Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ansässig.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreis Garmisch-Partenkirchen und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Großraum der bayerischen Alpen zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Garmisch-Partenkirchen im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Garmisch-Partenkirchen einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Garmisch-Partenkirchen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Einleitung
Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen, gelegen im Herzen Oberbayerns, ist bekannt für seine atemberaubende Alpenlandschaft, hohe Lebensqualität und touristische Attraktivität. Diese Faktoren prägen den Immobilienmarkt der Region, der sich durch hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und vergleichsweise hohe Preise auszeichnet. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes im Landkreis, einschließlich Preisentwicklungen, Trends, Herausforderungen und Prognosen für die Zukunft. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, Miet- und Kaufpreisen sowie dem Angebot an Neubau- und Bestandsimmobilien.
Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen gehört zu den teuersten in Oberbayern, was auf die hohe Nachfrage in dieser beliebten Urlaubsregion und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken zurückzuführen ist. Besonders die Hauptorte Garmisch-Partenkirchen und Murnau am Staffelsee verzeichnen eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien, während kleinere Gemeinden wie Oberammergau, Mittenwald oder Eschenlohe ebenfalls attraktiv, aber preislich etwas günstiger sind. Der Markt wird von einer Mischung aus Eigenheimkäufern, Investoren und Zweitwohnsitzsuchenden geprägt, was den Wettbewerb um verfügbare Objekte verschärft.
Kaufpreise
Die Kaufpreise für Immobilien im Landkreis sind in den letzten Jahren stark gestiegen, haben sich jedoch seit 2024 leicht rückläufig gezeigt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt 2025 bei etwa 6.395 € in Garmisch-Partenkirchen und 5.447 € im gesamten Landkreis. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Kaufpreis etwa 7.467 €/m² in Garmisch-Partenkirchen und 6.334 €/m² im Landkreis. Neue Einfamilienhäuser in den Hauptorten kosten zwischen 1,1 und 1,7 Millionen Euro, während in Mittenwald und Oberammergau Preise zwischen 930.000 € und 1,1 Millionen Euro üblich sind. Für neue Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7.000 € und 11.500 €, abhängig von Lage und Ausstattung. Bestandsimmobilien sind günstiger, insbesondere wenn energetische Sanierungen erforderlich sind, wobei Rabatte von bis zu 30 % möglich sind.
Die Preisentwicklung zeigt, dass zwischen 2012 und 2025 die Immobilienpreise im Landkreis um 101,5 % gestiegen sind, was etwas unter dem Oberbayern-Schnitt von 106,7 % liegt. Seit 2024 sind die Preise jedoch um 2,9 % gesunken, der stärkste Rückgang in Oberbayern. Dies wird durch gestiegene Zinsen (ca. 3,5 % für Kredite), teurere Baustoffe und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit beeinflusst. Dennoch bleiben die Preise auf einem hohen Niveau, da die Nachfrage nach Immobilien in dieser landschaftlich reizvollen Region weiterhin groß ist.
Mietpreise
Die Mietpreise im Landkreis sind ebenfalls hoch und steigen aufgrund des begrenzten Angebots weiter. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 13,10 €/m² in Garmisch-Partenkirchen, mit einer Spanne von 11,45 €/m² bis 17,90 €/m². Für Bestandswohnungen beträgt der Mietpreis etwa 9,15 €/m², während Neubauwohnungen bei 10,92 €/m² liegen. Häuser weisen Mietpreise von etwa 10,14 €/m² (Bestand) bis 10,34 €/m² (Neubau) auf. In den letzten drei Jahren stiegen die Mieten jährlich um 3 bis 5 %, wobei keine kurzfristige Entspannung zu erwarten ist. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in zentralen Lagen wie Garmisch-Partenkirchen und Murnau, führt zu einer angespannten Marktsituation.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien ist im Landkreis stark begrenzt, was die hohen Preise und die schnelle Vermarktung erklärt. Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa 54 Tagen (Kauf) bzw. 31 Tagen (Miete), während Neubauwohnungen etwa 60 Tage online sind. Insgesamt gibt es im Landkreis etwa 391 Immobilien zum Verkauf, davon 234 in Garmisch-Partenkirchen, 46 in Murnau, 18 in Oberammergau und 10 in Mittenwald. Neubauprojekte wie das „DOMIZIL ROSENGARTEN“ in Garmisch-Partenkirchen, eine moderne Wohnanlage mit 25 Wohnungen, bieten hochwertige Ausstattung und Bergblick, sind jedoch im hochpreisigen Segment angesiedelt. Luxusimmobilien (151) und seniorengerechte Wohnungen (99) machen einen bedeutenden Anteil des Marktes aus, während kostengünstiger Wohnraum für junge Familien oder einkommensschwächere Haushalte Mangelware bleibt.
Die Nachfrage wird durch die Attraktivität der Region für wohlhabende Zuzügler, internationale Investoren und Zweitwohnsitzsuchende angeheizt. Zweitwohnsitze tragen erheblich zur Knappheit bei, da sie das Angebot für lokale Bewohner reduzieren. Die begrenzten Möglichkeiten, neue Bauflächen auszuweisen, verschärfen die Situation, insbesondere in den Talschaften.
Demografische und wirtschaftliche Einflussfaktoren
Der Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist mit einem Altersquotienten von 1,48 die älteste Region Oberbayerns, mit einer Bevölkerungswachstumsrate von nur 5,4 % seit 2012 (Oberbayern-Schnitt: 7 %). Bis 2040 wird ein moderates Wachstum von 4 % prognostiziert, jedoch ohne starke Dynamik. Besonders auffällig ist die geringe Attraktivität für Familien: Nur 3,4 junge Erwachsene (30–50 Jahre) pro 1.000 Einwohner ziehen zu, einer der niedrigsten Werte in Oberbayern. Auch bei den 18- bis 30-Jährigen liegt der Zuzug mit 13,4 pro 1.000 Einwohner im unteren Mittelfeld. Diese demografischen Trends führen zu einer alternden Bevölkerung und einer geringeren Nachfrage nach familienfreundlichen Immobilien, während seniorengerechte Wohnungen an Bedeutung gewinnen.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie gestiegene Zinsen und Baukosten, haben den Markt abgekühlt, bieten jedoch Chancen für Käufer, da Preisnachlässe möglich sind. Die Baufinanzierung verzeichnet ein starkes Wachstum, mit einem Anstieg des Neugeschäftsvolumens in Garmisch-Partenkirchen um 174 % im Jahr 2024. Viele Käufer bringen 20–40 % Eigenkapital ein und bevorzugen lange Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren, um von niedrigen Zinsen zu profitieren.
Herausforderungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis steht vor mehreren Herausforderungen:
Begrenztes Angebot: Die Knappheit an Baugrund und die strengen Auflagen für neue Bauprojekte begrenzen das Angebot, insbesondere für bezahlbaren Wohnraum.
Hohe Preise und geringe Erschwinglichkeit: Mit 12,4 Jahreshaushaltseinkommen für eine 117-m²-Wohnung liegt der Landkreis im Negativranking auf Platz 3 in Oberbayern. Dies macht Wohneigentum für viele unerschwinglich.
Zweitwohnsitze: Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien reduziert das Angebot für lokale Bewohner und treibt die Preise in die Höhe.
Demografische Entwicklung: Die alternde Bevölkerung und der geringe Zuzug von Familien erschweren die langfristige Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen.
Energetische Sanierungen: Ältere Bestandsimmobilien erfordern oft umfangreiche Modernisierungen, was die Kosten für Käufer erhöht.
Chancen und Trends
Trotz der Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt im Landkreis auch Chancen:
Neubauprojekte: Projekte wie „DOMIZIL ROSENGARTEN“ oder „Wohnresidenz Partnach“ zeigen, dass hochwertige, moderne Wohnanlagen mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Bergblick gefragt sind. Diese Projekte richten sich an wohlhabende Käufer und Investoren.
Preisrückgänge: Der leichte Preisrückgang seit 2024 bietet Kaufinteressenten die Möglichkeit, zu günstigeren Konditionen zu erwerben, insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Seniorengerechtes Wohnen: Die demografische Entwicklung fördert die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Immobilien, wie z. B. das neue Seniorenheim entlang des Lachenbachs mit 91 Pflegezimmern und 25 betreuten Wohneinheiten.
Digitalisierung: Digitale Tools zur Immobilienbewertung und -vermarktung, wie sie von Maklern wie VON POLL IMMOBILIEN angeboten werden, verbessern die Transparenz und erleichtern den Kaufprozess.
Tourismus und Rendite: Die Attraktivität der Region für Touristen macht Ferienimmobilien und vermietete Objekte mit Renditen von bis zu 5 % interessant für Investoren.
Prognose
Der Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen wird mittelfristig von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt bleiben. Die Preise werden sich voraussichtlich auf hohem Niveau stabilisieren, mit moderaten Anstiegen bei Mieten und leichten Korrekturen bei Kaufpreisen. Der Fokus auf nachhaltige und energetisch effiziente Neubauten wird zunehmen, während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für junge Familien und einkommensschwächere Haushalte ungedeckt bleibt, sofern keine kommunalpolitischen Maßnahmen ergriffen werden. Die demografische Entwicklung wird die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen weiter ankurbeln, während Zweitwohnsitze die Marktsituation für Einheimische erschweren. Die Digitalisierung und längere Zinsbindungen in der Baufinanzierung bieten Käufern mehr Flexibilität, könnten jedoch durch wirtschaftliche Unsicherheiten eingeschränkt werden.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bleibt ein hochpreisiges, aber attraktives Segment in Oberbayern, geprägt von einer starken Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien sowie einem begrenzten Angebot. Die Preise sind hoch, aber seit 2024 leicht rückläufig, was Kaufinteressenten Chancen bietet. Die demografische Entwicklung und der Fokus auf Luxus- und seniorengerechte Immobilien prägen den Markt, während bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt. Für Investoren und wohlhabende Käufer bleibt die Region ein Sehnsuchtsort, doch für viele Einheimische ist Wohneigentum schwer erreichbar. Eine langfristige Entspannung der Marktsituation hängt von der Verfügbarkeit neuen Baulands und gezielten politischen Maßnahmen ab.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Herzlich willkommen in einer faszinierenden Region, welche an Freizeitattraktionen und atemberaubenden Naturlandschaften kaumzu übertreffen sein dürfte. So begrüßt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen Einheimische wie Besucher gleichermaßen! Der gesamte Landkreis Garmisch-Partenkirchen erfreut sich einer zunehmend großen Beliebtheit als abwechslungsreiche Tourismus- und Freizeitregion, welche Naturliebhabern, Wanderfreunden sowie Wintersportlern eine Vieltahl an Möglichkeiten bietet, hier den kommenden Urlaub verbringen zu wollen. Doch nicht nur Touristen, sondern insbesondere Einheimische dürften sich im Südwesten des bayerischen Regierungsbezirks Oberbayern mit den Felsmassiven des Karwendel- und Wettersteingebirges sichtlich wohl fühlen, was allein durch die Einwohnerzahl von ca. 85.443 Menschen belegt wird. Somit verfügt der Landkreis mit einer Gesamtfläche von knapp 1.012,28 Quadratkilometer über eine Bevölkerungsdichte von rund 84 Einwohner, welche auf einem Quadratkilometer der Region heimisch geworden sind.
Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.
Wohntandort Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Die Region Garmisch-Partenkirchen ist weitaus mehr als nur ein attraktiver und abwechslungsreicher Wohnstandort, denn mit immerhin 16 Natursschutzgebieten wie das größte Naturschutzgebiet Karwendel und Karwendelvorgebirge aber auch zahlreichen Sehenswürdigkeiten darunter das Kloster Ettal oder Schloss Linderhof sind bei Einheimischen wie Besuchern gleichermaßen beliebte Ausflugsziele. Ganz gleic ob in den warmen Sommermonaten oder zur winterlichen Jahreszeit, die Region Garmisch-Partenkirchen bietet immer eine Vielzahl an Freizeitattraktionen, welche von ausgedehnten Wanderungen bis hin zu atemberaubenden Skiabfahrten reichen.
Auch ein Blick auf das vorhandene Bildungssystem der Region lässt keinerlei Wünsche offen, denn mindestens fünf Grundschulen, drei Mittelschulen sowie vier Realschulen bieten weitreichende Perspektiven für eine angemessene Schulausbildung im Landkreis. Dazu gesellen sich noch eine Reihe weiterer Bildungseinrichtungen wie vier Gymnasien, zwei Sonderpädagogische Förderzentren sowie eine Vielzahl Berufsschulen darunter die Geigenbauschule in Mittenwald.
Aufgrund aller bereits geschilderten Fakten sowie einer Vielzahl weiterer Argumente wie die zentrale Lage zum Nachbarland Österreich und München bietet der attraktive Wohnstandort zudem eine Reihe weiterer Möglichkeiten auf dem Gebiet der Hochschulbildung aber auch vielversprechende Arbeitsplatzangebote.
Die Region Garmisch-Partenkirchen als Gewerbestandort
Die Region ist geprägt von einer Reihe namhafter mittelständischer Unternehmen, welche gleichzeitig einen wichtigen Beitrag in Punkten Hauptbeschäftigung innerhalb des Landkreises leisten. Auch die Landwirtschaft ist in der Region enorm ausgeprägt und damit wichtiger Arbeitgeber im Landkreis. Aufgrund der zentralen Lage und unmittelbaren Nähe zu Österreich bietet die Region zahlreichen Unternehmen darunter die Demmel & Hilpert GmbH oder Marschall Electronics GmbH & Co. KG weitreichende Perspektiven für eine vielversprechende Zukunft. Auch dem Einzelhandel eröffnet die Region lukrative Perspektiven.
Lagefaktoren für den Einzelhandel in der Region
Unmittelbar nachdem die neuesten Statistiken der GfK GeoMarketing GmbH gemeinsam mit der IHK herausgebracht worden sind, haben wir Immobiliengutachter uns die Lagefaktoren für den Einzelhandel einmal etwas gründlicher angesehen. Somit betrug der Umsatz für den Einzelhandel im Jahre 2014 rund 1,9 Milliarden Euro. Somit durfte jeder Einwohner der Region über ca. 22.747 Euro verfügen. Mit einem Kaufkraft-Index von knapp 104,0 Punkten lag der Landkreis leicht über dem einheitlichen Bundesdurchschnitt, welcher statistisch mit 100 Punkten angegeben wird.
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