Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dietenhofen

Immobilienmarkt Dietenhofen

Einleitung

Dietenhofen, eine Gemeinde im Landkreis Ansbach in Mittelfranken, Bayern, ist bekannt für ihre ländliche Idylle, gute Anbindung an die Metropolregion Nürnberg und ein attraktives Wohnumfeld für Familien und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt in Dietenhofen spiegelt die allgemeinen Trends des bayerischen Immobilienmarktes wider, wobei die Preisentwicklung durch regionale Besonderheiten geprägt ist. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Dietenhofen, einschließlich Preisentwicklung, Angebot, Nachfrage, Trends und einer Prognose für die kommenden Jahre.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Dietenhofen ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Mehrfamilienhäusern und wenigen Eigentumswohnungen. Die Gemeinde bietet vor allem Wohnhäuser für Familien, die Wert auf Ruhe, Natur und eine gute Infrastruktur legen. Die Nähe zu Ansbach und Nürnberg macht Dietenhofen attraktiv für Pendler, während die ländliche Lage und die gut ausgebaute Infrastruktur den Wohnwert erhöhen.

1.1. Kaufpreise

Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in Dietenhofen liegt derzeit bei etwa 2.978 € pro Quadratmeter für Häuser und etwa 2.355 € pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Die Preise variieren je nach Objektart, Lage und Ausstattung:

• Einfamilienhäuser: Die Preisspanne reicht von etwa 1.850 €/m² für ältere Objekte mit Renovierungsbedarf bis hin zu 4.480 €/m² für moderne Neubauten. Beispielsweise kostet ein Einfamilienhaus mit 145 m² Wohnfläche und 274 m² Grundstück etwa 299.000 €, während ein projektiertes Einfamilienhaus mit 210 m² Wohnfläche bis zu 940.900 € erreichen kann.

• Doppelhäuser: Doppelhaushälften sind besonders gefragt und liegen preislich zwischen 2.787 €/m² und 3.636 €/m². Ein Beispiel ist eine Doppelhaushälfte mit 107 m² für 389.000 €.

• Mehrfamilienhäuser: Diese Objekte, oft als Kapitalanlage oder für generationenübergreifendes Wohnen genutzt, kosten zwischen 3.063 €/m² und 4.755 €/m². Ein projektiertes Mehrfamilienhaus mit 233 m² Wohnfläche liegt bei etwa 1.108.000 €.

• Eigentumswohnungen: Wohnungen sind in Dietenhofen selten und kosten durchschnittlich 2.355 €/m². Eine 68 m² Dachgeschosswohnung wird beispielsweise für etwa 598 € netto Kaltmiete pro Monat angeboten, während Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 345.000 € für 139 m² beginnen.

• Grundstücke: Grundstückspreise variieren stark je nach Lage. Ein Baugrundstück mit 589 m² kostet etwa 119.000 €, während größere Grundstücke (1.090 m²) bis zu 198.000 € erreichen können. Der Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 200–327 €/m².

1.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Dietenhofen sind moderat im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen. Für eine 68 m² Dachgeschosswohnung liegt die Nettokaltmiete bei etwa 598 €, was einem Quadratmeterpreis von rund 8 € entspricht. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist geringer als nach Eigenheimen, da die Gemeinde vor allem kaufinteressierte Familien anzieht.

2. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Dietenhofen haben in den letzten Jahren einen stetigen Anstieg verzeichnet, was mit dem allgemeinen Trend in Bayern übereinstimmt. Zwischen 2020 und 2025 sind die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 16,3 % gestiegen, wobei der Anstieg in den letzten 12 Monaten (2024–2025) bei etwa 2,1 % lag. Für Wohnungen betrug der Anstieg im gleichen Zeitraum etwa 2,9 %.

• Häuser: Für ein 100 m² Haus liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.311,71 €, für ein 150 m² Haus bei 3.958,84 € und für ein 200 m² Haus bei 2.408,70 €. Diese Preise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt (ca. 3.650,48 €/m² für 100 m² Häuser), was die Attraktivität der Region unterstreicht.

• Wohnungen: Der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Dietenhofen liegt bei etwa 2.762 €, mit einer Spanne von 1.794 € bis 3.806 €, je nach Lage und Zustand.

• Vergleich zu früheren Jahren: Im Jahr 2020 lagen die Preise für ein 100 m² Haus bei etwa 3.064,13 €/m², während sie 2024 bei 4.288,66 €/m² lagen. Diese Entwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend, der jedoch in den letzten Jahren leicht abgeflacht ist.

Die Preisentwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Knappes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Bestandsimmobilien ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt.

• Nachfrage nach ländlichem Wohnen: Die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Regionen wie Dietenhofen ist gestiegen, da viele Menschen nach erschwinglicheren Alternativen zu städtischen Ballungsräumen suchen.

• Niedrige Zinsen: Trotz steigender Zinsen bleiben Finanzierungskonditionen attraktiv, was den Immobilienkauf fördert.

3. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Dietenhofen umfasst derzeit etwa 17–18 Immobilien, davon die Mehrheit Häuser (ca. 13–16 Angebote) und nur wenige Eigentumswohnungen (ca. 1–2 Angebote). Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, die sowohl von Familien als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden.

• Einfamilienhäuser: Diese machen den Großteil des Angebots aus und reichen von älteren Hofstellen mit Renovierungsbedarf (z. B. 271.500 € für 150 m²) bis hin zu modernen Neubauten (z. B. 581.400 € für 158 m²).

• Doppelhaushälften: Diese sind besonders bei jungen Familien beliebt, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Beispiele sind eine Doppelhaushälfte mit 145 m² für 440.000 € oder eine Neubau-Doppelhaushälfte mit 107 m² für 389.000 €.

• Mehrfamilienhäuser: Diese eignen sich für Investoren oder Mehrgenerationenhaushalte und sind oft projektierte Objekte mit Preisen zwischen 563.600 € und 1.113.000 €.

• Eigentumswohnungen: Das Angebot ist begrenzt, mit Fokus auf kleinere Wohnungen wie Dachgeschosswohnungen oder Maisonette-Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind gefragt, insbesondere in neuen Baugebieten wie „Nördlich der Rüderner Straße“. Die Preise reichen von 119.000 € für 589 m² bis zu 198.000 € für 1.090 m².

Die Nachfrage ist hoch, insbesondere für energieeffiziente Neubauten und renovierte Bestandsimmobilien. Provisionsfreie Angebote und Objekte in ruhiger Lage, wie z. B. in Sackgassen oder mit Waldblick, sind besonders attraktiv.

4. Trends und Entwicklungen

Mehrere Trends prägen den Immobilienmarkt in Dietenhofen:

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Neubauten legen großen Wert auf energieeffiziente Bauweise, was durch staatliche Förderprogramme wie die KfW unterstützt wird. Viele neue Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser werden barrierefrei oder mit modernster Technik geplant.

• Individualisierung: Projektierte Häuser, bei denen Käufer den Grundriss und die Ausstattung mitgestalten können, sind im Kommen. Anbieter wie OKAL oder Town & Country bieten solche Lösungen an.

• Ländliche Attraktivität: Die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Regionen wie Dietenhofen wächst, da viele Menschen die Vorteile von Ruhe, Natur und niedrigeren Lebenshaltungskosten schätzen.

• Mehrgenerationenwohnen: Mehrfamilienhäuser und Häuser mit Einliegerwohnungen sind gefragt, um unterschiedliche Generationen unter einem Dach zu vereinen.

5. Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer weiteren, jedoch moderateren Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt in Dietenhofen zu rechnen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird voraussichtlich hoch bleiben, während das Angebot an Eigentumswohnungen begrenzt bleibt. Die Preise könnten weiter um 2–3 % pro Jahr steigen, beeinflusst durch die allgemeine Marktentwicklung in Bayern, die Knappheit an Baugrundstücken und die Attraktivität der Region für Pendler.

• Kurzfristig (2025–2026): Die Preise werden stabil bleiben oder leicht steigen, da die Nachfrage nach ländlichem Wohnen anhält. Besonders Neubauten in neuen Baugebieten wie „Nördlich der Rüderner Straße“ werden gefragt sein.

• Mittelfristig (2026–2030): Sollten die Zinsen steigen, könnte die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten (über 1 Mio. €) leicht zurückgehen, während erschwingliche Objekte (unter 400.000 €) weiterhin gefragt bleiben.

• Langfristig: Die Attraktivität Dietenhofens als Wohnort wird durch die Nähe zur Metropolregion Nürnberg und die gute Infrastruktur weiter zunehmen, was den Immobilienmarkt stützen wird.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dietenhofen ist dynamisch und bietet vielfältige Möglichkeiten für Familien, Investoren und Ruhesuchende. Die Preise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, sind jedoch im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen wie Nürnberg erschwinglich. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften dominieren das Angebot, während Eigentumswohnungen selten sind. Die Nachfrage nach energieeffizienten und individuell gestaltbaren Neubauten wächst, ebenso wie die Beliebtheit von Mehrgenerationenhäusern. Mit einer stabilen Preisentwicklung und einer guten Infrastruktur bleibt Dietenhofen ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer.

Umgebung von Dietenhofen

Die gleichnamige Stadt Ansbach ist zugleich Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt über ca. 39.840 Einwohner. Mit den beiden größeren Kreisstädten Dinkelsbühl (circa 11.315) sowie Rothenburg ob der Tauber (etwa 10.926) folgen neben Feuchtwangen (rund 12.062) drei weitere Städte mit mehr als 10.000 Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit knapp unter 10.000 Einwohnern gehören unter anderen Heilsbronn (ca. 9.145), Herrieden (rund 7.636), Leutershausen (5.600), Merkendorf (3.000), Wassertrüdingen (6.000), Neuendettelsau (7.900), Bechhofen (6.000), Wolframs-Eschenbach (3.100) sowie Windsbach (etwa 6.057). Eine Vielzahl kleinerer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 sowie 1.000 darunter Sachsen b. Ansbach (ca. 3.275) oder Schillingfürst (etwa 2.765) folgen, wogegen die Gemeinde Ohrenbach es gerade einmal auf knapp 610 Einwohner bringt.