Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Saaldorf-Surheim

Immobilienmarkt Saaldorf-Surheim

Einleitung

Saaldorf-Surheim, eine Gemeinde im Landkreis Berchtesgadener Land in Oberbayern, ist bekannt für ihre malerische Lage in der Nähe der Alpen und ihre gute Anbindung an die Stadt Salzburg. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist von besonderem Interesse, da er sowohl von lokalen Bewohnern als auch von Pendlern und Investoren aus dem nahegelegenen Salzburg beeinflusst wird. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Saaldorf-Surheim im Jahr 2025, einschließlich aktueller Preise, Preisentwicklungen, Angeboten, Trends und einer Prognose für die kommenden Jahre.

1. Aktuelle Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Saaldorf-Surheim zeigt im Jahr 2025 eine stabile, aber leicht rückläufige Preisentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise variieren je nach Immobilientyp:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt bei etwa 3.800 bis 4.200 € pro Quadratmeter. Die Preisspanne reicht von etwa 2.850 €/m² für günstigere Objekte bis hin zu 6.600 €/m² für hochwertige oder neuwertige Wohnungen, insbesondere in bevorzugten Lagen wie Saaldorf oder Stützing.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.350 bis 5.000 € auf. Die Preisspanne liegt zwischen etwa 2.300 €/m² für ältere, modernisierungsbedürftige Objekte und bis zu 10.000 €/m² für exklusive Immobilien mit besonderen Merkmalen wie großen Grundstücken oder moderner Ausstattung.

• Mietpreise: Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 10,60 bis 11,50 €/m², während Mietpreise für Häuser bei etwa 8 bis 14 €/m² variieren, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung.

Diese Preise spiegeln die Attraktivität der Region wider, die durch die Nähe zu Salzburg und die hohe Lebensqualität in einer ländlichen, aber gut angebundenen Umgebung geprägt ist.

2. Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Saaldorf-Surheim zeigt über die letzten Jahre einen moderaten Anstieg, wobei 2025 eine leichte Korrektur zu beobachten ist:

• Langfristige Entwicklung (2017–2025): Über die letzten fünf Jahre sind die Immobilienpreise für Wohnungen um etwa 16 % gestiegen, während Hauspreise eine Steigerung von etwa 6–10 % verzeichneten. Der Höhepunkt der Preisentwicklung war 2021/2022, als die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Regionen aufgrund der Pandemie stark anstieg.

• Kurzfristige Entwicklung (2024–2025): Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 0,3–0,4 % gesunken, während Hauspreise einen Rückgang von etwa 0,4 % verzeichneten. Diese Korrektur ist auf steigende Zinsen und eine allgemeine Marktabkühlung zurückzuführen.

• Mietpreise: Die Mietpreise sind von 2021 bis 2025 um etwa 10–11 % gestiegen, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region hinweist, insbesondere durch Pendler nach Salzburg.

3. Angebot am Immobilienmarkt

Das Immobilienangebot in Saaldorf-Surheim ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Preise in den letzten Jahren gestützt hat. Im Jahr 2025 sind folgende Immobilientypen besonders präsent:

• Eigentumswohnungen: Es gibt eine gute Auswahl an 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, sowohl im Bestand als auch im Neubau. Besonders gefragt sind Erdgeschosswohnungen mit Garten oder Dachgeschosswohnungen mit Balkon oder Terrasse. Beispiele sind 2-Zimmer-Gartenwohnungen (ca. 50 m²) für etwa 296.000 € oder 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 89 m²) für etwa 538.000 €.

• Häuser: Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und historische Bauernhäuser. Einfamilienhäuser mit 140–250 m² Wohnfläche kosten zwischen 550.000 € und 1,6 Mio. €, abhängig von Lage, Zustand und Grundstücksgröße. Besondere Objekte, wie ein denkmalgeschütztes Bauernhaus von 1721, sind für etwa 1,6 Mio. € erhältlich.

• Mietobjekte: Mietwohnungen mit 2–3 Zimmern (ca. 68–105 m²) kosten zwischen 750 € und 1.365 € Kaltmiete pro Monat. Häuser zur Miete, wie ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (207 m²), sind für etwa 1.800 € pro Monat verfügbar.

• Ortsteile: Besonders gefragt sind Immobilien in Saaldorf, Stützing, Sillersdorf und Obersurheim aufgrund ihrer Nähe zu Freilassing und Salzburg. Abtsdorf bietet hingegen eher historische Immobilien mit großzügigen Grundstücken.

4. Markttreiber und Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Saaldorf-Surheim:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Salzburg (ca. 15 km) macht Saaldorf-Surheim attraktiv für Pendler. Die gute Anbindung über die B20 und den Bahnhof Freilassing verstärkt dies. Lokale Infrastruktur wie Bäcker, Metzger und Schulen erhöht die Lebensqualität.

• Nachfrage: Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, insbesondere nach modernen Wohnungen und Einfamilienhäusern. Die Region zieht Familien, Senioren (z. B. betreutes Wohnen) und Investoren an, die von der Wertsteigerung profitieren möchten.

• Zinsen und Finanzierung: Steigende Hypothekenzinsen seit 2023 haben die Nachfrage nach Kaufimmobilien leicht gedämpft, während die Nachfrage nach Mietobjekten stabil bleibt.

• Neubauaktivität: Es gibt einige Neubauprojekte, insbesondere in Stützing, die moderne Wohnungen mit gehobener Ausstattung anbieten. Diese tragen zur Preisstabilität bei, da sie die Nachfrage teilweise decken.

5. Vergleich mit umliegenden Städten

Im Vergleich zu anderen Städten in der Region, wie Freilassing (ca. 4.800–5.600 €/m² für Wohnungen) oder Laufen (ca. 4.500 €/m²), ist Saaldorf-Surheim etwas günstiger, aber teurer als kleinere Gemeinden wie Tittmoning oder Kirchanschöring (ca. 3.700–4.000 €/m²). Im Vergleich zu Großstädten wie München (ca. 8.300 €/m²) bleibt Saaldorf-Surheim deutlich erschwinglicher, was es für Investoren attraktiv macht.

6. Prognose für den Immobilienmarkt

Für die kommenden Jahre ist eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Saaldorf-Surheim zu erwarten:

• Kurzfristig (2025–2026): Die Preise könnten weiterhin leicht stagnieren oder minimal sinken, da die Zinsen hoch bleiben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere durch Pendler.

• Langfristig (2027–2030): Mit einer möglichen Zinssenkung und anhaltendem Interesse an ländlichen Regionen nahe urbaner Zentren wie Salzburg könnte es zu einer erneuten Preissteigerung kommen. Besonders Neubauwohnungen und modernisierte Häuser werden gefragt bleiben.

• Investmentpotenzial: Saaldorf-Surheim bleibt ein attraktiver Standort für langfristige Investitionen, da die Region von der wirtschaftlichen Stärke Salzburgs und der stabilen Nachfrage nach Wohnraum profitiert.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Saaldorf-Surheim im Jahr 2025 ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren und einer leichten Marktkorrektur. Die Region bietet eine breite Palette an Immobilien, von modernen Neubauwohnungen bis hin zu historischen Bauernhäusern, die sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant sind. Die Nähe zu Salzburg, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität machen Saaldorf-Surheim zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort. Für Käufer und Mieter ist eine genaue Marktbeobachtung und Immobilienbewertung empfehlenswert, um von den aktuellen Marktbedingungen zu profitieren.

Umgebung von Saaldorf-Surheim

Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Freilassing mit knapp 16.074 und Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Berchtesgaden (rund 7.783), Laufen (5.200) sowie Bischofswiesen (knapp 7.539) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Schönau am Königssee (ca. 5.418) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.