Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Roßtal

Immobilienmarkt Roßtal

Einleitung

Roßtal, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Fürth in Bayern, liegt etwa 15 km westlich von Nürnberg und besticht durch ihre Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen. Mit rund 10.000 Einwohnern und 17 Ortsteilen, darunter Buchschwabach, Großweismannsdorf und Raitersaich, bietet Roßtal eine hohe Lebensqualität, geprägt von fränkischer Landschaft, Fachwerkhäusern und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Roßtal, beleuchtet Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und Investitionsmöglichkeiten und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.

Lage und Infrastruktur

Roßtal liegt verkehrsgünstig an der Bahnlinie Nürnberg-Ansbach, mit zwei Bahnhöfen (Roßtal und Roßtal-Wegbrücke), die eine schnelle Anbindung an Nürnberg (ca. 15 Minuten) und Ansbach (ca. 20 Minuten) ermöglichen. Die Bundesstraße 14 verbindet die Gemeinde mit der Region, und die Nähe zur A6 erhöht die Attraktivität für Pendler. Die Gemeinde bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und einem vielfältigen Vereinsleben. Die Umgebung mit Wäldern, Feldern und Radwegen lädt zu Freizeitaktivitäten ein, was Roßtal besonders für Familien und Naturliebhaber attraktiv macht.

Immobilienangebot

Der Immobilienmarkt in Roßtal ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind moderne Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die durch individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und zeitgemäße Ausstattung überzeugen. Aktuelle Projekte, wie die Wohnanlage in der Jahnstraße 2 mit 17 Eigentumswohnungen, bieten lichtdurchflutete Räume, moderne Grundrisse und hochwertige Ausstattung, darunter Tiefgaragenstellplätze und sonnige Terrassen.

Einfamilienhäuser variieren in Größe (ca. 113–197 m²) und Preis (ca. 400.000–700.000 €), oft mit Grundstücken zwischen 300 und 600 m². Zweifamilienhäuser, die sich sowohl für Eigennutzung als auch als Kapitalanlage eignen, kosten etwa 350.000–450.000 €. Mehrfamilienhäuser, die vor allem Investoren anziehen, bieten Wohnflächen von bis zu 238 m² und Preise ab 390.000 €. Eigentumswohnungen reichen von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen (ca. 40 m²) bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Wohnungen (bis 124 m²), mit Kaufpreisen zwischen 150.000 und 400.000 €. Gewerbeimmobilien, wie Werkstatthallen oder Einzelhandelsflächen, ergänzen das Angebot.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Roßtal sind in den letzten Jahren gestiegen, was die hohe Nachfrage und die Attraktivität der Region widerspiegelt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 3.677 €/m², ein Anstieg von 6,4 % seit 2020 (3.457 €/m²). Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt 2.957 €/m², mit einer Spanne von 2.601 €/m² für günstigere Objekte bis 4.402 €/m² für hochwertige Wohnungen in guter Lage. Mietpreise für Wohnungen liegen bei etwa 8,92 €/m², mit einer Bandbreite von 8,39 €/m² bis 12,64 €/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Mietpreis 10,58 €/m², mit Spitzenwerten bis 14,35 €/m².

Die Wertsteigerung der Immobilien betrug in den letzten fünf Jahren etwa 51,7 %, was Roßtal zu einem attraktiven Standort für Investitionen macht. Dennoch liegt die Rendite mit durchschnittlich 3,09 % (Spanne: 3,03–4,50 %) im Bundesvergleich im mittleren Bereich. Der Kaufpreisfaktor von etwa 22 zeigt, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieteinnahmen moderat sind, was Roßtal besonders für langfristige Investitionen interessant macht.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Roßtal ist hoch, getrieben durch die Nähe zu Nürnberg und die hohe Lebensqualität. Familien schätzen die ruhige Lage, gute Schulen und Freizeitmöglichkeiten, während Pendler die schnelle Anbindung an die Metropolregion bevorzugen. Kapitalanleger zeigen Interesse an Mehr- und Zweifamilienhäusern, da diese oft bereits vermietet sind und sofortige Mieteinnahmen bieten. Junge Paare und Senioren suchen verstärkt nach Eigentumswohnungen, insbesondere in Neubauprojekten mit barrierefreien Optionen. Die geringe Arbeitslosigkeit in der Region und die stabile wirtschaftliche Lage erhöhen die Nachfrage weiter.

Trends und Entwicklungen

Ein wesentlicher Trend ist der Fokus auf nachhaltiges und energieeffizientes Bauen. Neue Projekte, wie das Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten (Fertigstellung Juli 2025), setzen auf moderne Standards wie bedarfsgeführte Belüftung und Feuchtigkeitskontrolle. Photovoltaikanlagen, Vollwärmedämmung und moderne Heizsysteme sind in vielen Objekten Standard. Zudem gewinnen individuelle Gestaltungsmöglichkeiten an Bedeutung, insbesondere bei projektierten Einfamilienhäusern, die nach Kundenwünschen geplant werden.

Ein weiterer Trend ist die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten, wie 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, die sowohl für Singles als auch für Investoren attraktiv sind. Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich verkürzt: Bestandswohnungen sind im Schnitt 40 Tage und Mietwohnungen 13 Tage online, was auf eine hohe Nachfrage und schnelle Vermittlung hinweist. Home Staging, virtuelle 360°-Rundgänge und professionelle Exposés sind gängige Praktiken, um Immobilien attraktiv zu präsentieren.

Investitionsmöglichkeiten

Roßtal bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Anleger, die auf langfristige Wertsteigerung und stabile Mieteinnahmen setzen. Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser sind besonders geeignet, da sie durch Vermietung sofortige Renditen ermöglichen. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, kombiniert mit moderaten Mietpreisen, sorgt für eine solide Mietrendite. Neubauprojekte wie die Wohnanlage in der Jahnstraße bieten Investoren die Möglichkeit, in moderne, nachgefragte Objekte zu investieren. Für Eigennutzer sind Einfamilienhäuser und Bungalows interessant, da sie durch individuelle Gestaltung und moderne Ausstattung langfristig an Wert gewinnen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Entwicklung gibt es Herausforderungen. Die hohen Immobilienpreise (durchschnittlich 4.010 €/m² für Häuser und Wohnungen) können für einige Käufer eine Hürde darstellen. Das hohe Durchschnittsalter der Bevölkerung (46,2 Jahre) und die stagnierende Bevölkerungsentwicklung (0 % Wachstum in den letzten 10 Jahren) könnten die Nachhaltigkeit von Investitionen langfristig beeinflussen. Zudem erfordert der Verkauf von Immobilien detailliertes Fachwissen und eine genaue Marktkenntnis, um realistische Preise zu erzielen. Der regionale Immobilienmarkt ist wettbewerbsintensiv, und Anleger müssen sich gegen Angebote aus benachbarten Städten wie Fürth oder Zirndorf behaupten.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Roßtal wird voraussichtlich weiterhin stabil wachsen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und die Attraktivität der Region. Neue Bauprojekte und die Modernisierung bestehender Immobilien werden das Angebot erweitern und die Standards weiter erhöhen. Die Fokussierung auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird an Bedeutung gewinnen, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf umweltfreundliche Lösungen legen. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Nürnberg werden Roßtal auch in Zukunft als Wohn- und Investitionsstandort attraktiv halten. Dennoch sollten Investoren die demografische Entwicklung im Blick behalten, da eine stagnierende Bevölkerung langfristig die Nachfrage beeinflussen könnte.

Fazit

Roßtal präsentiert sich als ein dynamischer Immobilienmarkt mit vielfältigen Angeboten und einer hohen Lebensqualität. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zur Metropolregion macht die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv. Mit steigenden Preisen, moderaten Renditen und kurzen Vermarktungszeiten bietet Roßtal gute Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen. Wer in Roßtal investiert, profitiert von einer stabilen Wertentwicklung und einem lebenswerten Umfeld, sollte jedoch die regionalen Besonderheiten und demografischen Trends berücksichtigen.

Umgebung von Roßtal

Die Stadt Zirndorf mit circa 25.957 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt zudem über die höchste Einwohnerzahl der Region Fürth. Dicht dahinter folgen die Städte Oberasbach (ca. 17.183), Stein (etwa 13.709) und Langenzenn (knapp 10.371) Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Cadolzburg (circa 10.470), Veitsbronn (ca. 6.298), Ammerndorf (2.100) sowie Wilhermsdorf (rund 4.974) Einwohner. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht an die Gemeinde Tuchenbach mit gerade einmal 1.353 Einwohnern.