Inhaltsverzeichnis

Die Immobiliensachverständigen in Murnau, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Murnau, im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Murnau ansässig.
Der Immobilienmarkt in Murnau
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Murnau und in der Region Oberbayern, am Rande der Alpen, werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern und im Südwesten des Freistaates Bayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Murnau
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Murnau in der Region Oberbayern und im Südwesten des Freistaates Bayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Region Oberbayern, an der Grenze zu Tirol (Österreich) zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Murnau
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Marktgemeinde Murnau in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Murnau einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Murnau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Murnau
Einleitung
Murnau am Staffelsee, eine malerische Gemeinde im bayerischen Oberland, liegt etwa 60 Kilometer südwestlich von München im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Eingebettet zwischen dem Staffelsee und dem Murnauer Moos, besticht der Ort durch seine idyllische Lage, die Nähe zu den Alpen und eine gute Anbindung an die Landeshauptstadt. Murnau ist nicht nur ein beliebter Wohnort, sondern auch ein bekanntes Naherholungsziel, was den Immobilienmarkt in der Region besonders attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage, Preisentwicklung, Nachfrage, Angebotsstruktur und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Murnau am Staffelsee.
Lage und Attraktivität
Murnau am Staffelsee liegt in einer der landschaftlich reizvollsten Regionen Oberbayerns. Die Nähe zu Naturdenkmalen wie dem Staffelsee, dem Murnauer Moos und den Alpen, kombiniert mit der kulturellen Bedeutung durch Künstler wie Wassily Kandinsky und Gabriele Münter, macht Murnau zu einem begehrten Wohn- und Lebensraum. Sehenswürdigkeiten wie das Münter-Haus, die Pfarrkirche Sankt Nikolaus und das Schlossmuseum ziehen Touristen an und erhöhen die Lebensqualität für Bewohner. Die gute Verkehrsanbindung, mit stündlichen Bahnverbindungen nach München und Garmisch-Partenkirchen sowie einer Nähe zur Autobahn, macht Murnau auch für Pendler attraktiv. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt in Murnau trotz allgemeiner Marktschwankungen robust bleibt.
Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Murnau zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die sich von landesweiten Trends abhebt. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 5.987 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 5.814 €/m², mit einer Preisspanne von 3.404 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 9.906 €/m² für hochwertige Wohnungen. Häuser liegen im Schnitt bei 6.421 €/m², wobei die Preisspanne von 3.496 €/m² bis 12.068 €/m² reicht. Grundstücke in Premiumlagen, etwa in der Nähe des Seidlparks oder des Staffelsees, erzielen Preise von bis zu 2.000 €/m², mit durchschnittlichen Werten von etwa 1.130 €/m². Mietpreise für Wohnungen bewegen sich im Durchschnitt bei 13,00 €/m², mit einer Spanne von 12,57 €/m² bis 16,85 €/m², während Häuser Mietpreise zwischen 13,45 €/m² und 17,00 €/m² erzielen.
Seit 2020 sind die Kaufpreise für Häuser um etwa 7,4 % gestiegen, während Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr 2024 um 2,3 % zulegten, nach einem leichten Rückgang von 2 % im Jahr zuvor. Diese Entwicklung zeigt, dass Murnau trotz einer allgemeinen Marktschwäche in anderen Regionen eine stabile Nachfrage und Wertsteigerung erfährt, insbesondere im Hochpreissegment.
Nachfrage und Käuferstruktur
Die Nachfrage nach Immobilien in Murnau bleibt stark, getrieben durch die Attraktivität der Region als Rückzugsort für wohlhabende Käufer aus urbanen Zentren wie München. Viele Käufer, oft aus der Erbengeneration oder mit hohem Eigenkapital, benötigen keine Bankfinanzierung, was den Markt im Hochpreissegment besonders stabil macht. Die „Stadtflucht“-Bewegung, die durch die Corona-Pandemie verstärkt wurde, hat die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit Garten, Doppelhäusern und hochwertigen Eigentumswohnungen mit Aussicht gesteigert. Besonders begehrt sind Immobilien in naturnahen Lagen wie Berggeist oder am Staffelsee, die Privatsphäre und Nähe zur Natur bieten. Auch Neubauwohnungen, etwa im „Münter Ensemble“-Projekt, das 2025 startet, sind gefragt, da sie moderne Standards wie Energieeffizienz und schwellenfreien Zugang erfüllen. Familien, Pendler und Investoren zeigen gleichermaßen Interesse, wobei die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund begrenzten Angebots ebenfalls hoch ist.
Angebotsstruktur
Das Immobilienangebot in Murnau ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise zusätzlich stützt. Einfamilienhäuser dominieren den Markt, insbesondere in begehrten Lagen wie Berggeist oder in der Nähe des Staffelsees. Diese Häuser bieten oft großzügige Grundstücke (800–1.300 m²) und Wohnflächen von 140–200 m², häufig mit hochwertiger Ausstattung wie Kachelöfen, Wintergärten oder Einbauküchen. Doppelhäuser und Reihenhäuser sind ebenfalls verfügbar, oft als erschwinglichere Alternative für Familien. Eigentumswohnungen, insbesondere im Zentrum oder mit Bergblick, sind gefragt, mit Größen von 60–165 m². Besonders hervorzuheben sind moderne Dachgeschosswohnungen und Maisonette-Wohnungen, die durch Balkone oder Terrassen mit Blick auf die Alpen punkten. Grundstücke in Premiumlagen, etwa am Seidlpark oder direkt am See, sind selten und teuer, mit Größen von 800–1.400 m² und flexiblen Bebauungsmöglichkeiten gemäß Bebauungsplänen.
Neubauprojekte wie das „Wohnpalais am Säubach“ oder das „Münter Ensemble“ bieten hochwertige Wohnungen mit modernen Standards, wie Aufzügen und Tiefgaragen. Mietwohnungen, insbesondere Neubauten mit Einbauküchen oder Loggien, sind im Angebot, jedoch begrenzt, was die Mietpreise in die Höhe treibt. Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Anwesen sind ebenfalls verfügbar, jedoch weniger dominant.
Immobilienmarkt-Dynamik
Der Immobilienmarkt in Murnau zeigt eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit gegenüber allgemeinen Marktschwankungen. Während andere Regionen nach Höchstständen einen Preisrückgang erlebten, stiegen die Preise in Murnau in den letzten Jahren kontinuierlich. Experten führen dies auf die starke Nachfrage nach exklusiven Immobilien, die hohe Liquidität im Markt und die Attraktivität der Region zurück. Selbst steigende Zinsen für Immobilienkredite hatten kaum Einfluss, da viele Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügen. Immobilienmakler wie Zietz Immobilien oder Engel & Völkers berichten von einem lebhaften Markt, insbesondere im Hochpreissegment, wo Grundstücke wie am Seidlpark schnell Käufer finden.
Die Komplexität des Immobilienverkaufs hat zugenommen, was die Rolle professioneller Makler stärkt. Dienstleistungen wie Immobilienbewertungen, 360-Grad-Rundgänge, Drohnenaufnahmen und umfassende Beratung sind Standard, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen. Die Digitalisierung, etwa durch Plattformen wie Immowelt oder Nestoria, erleichtert die Suche, birgt aber auch Risiken wie Immobilienbetrug, was Vorsicht bei Online-Angeboten erfordert.
Zukunftsperspektiven
Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Murnau bleiben positiv. Die Preise werden voraussichtlich auf hohem Niveau stabil bleiben, mit moderaten Steigerungen, insbesondere für Premiumlagen. Neubauprojekte, die 2025 starten, werden das Angebot an modernen Wohnungen erweitern, könnten jedoch die Preise weiter antreiben, da die Nachfrage hoch bleibt. Die demografische Entwicklung, mit einer wachsenden Einwohnerzahl (ca. 12.192), und die Attraktivität als Naherholungsziel stützen die Nachfrage. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorgaben die Kosten für Neubauten erhöhen. Für Käufer mit begrenztem Budget könnten Doppelhäuser oder Reihenhäuser an Bedeutung gewinnen, während Grundstücke in Randlagen erschwinglichere Alternativen bieten.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Murnau am Staffelsee zeichnet sich durch Stabilität, hohe Nachfrage und eine attraktive Lage aus. Die Preisentwicklung zeigt einen Aufwärtstrend, getrieben durch wohlhabende Käufer und die Beliebtheit der Region als Rückzugsort. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen mit Bergblick und rare Grundstücke in Bestlagen dominieren das Angebot, während Mietwohnungen knapp sind. Professionelle Immobilienmakler spielen eine zentrale Rolle bei der Vermittlung, unterstützt durch digitale Tools. Für die Zukunft bleibt Murnau ein gefragter Standort, mit stabilen Preisen und wachsendem Interesse an modernen Neubauprojekten. Investoren, Familien und Pendler finden hier gleichermaßen ein Umfeld, das Lebensqualität und Wertsteigerungspotenzial vereint.
Umgebung von Murnau
Über die höchste Einwohnerzahl verfügt mit rund 26.102 die Stadt Garmisch-Partenkirchen, welche gleichzeitig den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises inne hat. Gefolgt von den Städten Murnau am Staffelsee (ca. 11.652) und Mittenwald (knapp 7.315) Einwohner bringen es diese drei eben erwähnten Städte auf fast die Hälfte aller in der Region sesshaften Einwohner. Eine Vielzahl an Gemeinden darunter Oberammergau (circa 5.114), Farchant (rund 3.655), Grainau (etwa 3.466) sowie Ohlstadt (ca. 3.236) bilden gemeinsam mit der Gemeinde Oberau (knapp 3.066) Einwohner das Mittelfeld des Landkreises. Allerdings schafft es die Gemeinde Schwaigen mit nur ca. 583 Einwohnern auf den letzten Platz der gesamten Region und bildet damit das Schlußlicht des Landkreises.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Murnau für Sie?
Wohnimmobilien

- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien

- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien

- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien

Immobilienbewertung
Genaueste betriebswirtschaftliche Analysen sind die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienengagements. Als Dienstleistungsunternehmen rund um die Bewertung von Immobilien übernimmt Kirchner & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung für Sie die Wertermittlung von privaten und gewerblichen Immobilien, Portfolien, Fonds und Spezialimmobilien. [Details]
Entscheidend für das Erreichen der Qualität
des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. [Details]


Philosophie
Wir fühlen uns als Sachverständige für die Bewertung von bebauten u. unbebauten Grundstücken, für Mieten u. Pachten (Immobiliengutachter), den Verhaltensregeln die durch die Muster – Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, verpflichtet. [Details]
Jetzt Bewertungsanfrage stellen:

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung bzw. benötigen einen Immobiliensachverständigen oder Mietwertsachverständigen in Murnau? Die Immobiliengutachter Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobiliengutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten auch in Bayern und der Region Oberbayern und im außersten Südwesten des Freistaates annähernd ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.