Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ohlstadt

Immobilienmarkt Ohlstadt

Einleitung

Ohlstadt, eine malerische Gemeinde im Landkreis Garmisch-Partenkirchen in Oberbayern, liegt idyllisch am Fuße der Alpen und ist bekannt für ihren traditionellen bayerischen Charme sowie eine moderne Infrastruktur. Mit rund 3.300 Einwohnern bietet Ohlstadt eine hohe Lebensqualität, die durch die Nähe zur Natur und die gute Anbindung an größere Städte wie Garmisch-Partenkirchen und München geprägt ist. Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Ohlstadt im Jahr 2025, beleuchtet aktuelle Trends, Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot sowie zukünftige Perspektiven und bietet potenziellen Käufern, Mietern und Investoren eine fundierte Entscheidungsgrundlage.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Ohlstadt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die durch die attraktive Lage und die hohe Lebensqualität angetrieben wird. Die Gemeinde zieht sowohl Familien als auch Investoren an, die in der Region nach Anlageimmobilien suchen. In Ohlstadt dominieren Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen, während Reihenhäuser und größere Mehrfamilienhäuser seltener sind. Die Wohnlagen werden überwiegend als gut bis mittelklassig eingestuft, wobei die Nähe zu den Alpen und die ruhige, naturnahe Umgebung die Attraktivität erhöhen.

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Ohlstadt haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung verzeichnet. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 6.200 €/m², mit einer Preisspanne von 5.600 €/m² für ältere Bestandsimmobilien bis hin zu 7.400 €/m² für hochwertige Neubauten. Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt 5.200 €/m², wobei die Preisspanne zwischen 5.100 €/m² für einfachere Wohnungen und bis zu 7.300 €/m² für moderne Neubauwohnungen reicht. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauimmobilien, die mit modernen Standards wie Wärmepumpen und hochwertigem Echtholzparkett ausgestattet sind.

Beispiele für aktuelle Angebote:

• Einfamilienhäuser (ca. 155–266 m²) kosten zwischen 760.000 € und 1.300.000 €, abhängig von Größe, Ausstattung und Grundstück.

• Doppelhaushälften (ca. 120–190 m²) bewegen sich preislich zwischen 760.000 € und 1.150.000 €.

• Eigentumswohnungen (ca. 80–140 m²) sind für 595.000 € bis 658.000 € erhältlich.

• Grundstücke (ca. 300–1.250 m²) kosten zwischen 200.000 € und 1.500.000 €, abhängig von Lage und Bebaubarkeit.

Mietpreise

Die Mietpreise in Ohlstadt liegen im Jahr 2025 bei durchschnittlich 12,80 €/m² für Wohnungen, mit einer Spanne von 12,60 €/m² für ältere Bestandswohnungen bis 16,50 €/m² für Neubauten. Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 13,70 €/m², mit einer Preisspanne von 13,50 €/m² bis 16,70 €/m². Die Angebots-Verweilzeit für Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Im Durchschnitt sind Mietanzeigen etwa 14 Tage online, bevor sie vermietet werden.

Markttrends

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Ohlstadt bleibt hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, die aufgrund ihrer Flexibilität und des eigenen Gartenanteils bei Familien beliebt sind. Neubauimmobilien im Chalet-Stil, die sich durch hohe Energieeffizienz (z. B. Energieklasse A+) auszeichnen, sind besonders gefragt. Das Angebot ist jedoch begrenzt, da Ohlstadt eine kleine Gemeinde ist und neue Bauprojekte oft lange Genehmigungsverfahren durchlaufen. Grundstücke mit Vorbescheiden für Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser sind ebenfalls stark nachgefragt, da sie Investoren Flexibilität bieten.

Preisentwicklung

Nach einem starken Anstieg der Immobilienpreise bis 2022 verzeichnet der Markt in Ohlstadt seit 2023 eine leichte Abkühlung, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Der Rückgang der Kaufverträge um etwa 12 % im Jahr 2023 und ein Rückgang des Geldumsatzes um rund 40 % im Vergleich zu 2021 spiegeln eine bundesweite Marktentwicklung wider, die auch Ohlstadt beeinflusst. Dennoch bleiben die Preise aufgrund der hohen Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien relativ stabil. Für 2025 wird eine moderate Preissteigerung von etwa 2–3 % erwartet, insbesondere für Neubauten und gut gelegene Grundstücke.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein zentraler Trend auf dem Immobilienmarkt in Ohlstadt ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten mit modernen Heizsystemen wie Wärmepumpen und hochwertiger Dämmung erzielen oft höhere Preise und verkaufen sich schneller. Käufer legen zudem Wert auf nachhaltige Baumaterialien, wie etwa Echtholzparkett von regionalen Schreinereien. Der Energieausweis spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei Kaufentscheidungen, und Immobilien mit schlechter Energiebilanz (z. B. ältere, unsanierte Häuser) verlieren an Attraktivität.

Investitionsmöglichkeiten

Ohlstadt bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Anlageimmobilien. Bestandswohnungen und Neubauwohnungen erzielen gute Mietrenditen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region hoch ist. Die Mietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 3–4 %, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Kaufpreise eine Rendite von etwa 2,5–3,5 % erzielen. Grundstücke mit Baugenehmigung sind ebenfalls interessant, da sie langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten. Investoren sollten jedoch die hohen Kaufpreise und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland berücksichtigen.

Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Ohlstadt steht vor mehreren Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften in der Region schränken das Angebot an neuen Immobilien ein.

• Hohe Preise: Trotz der leichten Marktabkühlung bleiben die Preise für viele Haushalte unerschwinglich, insbesondere für junge Familien.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere Altbauten aus der Zeit vor 1945, sind renovierungsbedürftig, was zusätzliche Kosten für Käufer verursacht.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen für Immobiliendarlehen erschweren die Finanzierung, insbesondere für Erstkäufer.

Zukünftige Perspektiven

Für die kommenden Jahre wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Ohlstadt stabil bleibt, mit einer leichten Preissteigerung für hochwertige Immobilien und Grundstücke. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und nachhaltigen Wohnkonzepten wird weiter zunehmen. Gleichzeitig könnten staatliche Förderprogramme, wie die Wohnraumförderung des Freistaats Bayern, dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Langfristig wird die Attraktivität von Ohlstadt durch die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung (z. B. über die B2 und den Bahnhof) weiter steigen, was den Markt für Investoren interessant macht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Ohlstadt ist geprägt von einer hohen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und stabilen, aber hohen Preisen. Besonders Neubauimmobilien und Grundstücke mit Baugenehmigung bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten, während Bestandsimmobilien aufgrund ihrer Mietrendite für Anleger interessant sind. Die Zukunft des Marktes hängt stark von der Verfügbarkeit von Bauland, der Zinsentwicklung und staatlichen Fördermaßnahmen ab. Für Käufer und Mieter bietet Ohlstadt eine hohe Lebensqualität, die durch die idyllische Lage und die moderne Infrastruktur unterstrichen wird. Wer in Ohlstadt investieren oder wohnen möchte, sollte jedoch die hohen Preise und den Renovierungsbedarf älterer Immobilien sorgfältig abwägen.

Umgebung von Ohlstadt

Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.