Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ebern

Immobilienmarkt Ebern

Einleitung

Ebern, eine charmante Stadt in den fränkischen Haßbergen im Landkreis Haßberge, Bayern, ist bekannt für ihre historische Altstadt und ihre idyllische Lage. Der Immobilienmarkt in Ebern spiegelt die Besonderheiten einer Kleinstadt wider, die sowohl für Familien als auch für Investoren attraktiv ist. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Ebern, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Trends und einer Prognose für die Zukunft.

1. Überblick über Ebern

Ebern ist eine kleine Stadt mit etwa 7.000 Einwohnern, gelegen in Unterfranken. Die Stadt zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, eine gute Anbindung an größere Städte wie Bamberg und Schweinfurt sowie eine malerische Umgebung aus. Der Immobilienmarkt in Ebern ist geprägt von einer Mischung aus historischem Bestand, modernisierten Wohnhäusern und projektierten Neubauten. Die Nachfrage nach Wohnraum ist stabil, jedoch gibt es Herausforderungen durch begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen und leerstehenden Immobilien, die nicht immer aktiv vermarktet werden.

2. Kaufpreise

Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Ebern liegt im Jahr 2025 bei etwa 2.424 €/m². Die Preisspanne variiert je nach Lage, Zustand und Baujahr. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in guter Wohnlage erreichen Preise zwischen 2.000 €/m² und 3.142 €/m². Denkmalgeschützte Objekte oder renovierungsbedürftige Häuser, oft in Massivbauweise oder Fachwerk, sind günstiger und starten bei etwa 1.880 €/m². Seit 2020 ist ein Preisanstieg von rund 21,9 % zu verzeichnen, was auf eine gestiegene Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist.

Wohnungen

Eigentumswohnungen in Ebern kosten im Durchschnitt etwa 2.071 €/m². Die Preisspanne reicht von 2.000 €/m² für einfachere Bestandswohnungen bis zu 3.114 €/m² für hochwertige oder neubaunahe Objekte. Besonders attraktiv sind Wohnungen in der Altstadt oder in zentralen Lagen, die oft als Anlageobjekte mit einer durchschnittlichen Mietrendite von etwa 6,3 % gekauft werden.

Grundstücke

Grundstücke in Ebern sind begehrt, jedoch knapp. Die Preise für Baugrundstücke variieren stark je nach Lage und Größe, liegen aber im Durchschnitt bei etwa 100–150 €/m². In Randlagen oder kleineren Ortsteilen wie Welkendorf können die Preise niedriger sein, während zentrale Grundstücke in der Altstadt teurer sind.

3. Mietpreise

Wohnungen

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Ebern liegt bei etwa 7,21 €/m², mit einer Spanne von 7,12 €/m² bis 9,75 €/m². Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in der Altstadt oder in modernisierten Gebäuden. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, jedoch weniger stark als die Kaufpreise, was Ebern für Mieter attraktiv macht.

Häuser

Die Miete für Einfamilien- oder Doppelhäuser liegt im Durchschnitt bei 9,40 €/m², mit einer Preisspanne von 9,13 €/m² bis 11,91 €/m². Häuser mit Garten oder in ruhigen Siedlungslagen sind besonders gefragt, da sie Familien und älteren Menschen ein hohes Maß an Wohnkomfort bieten.

4. Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Ebern ist begrenzt, was die Preisentwicklung nach oben treibt. Es gibt eine Vielzahl von Objekten, darunter:

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Diese sind oft in Massivbauweise errichtet, teilweise modernisiert, und bieten Wohnflächen zwischen 100 und 200 m². Viele Objekte sind projektiert, was Käufern ermöglicht, individuelle Wünsche in die Planung einzubringen.

• Mehrfamilienhäuser: Renovierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser, oft aus dem 19. Jahrhundert, bieten Investitionsmöglichkeiten. Ein Beispiel ist ein zentral gelegenes Objekt mit 3 Wohnungen und 190 m² Grundstücksfläche.

• Denkmalgeschützte Immobilien: Diese sind in der Altstadt häufig vertreten und bieten Potenzial für Investoren, die historische Gebäude modernisieren möchten.

• Bungalows: Besonders in Ebern-Reutersbrunn sind Bungalows beliebt, oft mit großzügigen Gärten, die sich an ältere Paare oder kleinere Haushalte richten.

• Gewerbeimmobilien: Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, z. B. für Büros oder Praxen.

Die Verwaltungsgemeinschaft Ebern unterstützt die Immobiliensuche durch Portale wie die Baunach-Allianz und das Immobilienportal des Landkreises Haßberge. Dennoch bleibt die Verfügbarkeit von Wohnraum eine Herausforderung, da viele leerstehende Objekte nicht aktiv vermarktet werden.

5. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Ebern ist stabil und wird von verschiedenen Gruppen getrieben:

• Familien: Suchen Einfamilien- oder Doppelhäuser mit Garten in ruhigen Lagen.

• Investoren: Interessieren sich für Mehrfamilienhäuser und denkmalgeschützte Objekte mit hoher Rendite.

• Junge Paare und Senioren: Bevorzugen kleinere Wohneinheiten wie Bungalows oder Eigentumswohnungen.

• Pendler: Aufgrund der Nähe zu Bamberg und Schweinfurt ist Ebern für Berufspendler attraktiv.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls hoch, insbesondere nach modernisierten 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen.

6. Trends und Entwicklungen

• Steigende Preise: Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind in den letzten Jahren gestiegen, angetrieben durch begrenztes Angebot und eine hohe Nachfrage. Die Mietpreise entwickeln sich moderater, was Ebern für Mieter attraktiv macht.

• Denkmalschutz: Historische Gebäude in der Altstadt bieten Investitionsmöglichkeiten, erfordern jedoch oft umfangreiche Renovierungen.

• Individualisierte Neubauten: Projektierte Häuser, bei denen Käufer ihre Wünsche einbringen können, sind ein wachsender Trend.

• Nachhaltigkeit: Es gibt eine wachsende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien, insbesondere nach modernisierten Bestandsobjekten oder Neubauten mit guter Dämmung und moderner Heiztechnik.

• Leerstandsproblematik: Trotz hoher Nachfrage gibt es leerstehende Wohnungen und Grundstücke, die nicht aktiv vermarktet werden. Kommunale Initiativen wie das Immobilienportal der Baunach-Allianz versuchen, diesem Problem entgegenzuwirken.

7. Einflussfaktoren

• Zinsentwicklung: Die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank im Jahr 2024 (Leitzins bei 3 %) haben die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer gesenkt, was die Nachfrage ankurbelt. Ein 10-jähriges Darlehen liegt derzeit bei 3–3,5 % Zinsen.

• Wohnraummangel: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen und Wohnraum treibt die Preise nach oben.

• Regionale Attraktivität: Eberns Nähe zu größeren Städten und die hohe Lebensqualität machen die Stadt für Pendler und Familien attraktiv.

• Demografische Entwicklung: Eine stabile Bevölkerungszahl und ein Zuzug von Familien und Senioren stützen die Nachfrage.

8. Prognose für 2025–2026

Der Immobilienmarkt in Ebern wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein. Die Kaufpreise könnten weiter moderat steigen, insbesondere für modernisierte oder neubaunahe Objekte. Mietpreise werden voraussichtlich stabil bleiben, da Ebern im Vergleich zu Großstädten wie München oder Berlin weiterhin erschwinglich ist. Kommunale Initiativen zur Aktivierung von Leerständen und die Förderung von Bauprojekten könnten die Angebotslage mittelfristig verbessern. Investoren sollten den Fokus auf renditestarke Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder denkmalgeschützte Immobilien legen, während Familien von individuell planbaren Neubauten profitieren können.

9. Fazit

Ebern bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus historischer Architektur, moderner Infrastruktur und einer stabilen Nachfrage macht die Stadt zu einem interessanten Standort. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Leerstandsproblematik bietet Ebern vielfältige Möglichkeiten, insbesondere für diejenigen, die in renditestarke oder individuelle Immobilien investieren möchten. Die positive Zinsentwicklung und die hohe Lebensqualität werden den Markt weiter stützen.

Umgebung von Ebern

Die Stadt Haßfurt mit rund 13.126 Einwohnern ist zugleich Sitz der Verwaltung des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Unterfranken. Unmittelbar dahinter folgen unter anderen Zeil a.Main (knapp 5.599), Eltmann (rund 5.241) sowie Hofheim i.UFr. (circa 5.079) Einwohner. Weitere Städte und Gemeinden der Region sind zum Beispiel Oberaurach (ca. 4.029), Ebelsbach (knapp 3.759), Burgpreppach (1.300), Maroldsweisach (3.300), Rentweinsdorf (1.600), Knetzgau (6.500) oder Königsberg i.Bay. (rund 3.665) Einwohner, wogegen die Gemeinde Bundorf mit ihren circa 916 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises darstellt.