Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Königsberg in Bayern

Immobilienmarkt Königsberg

Einleitung

Königsberg in Bayern, eine malerische Stadt im Landkreis Haßberge, zeichnet sich durch ihre historische Altstadt, ihre idyllische Lage im Städtedreieck Zeil am Main, Haßfurt und Hofheim sowie eine vergleichsweise ruhige, ländliche Umgebung aus. Der Immobilienmarkt in Königsberg ist geprägt von einer Mischung aus traditionellen Wohnhäusern, modernen Neubauprojekten und attraktiven Anlageobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Königsberg, einschließlich aktueller Trends, Preisentwicklungen, Angebotssituation und zukünftiger Perspektiven.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Königsberg ist ein Spiegelbild der allgemeinen Trends in Bayern, jedoch mit regionalen Besonderheiten. Im Gegensatz zu den überhitzten Märkten in Metropolregionen wie München zeigt Königsberg moderatere Preissteigerungen und eine stabile Nachfrage. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu größeren Städten wie Schweinfurt und Bamberg, was sie für Pendler attraktiv macht, sowie von ihrem ländlichen Charme, der vor allem Familien und ältere Menschen anspricht.

1.1. Angebotsstruktur

Das Immobilienangebot in Königsberg umfasst verschiedene Objekttypen:

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Kern des Wohnungsmarkts und sind besonders bei Familien beliebt. Typische Einfamilienhäuser bieten Wohnflächen zwischen 90 und 200 m², oft mit großen Grundstücken von 500 bis über 3.000 m².

• Mehrfamilienhäuser: Diese sind besonders für Kapitalanleger interessant. Objekte wie die historische Kaplanei in der Altstadt bieten vermietbare Flächen von 150 bis 300 m², oft mit mehreren Wohneinheiten.

• Eigentumswohnungen: Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern und Flächen zwischen 60 und 150 m² sind verfügbar, insbesondere in Neubauprojekten oder modernisierten Altbauten.

• Baugrundstücke: Grundstücke in Königsberg variieren stark in Größe (von 300 bis über 3.000 m²) und Lage, mit einem Schwerpunkt auf ländlichen und ruhigen Wohngebieten.

• Spezialimmobilien: Dazu zählen Bauernhäuser, Holzständerbauten oder sanierungsbedürftige Objekte, die sich für individuelle Projekte oder Investitionen eignen.

1.2. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Königsberg bleibt konstant hoch, obwohl sie im Vergleich zu städtischen Zentren moderater ist. Hauptzielgruppen sind:

• Familien, die erschwingliche Einfamilienhäuser mit Garten suchen.

• Kapitalanleger, die von der stabilen Mietnachfrage in der Region profitieren wollen.

• Senioren, die barrierefreie Wohnungen oder Bungalows bevorzugen.

• Pendler, die die gute Anbindung an Schweinfurt oder Bamberg nutzen.

Die Nachfrage nach Neubauten ist gestiegen, da viele Käufer energieeffiziente und moderne Wohnhäuser bevorzugen. Gleichzeitig bleibt der Markt für Bestandsimmobilien, insbesondere sanierungsbedürftige Objekte, stabil, da diese oft zu niedrigeren Preisen angeboten werden.

2. Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Königsberg ist im Vergleich zu Südbayern moderat, spiegelt jedoch die allgemeine Wertsteigerung auf dem bayerischen Immobilienmarkt wider. Im Folgenden eine Analyse der Preisspannen für verschiedene Immobilientypen (Stand 2025):

2.1. Einfamilienhäuser

• Preisspanne: 90.000 € bis 400.000 €.

• Durchschnittspreis: Ca. 1.200 €/m² bis 2.500 €/m², abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung.

• Beispiele:

  • Ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und 319 m² Grundstück in Dörflis kostet etwa 90.000 €.

  • Ein modernes Einfamilienhaus mit 158 m² Wohnfläche und 500 m² Grundstück liegt bei ca. 390.000 €.

2.2. Mehrfamilienhäuser

• Preisspanne: 200.000 € bis 300.000 €.

• Durchschnittspreis: Ca. 900 €/m² bis 1.500 €/m².

• Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 260 m² Wohnfläche und 226 m² Grundstück kostet etwa 230.000 €, während ein historisches Anwesen wie die Kaplanei mit 200 m² Wohnfläche bei ca. 250.000 € liegt.

2.3. Eigentumswohnungen

• Preisspanne: 250.000 € bis 400.000 €.

• Durchschnittspreis: Ca. 2.500 €/m² bis 4.500 €/m² für Neubauten.

• Beispiel: Eine 82 m² große Neubauwohnung mit Balkon und Fußbodenheizung kostet etwa 375.000 € (ca. 4.573 €/m²).

2.4. Baugrundstücke

• Preisspanne: 50.000 € bis 150.000 €, abhängig von Größe und Lage.

• Durchschnittspreis: Ca. 50 €/m² bis 150 €/m².

• Beispiel: Ein 850 m² großes Baugrundstück in Holzhausen kostet etwa 100.000 €.

2.5. Trends

• Rückgang der Preisspitzen: Nach einem Höchststand in 2021/2022 sind die Preise für Wohnimmobilien in 2023 um ca. 10–15 % gesunken, stabilisieren sich jedoch seit 2024 auf einem hohen Niveau.

• Regionale Unterschiede: Immobilien in zentralen Lagen (z. B. am Marktplatz) oder in gut angebundenen Ortsteilen wie Dörflis sind teurer als in abgelegeneren Gebieten wie Köslau.

• Einflussfaktoren: Steigende Zinsen, höhere Baukosten und Unsicherheiten durch gestörte Lieferketten haben die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien gedämpft, während erschwingliche Objekte weiterhin gefragt sind.

3. Marktdynamik

3.1. Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen in Königsberg ist im Vergleich zu größeren Städten wie München oder Nürnberg geringer, folgt jedoch den allgemeinen Trends in Bayern. Im Jahr 2023 wurden in Bayern insgesamt 112.751 Transaktionen verzeichnet, ein Rückgang von 12 % gegenüber 2022. In Königsberg liegt die Anzahl der Transaktionen pro Jahr bei einigen Hundert, wobei Einfamilienhäuser und Grundstücke den Großteil ausmachen.

3.2. Einflussfaktoren

• Zinsanstieg: Die gestiegenen Finanzierungskosten seit 2022 haben die Nachfrage nach teuren Immobilien eingeschränkt, während Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf an Attraktivität gewonnen haben.

• Bautätigkeit: Die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern ist 2023 um 23 % gesunken, was auch in Königsberg spürbar ist. Dennoch gibt es vereinzelte Neubauprojekte, insbesondere energieeffiziente Einfamilienhäuser und kleinere Wohnanlagen.

• Demografische Entwicklung: Der Zuzug in die Region bleibt hoch, da Königsberg erschwinglichere Alternativen zu Metropolen bietet. Dies hält die Nachfrage nach Wohnraum stabil.

4. Besondere Immobilien und Projekte

• Historische Immobilien: Objekte wie die Kaplanei in der Altstadt von Königsberg sind besonders für Investoren attraktiv. Diese bieten Potenzial für die Umwandlung in Wohngemeinschaften oder kleine Mietwohnungen.

• Neubauprojekte: Projektierte Einfamilienhäuser, wie etwa Holzständerbauten oder Bungalows, ermöglichen individuelle Anpassungen und sind aufgrund ihrer Energieeffizienz gefragt.

• Sanierungsobjekte: Sanierungsbedürftige Häuser, oft aus den 1930er- bis 1970er-Jahren, bieten Potenzial für Käufer mit begrenzten Budgets, erfordern jedoch Investitionen in Modernisierung.

5. Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Königsberg steht vor mehreren Herausforderungen und Chancen:

• Herausforderungen:

  • Steigende Baukosten: Höhere Preise für Baumaterialien und Energie sowie Personalmangel bremsen die Bautätigkeit.

  • Finanzierungskosten: Ein anhaltend hohes Zinsniveau erschwert den Immobilienerwerb, insbesondere für junge Familien.

  • Demografische Veränderungen: Eine alternde Bevölkerung könnte die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen erhöhen.

• Chancen:

  • Stabile Nachfrage: Die Attraktivität von Königsberg als erschwingliche Alternative zu Metropolen wird die Nachfrage nach Wohnraum stützen.

  • Energieeffizienz: Der Trend zu nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden bietet Chancen für Neubauprojekte.

  • Digitalisierung: Die kostenfreie Bereitstellung von Marktberichten und die Nutzung von Online-Plattformen erhöhen die Markttransparenz und erleichtern den Zugang für Käufer.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Königsberg in Bayern bietet eine attraktive Mischung aus erschwinglichen Preisen, vielfältigen Objekttypen und einer stabilen Nachfrage. Während die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren leicht gesunken sind, bleibt der Markt auf einem hohen Niveau stabil. Besonders Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser sind gefragt, während Neubauprojekte und sanierungsbedürftige Objekte neue Möglichkeiten für Käufer und Investoren eröffnen. Trotz Herausforderungen wie steigenden Zinsen und Baukosten bleibt Königsberg ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen, insbesondere für diejenigen, die eine Alternative zu den teuren Metropolregionen suchen.

Umgebung von Königsberg

Die Stadt Haßfurt mit rund 13.126 Einwohnern ist zugleich Sitz der Verwaltung des Landkreises im bayerischem Regierungsbezirk Unterfranken. Unmittelbar dahinter folgen unter anderen Ebern (ca. 7.212), Zeil a.Main (knapp 5.599), Eltmann (rund 5.241) sowie Hofheim i.UFr. (circa 5.079) Einwohner. Weitere Städte und Gemeinden der Region sind zum Beispiel Oberaurach (ca. 4.029), Ebelsbach (knapp 3.759), Burgpreppach (1.300), Maroldsweisach (3.300), Rentweinsdorf (1.600), Knetzgau (6.500) Einwohner, wogegen die Gemeinde Bundorf mit ihren circa 916 Einwohnern das Schlußlicht des Landkreises darstellt.