Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dinkelsbühl

Immobilienmarkt Dinkelsbühl

1. Einführung

Dinkelsbühl ist eine historische Große Kreisstadt im Landkreis Ansbach in Mittelfranken, Bayern, mit etwa 12.000 Einwohnern. Die Stadt liegt an der Romantischen Straße und ist bekannt für ihre gut erhaltene mittelalterliche Altstadt, die jährlich Tausende Touristen anzieht. Dieser Charme macht Dinkelsbühl zu einem attraktiven Wohnort, der eine Mischung aus ländlicher Ruhe, kulturellem Erbe und guter Infrastruktur bietet. Die Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg (ca. 80 km) und Stuttgart (ca. 100 km) sowie die Anbindung an die Autobahnen A6 und A7 fördern Pendlerverkehr und wirtschaftliche Aktivitäten.

Der Immobilienmarkt in Dinkelsbühl ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in der Altstadt und den umliegenden Ortsteilen. Der Markt umfasst eine Vielfalt an Objekten: von denkmalgeschützten Fachwerkhäusern über moderne Neubauten bis hin zu Gewerbeimmobilien. In den letzten Jahren hat sich der Markt durch steigende Preise und eine begrenzte Verfügbarkeit entwickelt, beeinflusst von dem Trend zu ländlichen Wohnorten und dem Tourismusboom. Der Bericht beleuchtet aktuelle Preise, Trends, Einflussfaktoren und einen Ausblick für 2025.

2. Aktuelle Preise auf dem Immobilienmarkt

Stand August 2025 zeigen die Preise eine moderate Bandbreite, abhängig von Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Immobilien. Die Altstadt tendiert zu höheren Preisen aufgrund ihres historischen Werts, während Randlagen günstiger sind.

• Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.500 bis 4.000 Euro. Für kleinere Wohnungen (bis 60 m²) beträgt er oft 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, während größere Einheiten (über 90 m²) bei 3.200 bis 3.800 Euro liegen. Beispielsweise kostet eine 80-m²-Wohnung in guter Lage rund 280.000 bis 350.000 Euro. Neubauwohnungen sind teurer, mit Preisen ab 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsimmobilien günstiger starten.
• Kaufpreise für Häuser: Häuser sind im Vergleich zu Wohnungen erschwinglicher, mit einem Durchschnitt von 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet typischerweise 400.000 bis 500.000 Euro, abhängig von Grundstücksgröße und Modernisierungsstand. Zweifamilienhäuser oder Objekte in Alleinlage erreichen bis zu 600.000 Euro. In Neubaugebieten wie dem Industriegebiet Schulfeld oder Waldeck liegen Preise höher, da sie bessere Infrastruktur bieten.
• Mietpreise für Wohnungen und Häuser: Die Nettokaltmiete für Wohnungen beträgt im Schnitt 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Eine 70-m²-Wohnung kostet monatlich 700 bis 800 Euro, zuzüglich Nebenkosten. Häuser mieten sich bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, was für ein 120-m²-Haus 1.200 bis 1.500 Euro ergibt. In der Altstadt sind Mieten höher (bis 12 Euro), in Ortsteilen wie Mutschach oder Holzapfelshof günstiger (ab 8 Euro).
• Grundstückspreise: Bauland kostet durchschnittlich 120 bis 180 Euro pro Quadratmeter. Ein 500-m²-Grundstück in städtischer Lage liegt bei 60.000 bis 90.000 Euro, in ländlichen Bereichen niedriger. Gewerbegrundstücke in Industriegebieten sind teurer, mit 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter.

Derzeit sind etwa 70 bis 100 Immobilien auf dem Markt, darunter 30 Häuser und 40 Wohnungen, mit Schwerpunkten auf 2- bis 4-Zimmer-Objekten.

3. Trends und Preisentwicklung

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Dinkelsbühl eine moderate Aufwertung erlebt. Von 2021 bis 2024 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 5 bis 10 Prozent pro Jahr, getrieben durch Zuzug und niedrige Zinsen. Häuserpreise wuchsen ähnlich, mit einem Plus von 8 bis 12 Prozent. Mietpreise erhöhten sich um 5 bis 7 Prozent jährlich, insbesondere für Neubauten.

Im Jahr 2025 zeigt sich eine Stabilisierung: Wohnungspreise sind im Vergleich zu 2024 um 1 bis 3 Prozent gestiegen, Häuserpreise um 2 bis 4 Prozent. Mietpreise für Wohnungen liegen bei einem Trend von +1 bis +2 Prozent, für Häuser bei +5 bis +10 Prozent, da die Nachfrage nach geräumigem Wohnraum zunimmt. Quartalsvergleiche deuten auf leichte Schwankungen hin: Im Q1 2025 stiegen Preise leicht an, im Q2 stabilisierten sie sich. Der Markt ist weniger volatil als in Großstädten, mit einer geringen Inflationsrate von 2 bis 3 Prozent.

Prognosen für den Rest von 2025 und 2026 sehen eine weitere moderate Steigerung vor, insbesondere durch geplante Neubauten (z. B. ein 10-Parteien-Haus mit Fertigstellung im Februar 2026). Allerdings könnte eine Abkühlung eintreten, wenn Zinsen steigen oder die Wirtschaft stagniert.

4. Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Dinkelsbühl:

• Lage und Infrastruktur: Die zentrale Position in Bayern, gute Verkehrsanbindungen und Nähe zu Naturgebieten (z. B. für Wandern) machen die Stadt attraktiv für Familien und Pendler. Die drei Gewerbegebiete (I, Waldeck, Schulfeld) fördern Beschäftigung in Branchen wie Tourismus, Handwerk und Logistik.
• Tourismus und Kultur: Als „Schönste Altstadt Deutschlands“ profitiert Dinkelsbühl von Touristenströmen, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Gewerbeimmobilien steigert. Denkmalschutz in der Altstadt erhöht Preise, birgt aber auch Sanierungskosten.
• Demographie und Wirtschaft: Mit einer stabilen Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit (unter 3 Prozent) ist die Nachfrage hoch. Junge Familien ziehen zu, was den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum erhöht. Die lokale Wirtschaft mit Fokus auf Mittelstand und Dienstleistungen unterstützt dies.
• Angebot und Nachfrage: Das Angebot ist begrenzt, da viele Objekte saniert oder vermietet sind. Neubauten in Siedlungen wie Hoffeld oder Mutschach lindern dies, aber der Mangel an Bauland treibt Preise. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 bis 30 Prozent, besonders für energieeffiziente Immobilien (KfW-40-Standard).
• Externe Einflüsse: Niedrige Zinsen bis 2024 haben Käufe begünstigt, während steigende Energiekosten Modernisierungen fordern. Regionale Politik, wie Förderungen für Wohnraum, könnte Preise dämpfen.

5. Angebot und Nachfrage im Detail

Das aktuelle Angebot umfasst hauptsächlich Bestandsimmobilien: Schicke Altbauwohnungen mit Balkon (ab 1.000 Euro Miete), Einfamilienhäuser mit Garten (ab 400.000 Euro Kauf) und Gewerbeflächen in der Altstadt (ab 140 m²). Neubauten, wie energiesparende Zweifamilienhäuser, sind gefragt und schnell verkauft. In Kleinanzeigen und Portalen finden sich Angebote für Garagen oder Lagerflächen als Ergänzung.

Die Nachfrage kommt von Locals, Zuzüglern aus städtischen Gebieten und Investoren. Familien suchen 3- bis 4-Zimmer-Objekte, Singles kleine Wohnungen. Der Markt ist käuferfreundlich in Randlagen, verkäuferfreundlich in der City.

6. Vergleich mit anderen Regionen

Im Vergleich zu Bayern (Durchschnitt Kaufpreis Wohnungen: 5.000 Euro/m²) ist Dinkelsbühl günstiger, ähnlich wie in umliegenden Kreisen (Ansbach: 3.000 Euro/m²). Gegenüber Nürnberg (über 5.500 Euro/m²) oder München (über 10.000 Euro/m²) bietet es Wertstabilität bei niedrigeren Preisen. Mietpreise ähneln denen in Feuchtwangen oder Wassertrüdingen (8-10 Euro/m²), sind aber höher als im ländlichen Umland.

7. Schlussfolgerung und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Dinkelsbühl ist robust und attraktiv, mit stabilen Preisen und guter Wertentwicklung. Die Kombination aus historischem Flair und moderner Lebensqualität macht die Stadt zu einem sicheren Hafen für Investitionen. Für 2025 und darüber hinaus wird eine leichte Preisanpassung erwartet, abhängig von wirtschaftlichen Entwicklungen und Baumaßnahmen. Potenzielle Käufer oder Mieter profitieren von der Vielfalt, sollten aber frühzeitig handeln, da das Angebot knapp ist. Insgesamt bietet Dinkelsbühl eine ausgewogene Balance zwischen Lebensqualität und Investitionspotenzial.

Umgebung von Dinkelsbühl

Die gleichnamige Stadt Ansbach ist zugleich Verwaltungssitz des Landkreises und verfügt über ca. 39.840 Einwohner. Mit den beiden größeren Kreisstädten Dinkelsbühl (circa 11.315) sowie Rothenburg ob der Tauber (etwa 10.926) folgen neben Feuchtwangen (rund 12.062) drei weitere Städte mit mehr als 10.000 Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit knapp unter 10.000 Einwohnern gehören unter anderen Heilsbronn (ca. 9.145), Herrieden (rund 7.636), Leutershausen (5.600), Merkendorf (3.000), Wassertrüdingen (6.000), Neuendettelsau (7.900), Bechhofen (6.000), Dietenhofen (5.600), Wolframs-Eschenbach (3.100) sowie Windsbach (etwa 6.057). Eine Vielzahl kleinerer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 sowie 1.000 darunter Sachsen b. Ansbach (ca. 3.275) oder Schillingfürst (etwa 2.765) folgen, wogegen die Gemeinde Ohrenbach es gerade einmal auf knapp 610 Einwohner bringt.