Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Murnau am Staffelsee

Immobilienmarkt Murnau

Einleitung

Murnau am Staffelsee, eine malerische Gemeinde im bayerischen Oberland, liegt etwa 60 Kilometer südwestlich von München im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Eingebettet zwischen dem Staffelsee und dem Murnauer Moos, besticht der Ort durch seine idyllische Lage, die Nähe zu den Alpen und eine gute Anbindung an die Landeshauptstadt. Murnau ist nicht nur ein beliebter Wohnort, sondern auch ein bekanntes Naherholungsziel, was den Immobilienmarkt in der Region besonders attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage, Preisentwicklung, Nachfrage, Angebotsstruktur und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Murnau am Staffelsee.

Lage und Attraktivität

Murnau am Staffelsee liegt in einer der landschaftlich reizvollsten Regionen Oberbayerns. Die Nähe zu Naturdenkmalen wie dem Staffelsee, dem Murnauer Moos und den Alpen, kombiniert mit der kulturellen Bedeutung durch Künstler wie Wassily Kandinsky und Gabriele Münter, macht Murnau zu einem begehrten Wohn- und Lebensraum. Sehenswürdigkeiten wie das Münter-Haus, die Pfarrkirche Sankt Nikolaus und das Schlossmuseum ziehen Touristen an und erhöhen die Lebensqualität für Bewohner. Die gute Verkehrsanbindung, mit stündlichen Bahnverbindungen nach München und Garmisch-Partenkirchen sowie einer Nähe zur Autobahn, macht Murnau auch für Pendler attraktiv. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt in Murnau trotz allgemeiner Marktschwankungen robust bleibt.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Murnau zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die sich von landesweiten Trends abhebt. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 5.987 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 5.814 €/m², mit einer Preisspanne von 3.404 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 9.906 €/m² für hochwertige Wohnungen. Häuser liegen im Schnitt bei 6.421 €/m², wobei die Preisspanne von 3.496 €/m² bis 12.068 €/m² reicht. Grundstücke in Premiumlagen, etwa in der Nähe des Seidlparks oder des Staffelsees, erzielen Preise von bis zu 2.000 €/m², mit durchschnittlichen Werten von etwa 1.130 €/m². Mietpreise für Wohnungen bewegen sich im Durchschnitt bei 13,00 €/m², mit einer Spanne von 12,57 €/m² bis 16,85 €/m², während Häuser Mietpreise zwischen 13,45 €/m² und 17,00 €/m² erzielen.

Seit 2020 sind die Kaufpreise für Häuser um etwa 7,4 % gestiegen, während Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr 2024 um 2,3 % zulegten, nach einem leichten Rückgang von 2 % im Jahr zuvor. Diese Entwicklung zeigt, dass Murnau trotz einer allgemeinen Marktschwäche in anderen Regionen eine stabile Nachfrage und Wertsteigerung erfährt, insbesondere im Hochpreissegment.

Nachfrage und Käuferstruktur

Die Nachfrage nach Immobilien in Murnau bleibt stark, getrieben durch die Attraktivität der Region als Rückzugsort für wohlhabende Käufer aus urbanen Zentren wie München. Viele Käufer, oft aus der Erbengeneration oder mit hohem Eigenkapital, benötigen keine Bankfinanzierung, was den Markt im Hochpreissegment besonders stabil macht. Die „Stadtflucht“-Bewegung, die durch die Corona-Pandemie verstärkt wurde, hat die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit Garten, Doppelhäusern und hochwertigen Eigentumswohnungen mit Aussicht gesteigert. Besonders begehrt sind Immobilien in naturnahen Lagen wie Berggeist oder am Staffelsee, die Privatsphäre und Nähe zur Natur bieten. Auch Neubauwohnungen, etwa im „Münter Ensemble“-Projekt, das 2025 startet, sind gefragt, da sie moderne Standards wie Energieeffizienz und schwellenfreien Zugang erfüllen. Familien, Pendler und Investoren zeigen gleichermaßen Interesse, wobei die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund begrenzten Angebots ebenfalls hoch ist.

Angebotsstruktur

Das Immobilienangebot in Murnau ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise zusätzlich stützt. Einfamilienhäuser dominieren den Markt, insbesondere in begehrten Lagen wie Berggeist oder in der Nähe des Staffelsees. Diese Häuser bieten oft großzügige Grundstücke (800–1.300 m²) und Wohnflächen von 140–200 m², häufig mit hochwertiger Ausstattung wie Kachelöfen, Wintergärten oder Einbauküchen. Doppelhäuser und Reihenhäuser sind ebenfalls verfügbar, oft als erschwinglichere Alternative für Familien. Eigentumswohnungen, insbesondere im Zentrum oder mit Bergblick, sind gefragt, mit Größen von 60–165 m². Besonders hervorzuheben sind moderne Dachgeschosswohnungen und Maisonette-Wohnungen, die durch Balkone oder Terrassen mit Blick auf die Alpen punkten. Grundstücke in Premiumlagen, etwa am Seidlpark oder direkt am See, sind selten und teuer, mit Größen von 800–1.400 m² und flexiblen Bebauungsmöglichkeiten gemäß Bebauungsplänen.

Neubauprojekte wie das „Wohnpalais am Säubach“ oder das „Münter Ensemble“ bieten hochwertige Wohnungen mit modernen Standards, wie Aufzügen und Tiefgaragen. Mietwohnungen, insbesondere Neubauten mit Einbauküchen oder Loggien, sind im Angebot, jedoch begrenzt, was die Mietpreise in die Höhe treibt. Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Anwesen sind ebenfalls verfügbar, jedoch weniger dominant.

Immobilienmarkt-Dynamik

Der Immobilienmarkt in Murnau zeigt eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit gegenüber allgemeinen Marktschwankungen. Während andere Regionen nach Höchstständen einen Preisrückgang erlebten, stiegen die Preise in Murnau in den letzten Jahren kontinuierlich. Experten führen dies auf die starke Nachfrage nach exklusiven Immobilien, die hohe Liquidität im Markt und die Attraktivität der Region zurück. Selbst steigende Zinsen für Immobilienkredite hatten kaum Einfluss, da viele Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügen. Immobilienmakler wie Zietz Immobilien oder Engel & Völkers berichten von einem lebhaften Markt, insbesondere im Hochpreissegment, wo Grundstücke wie am Seidlpark schnell Käufer finden.

Die Komplexität des Immobilienverkaufs hat zugenommen, was die Rolle professioneller Makler stärkt. Dienstleistungen wie Immobilienbewertungen, 360-Grad-Rundgänge, Drohnenaufnahmen und umfassende Beratung sind Standard, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen. Die Digitalisierung, etwa durch Plattformen wie Immowelt oder Nestoria, erleichtert die Suche, birgt aber auch Risiken wie Immobilienbetrug, was Vorsicht bei Online-Angeboten erfordert.

Zukunftsperspektiven

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Murnau bleiben positiv. Die Preise werden voraussichtlich auf hohem Niveau stabil bleiben, mit moderaten Steigerungen, insbesondere für Premiumlagen. Neubauprojekte, die 2025 starten, werden das Angebot an modernen Wohnungen erweitern, könnten jedoch die Preise weiter antreiben, da die Nachfrage hoch bleibt. Die demografische Entwicklung, mit einer wachsenden Einwohnerzahl (ca. 12.192), und die Attraktivität als Naherholungsziel stützen die Nachfrage. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorgaben die Kosten für Neubauten erhöhen. Für Käufer mit begrenztem Budget könnten Doppelhäuser oder Reihenhäuser an Bedeutung gewinnen, während Grundstücke in Randlagen erschwinglichere Alternativen bieten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Murnau am Staffelsee zeichnet sich durch Stabilität, hohe Nachfrage und eine attraktive Lage aus. Die Preisentwicklung zeigt einen Aufwärtstrend, getrieben durch wohlhabende Käufer und die Beliebtheit der Region als Rückzugsort. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen mit Bergblick und rare Grundstücke in Bestlagen dominieren das Angebot, während Mietwohnungen knapp sind. Professionelle Immobilienmakler spielen eine zentrale Rolle bei der Vermittlung, unterstützt durch digitale Tools. Für die Zukunft bleibt Murnau ein gefragter Standort, mit stabilen Preisen und wachsendem Interesse an modernen Neubauprojekten. Investoren, Familien und Pendler finden hier gleichermaßen ein Umfeld, das Lebensqualität und Wertsteigerungspotenzial vereint.

Umgebung von Murnau

Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.