Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zirndorf

Immobilienmarkt Zirndorf

Einleitung

Zirndorf, eine charmante Stadt im Landkreis Fürth in Bayern, zeichnet sich durch ihre idyllische Lage, gute Verkehrsanbindung und eine hohe Lebensqualität aus. Mit etwa 25.500 Einwohnern und einer Fläche von 28 Quadratkilometern bietet Zirndorf eine Mischung aus ländlicher Ruhe und Nähe zur Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen. Der Immobilienmarkt in Zirndorf ist dynamisch und spiegelt sowohl regionale Trends als auch lokale Besonderheiten wider. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Immobilienpreise, die Preisentwicklung, Mietpreise, Renditeaussichten, die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen, die Vermarktungsdauer sowie die Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt in Zirndorf im Jahr 2025.

Aktuelle Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Zirndorf zeigt im Jahr 2025 eine stabile bis leicht rückläufige Preisentwicklung, die von verschiedenen Faktoren wie Lage, Baujahr und Ausstattung beeinflusst wird.

Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Zirndorf liegt derzeit zwischen 3.469 € und 4.135 €. Die Preisspanne variiert je nach Quelle und spezifischen Eigenschaften der Immobilie. Günstige Bestandswohnungen sind ab etwa 2.031 € pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige Neubauwohnungen in guter Lage Preise von bis zu 5.040 € pro Quadratmeter erreichen können. Im Vergleich zu 2024 zeigt sich ein leichter Rückgang der Wohnungspreise um etwa 6,59 %, was auf eine Anpassung des Marktes an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen, wie etwa die Zinsentwicklungen der Europäischen Zentralbank (EZB), hinweist.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Zirndorf zwischen 3.500 € und 4.829,50 €, abhängig von Größe und Lage. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in durchschnittlicher Lage kosten etwa 4.155 € pro Quadratmeter, während exklusive Objekte in bevorzugten Wohngegenden wie Weiherhof bis zu 6.935 € pro Quadratmeter erreichen können. Die Preise für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu stabil geblieben, mit einem minimalen Rückgang von etwa 0,65 % (von 3.523 € auf 3.500 € pro Quadratmeter).

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Zirndorf haben in den letzten Jahren eine deutliche Wertsteigerung erlebt, insbesondere in den Jahren vor 2025. Seit 2011 sind die Preise für Eigentumswohnungen von durchschnittlich 2.070 € pro Quadratmeter auf etwa 3.607 € pro Quadratmeter gestiegen, was einer Wertsteigerung von rund 74 % entspricht. In den letzten fünf Jahren betrug die Wertsteigerung insgesamt etwa 80,73 %, was Zirndorf zu einem attraktiven Standort für Investoren macht. Seit 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen um 4,8 % und für Häuser um 3,3 % gestiegen. Der leichte Preisrückgang im Jahr 2025 könnte auf eine Marktkorrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hinweisen, bleibt jedoch im Rahmen eines stabilen Marktes.

Mietpreise

Die Mietpreise in Zirndorf sind im Vergleich zum Vorjahr unterschiedlich entwickelt. Für Mietwohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 12,39 € bis 12,46 €, was einem Anstieg von etwa 3,49 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Bestandswohnungen beträgt die Miete etwa 7,87 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen durchschnittlich 9,77 € pro Quadratmeter kosten. Die Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 11,85 € bis 12,01 € pro Quadratmeter, wobei ein Rückgang von etwa 9,75 % im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen ist. Dies könnte auf eine gesunkene Nachfrage nach Miet-Häusern oder ein erhöhtes Angebot zurückzuführen sein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) stiegen die Mieten in den letzten zwölf Monaten um 7,1 %, während Neubauwohnungen eine Mietsteigerung von 9,1 % verzeichneten.

Mietrendite

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen in Zirndorf liegt derzeit bei etwa 3,02 % bis 4,4 %, was im Bundesvergleich als attraktiv gilt. Für Investoren sind Bestandswohnungen aufgrund der hohen Mietrendite besonders interessant, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Kaufpreise eine etwas niedrigere Rendite bieten. Der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete, liegt bei etwa 27, was bedeutet, dass es etwa 27 Jahre dauert, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert ist. Dies ist im Bundesvergleich relativ hoch und deutet auf eine langfristige Investition hin.

Nachfrage nach Immobilientypen

Die Nachfrage nach Immobilien in Zirndorf ist vielfältig und umfasst sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen: 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen, insbesondere in Neubauprojekten wie den Parkterrassen Zirndorf, die moderne Ausstattung, Balkone oder Terrassen und eine gute Anbindung bieten. Etagenwohnungen und Dachgeschosswohnungen sind ebenso beliebt wie provisionsfreie Objekte.

• Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Diese sind besonders für Familien attraktiv, die Wert auf Gartenflächen und eine ruhige Lage legen. Reihenhäuser mit einer Wohnfläche von etwa 120 m², wie sie in vielen Wohnsiedlungen Zirndorfs zu finden sind, bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

• Doppelhaushälften und Bungalows: Diese Immobilien sind in ruhigen Lagen wie Weiherhof oder Wintersdorf gefragt, da sie oft mit großzügigen Grundstücken und modernen Ausstattungen punkten.

• Grundstücke: Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser in zentralen oder naturnahen Lagen. Grundstücke mit Flächen zwischen 320 m² und 1.091 m² sind besonders begehrt.

Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer von Immobilien in Zirndorf hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot hinweist. Bestandswohnungen sind im Durchschnitt 36 Tage online, bevor sie verkauft werden, während Mietwohnungen (Bestand) etwa 23 Tage inseriert sind. Neubauwohnungen benötigen etwas länger, mit durchschnittlich 50 Tagen für den Verkauf und 20 Tagen für die Vermietung. Diese kurzen Vermarktungszeiten unterstreichen die Attraktivität des Zirndorfer Immobilienmarktes, insbesondere für Bestandsimmobilien.

Zukunftsaussichten

Die Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt in Zirndorf sind positiv, wenn auch von externen Faktoren wie den Zinsentscheidungen der EZB abhängig. Experten prognostizieren für 2025 Zinssenkungen, die zu einer Stabilisierung oder einem leichten Anstieg der Immobilienpreise führen könnten. Die gute Verkehrsanbindung an Nürnberg und Fürth sowie die hohe Lebensqualität durch Naherholungsgebiete wie den Bibertgrund machen Zirndorf weiterhin attraktiv für Käufer und Investoren. Neue Bauprojekte, wie die Parkterrassen Zirndorf mit 48 modernen Wohneinheiten, deuten auf eine wachsende Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen hin. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Grundstücken hoch, da viele Familien die ruhige Lage und die Nähe zur Natur schätzen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Zirndorf bleibt im Jahr 2025 ein dynamischer und attraktiver Markt. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 3.469 € bis 4.135 € für Eigentumswohnungen und 3.500 € bis 4.829,50 € für Häuser bietet Zirndorf eine breite Preisspanne, die sowohl für Investoren als auch für Selbstnutzer interessant ist. Die Mietpreise sind stabil bis leicht steigend, während die Mietrendite für Bestandswohnungen attraktiv bleibt. Die hohe Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen, kurze Vermarktungszeiten und die positiven Zukunftsaussichten machen Zirndorf zu einem lohnenden Standort für Immobilieninvestitionen. Für eine genaue Wertermittlung empfiehlt sich jedoch eine individuelle Immobilienbewertung, da Faktoren wie Lage, Baujahr und Ausstattung die Preise stark beeinflussen.

Umgebung von Zirndorf

Die Stadt Zirndorf mit circa 25.957 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt zudem über die höchste Einwohnerzahl der Region Fürth. Dicht dahinter folgen die Städte Oberasbach (ca. 17.183), Stein (etwa 13.709) und Langenzenn (knapp 10.371) Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Cadolzburg (circa 10.470), Roßtal (knapp 9.588), Veitsbronn (ca. 6.298), Ammerndorf (2.100) sowie Wilhermsdorf (rund 4.974) Einwohner. Das Schlußlicht und somit die Rote Laterne geht an die Gemeinde Tuchenbach mit gerade einmal 1.353 Einwohnern.