die Preise stabil hält. Aktuell sind etwa 15 bis 20 Kaufimmobilien und eine Handvoll Mietobjekte auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder immowelt.de verfügbar. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei folgenden Immobilientypen:

• Eigentumswohnungen: Kleine 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen (25–60 m²) sind bei Kapitalanlegern beliebt, die von der Vermietung an Touristen oder Pendler profitieren möchten. Größere 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen (80–100 m²) werden von Familien oder Selbstnutzern nachgefragt.

• Häuser: Einfamilien- und Doppelhäuser in ruhigen Lagen mit Garten sind besonders bei Familien gefragt. Mehrfamilienhäuser ziehen Investoren an, die langfristige Mietrenditen erzielen wollen.

• Ferienimmobilien: Die Nähe zu Skigebieten und Wanderwegen macht Oberau attraktiv für Käufer von Ferienwohnungen oder -häusern, die sowohl zur Eigennutzung als auch zur touristischen Vermietung genutzt werden.

• Baugrundstücke: Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, da viele Käufer individuelle Häuser in der Alpenregion errichten möchten. Die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB (Anpassung an die umliegende Bebauung) erleichtert den Bau von Mehrfamilien- oder Doppelhäusern.

Die Vermarktungsdauer für Kaufimmobilien beträgt durchschnittlich 29 Tage, was auf einen dynamischen Markt hinweist. Besonders schnell vermittelt werden renovierte Objekte oder solche mit besonderen Merkmalen wie Bergblick oder moderner Ausstattung.

4. Wohnlagen in Oberau

Oberau verfügt über mittlere bis einfache Wohnlagen, wobei die zentralen Bereiche und Randlagen mit Blick auf die Berge am begehrtesten sind. Die wichtigsten Wohnlagen lassen sich wie folgt charakterisieren:

• Zentrale Lage (Am Kirchbichl, Ortskern): Diese Gegend bietet Nähe zu Bahnhof, Geschäften und Restaurants. Immobilien hier sind ideal für Pendler oder Investoren, die an Vermietung interessiert sind. Preise liegen im oberen Segment (5.800–7.000 Euro/m² für Wohnungen).

• Waldrand- und Berglagen (Loisach): Diese Lagen punkten mit Ruhe, Naturverbundenheit und Alpenblick. Sie sind besonders bei Familien und Käufern von Ferienimmobilien beliebt. Häuser in diesen Lagen erreichen die höchsten Preise (bis zu 6.500 Euro/m²).

• Randlagen: Ältere Bestandsimmobilien in Randlagen sind günstiger (4.500–5.000 Euro/m²), aber oft renovierungsbedürftig. Sie eignen sich für Käufer mit Budgetbeschränkungen oder Investoren, die sanieren möchten.

5. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Oberau wird durch mehrere Trends geprägt:

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Käufer legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Immobilien, insbesondere Neubauten oder kernsanierte Bestandsobjekte. Häuser mit moderner Heiztechnik oder Solaranlagen sind besonders gefragt.

• Ferientourismus: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien bleibt hoch, da Oberau von seiner Nähe zu Skigebieten wie der Zugspitze und touristischen Attraktionen profitiert. Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind lukrativ.

• Digitalisierung: Online-Bewertungstools und Immobilienplattformen erleichtern die Immobiliensuche und Preisfindung. Makler bieten zunehmend virtuelle Besichtigungen an, um auch überregionalen Käufern entgegenzukommen.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach seniorenfreundlichen Wohnungen, wie betreuten Wohneinheiten, steigt. Solche Objekte sind als Kapitalanlageobjekte attraktiv.

6. Chancen und Risiken

6.1. Chancen

• Hohe Mietrendite: Aufgrund der starken Nachfrage nach Mietwohnungen und Ferienunterkünften bietet Oberau attraktive Renditen, insbesondere für kleinere Wohnungen.

• Wertsteigerungspotenzial: Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die Attraktivität der Region lassen eine langfristige Wertsteigerung erwarten.

• Tourismus: Die Nähe zu touristischen Zielen macht Oberau ideal für Investitionen in Ferienimmobilien.

• Infrastruktur: Die gute Anbindung an größere Städte und die vorhandene Infrastruktur erhöhen die Lebensqualität und Attraktivität des Standorts.

6.2. Risiken

• Preisvolatilität: Ein leichter Rückgang der Wohnungspreise zeigt eine gewisse Marktanpassung, die durch wirtschaftliche Unsicherheiten verstärkt werden könnte.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien kann die Preise weiter treiben und Käufer mit begrenztem Budget abschrecken.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern Investitionen in Modernisierung, was die Gesamtkosten erhöhen kann.

• Regionale Abhängigkeit: Der Markt ist stark von der touristischen Attraktivität und der wirtschaftlichen Stabilität der Region abhängig.

7. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Oberau wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einem moderaten Preiswachstum in den kommenden Jahren. Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen und Häusern in attraktiven Lagen wird durch den anhaltenden Tourismus und die gute Lebensqualität gestützt. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Bauvorschriften die Verfügbarkeit von Neubauten einschränken, was den Wert von Bestandsimmobilien steigern könnte. Investoren sollten sich auf langfristige Strategien konzentrieren, insbesondere auf Immobilien mit Potenzial für touristische Vermietung oder energetische Sanierung.

8. Empfehlungen für Investoren

• Kapitalanleger: Konzentrieren Sie sich auf kleine bis mittelgroße Wohnungen (1–2 Zimmer) in zentralen oder bergnahen Lagen, die sich gut vermieten lassen. Achten Sie auf Objekte mit Balkon oder Bergblick, um höhere Mieten zu erzielen.

• Selbstnutzer: Familien sollten Einfamilien- oder Doppelhäuser in Waldrandlagen in Betracht ziehen, die langfristige Wohnqualität bieten. Prüfen Sie Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen.

• Ferienimmobilienkäufer: Investieren Sie in renovierte Wohnungen oder Häuser mit touristischem Potenzial. Prüfen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen.

• Bauherren: Erwerben Sie Baugrundstücke in sonnigen Lagen und planen Sie energieeffiziente Neubauten, die sowohl für Eigennutzung als auch für Vermietung geeignet sind.

• Allgemein: Nutzen Sie Online-Bewertungstools und lokale Makler, um den Marktwert genau zu ermitteln. Vereinbaren Sie Besichtigungen, um den Zustand der Immobilien vor Ort zu prüfen.

9. Fazit

Oberau bietet einen attraktiven Immobilienmarkt mit stabilen Preisen, hoher Nachfrage und vielfältigen Investitionsmöglichkeiten. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und touristischem Potenzial macht die Gemeinde sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer interessant. Trotz einiger Risiken, wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf, überwiegen die Chancen, insbesondere für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung und Mietrenditen setzen. Mit einer fundierten Marktanalyse und strategischen Investitionsentscheidung lässt sich in Oberau ein hohes Potenzial realisieren.

Umgebung von Oberau

Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.