Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Altomünster

Immobilienmarkt Altomünster

Einleitung

Altomünster, eine idyllisch gelegene Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern, kombiniert ländlichen Charme mit guter Verkehrsanbindung, was sie zu einem attraktiven Wohnort für Pendler und Naturliebhaber macht. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Altomünster zum Stand 2025, basierend auf aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen und Angeboten. Er betrachtet sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt für Wohnungen, Häuser und Grundstücke, beleuchtet die Nachfrage, die Preisentwicklung sowie die Besonderheiten des lokalen Markts.

Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Altomünster zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage aus, die durch die Nähe zu München, etwa 40 Kilometer entfernt, und die gute Anbindung über die S-Bahn-Linie S2 sowie die Bundesstraße B300 getrieben wird. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität durch ihre ruhige, grüne Umgebung und eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten. Altomünster ist besonders für Familien und Menschen attraktiv, die ein Gleichgewicht zwischen ländlichem Wohnen und urbaner Erreichbarkeit suchen.

Wohnlagen

In Altomünster dominieren mittlere und einfache Wohnlagen. Hochpreisige Premiumlagen sind selten, da die Gemeinde eher durch erschwingliche Wohnmöglichkeiten und eine bodenständige Struktur geprägt ist. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen und -häuser in neuen Baugebieten wie „Am Klosteracker“, wo moderne Doppelhäuser mit nachhaltigen Energiekonzepten (z. B. Photovoltaik und Wärmepumpen) entstehen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern ist hoch, während Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser seltener nachgefragt werden.

Kaufpreise für Immobilien

Wohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Altomünster liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.800 bis 5.030 €. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre): Preise liegen zwischen 3.277 € und 4.019 € pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei etwa 3.600 € liegt. Besonders in mittleren Wohnlagen sind Bestandswohnungen für Kapitalanleger attraktiv, da sie eine solide Mietrendite bieten.

• Neubauwohnungen: Diese erreichen Quadratmeterpreise von etwa 4.616 € bis 5.576 €. Die höheren Preise spiegeln die moderne Ausstattung und Energieeffizienz wider, die in neuen Wohnprojekten Standard sind. Zwischen 2024 und 2025 stiegen die Wohnungspreise leicht um etwa 1,58 %, was auf eine stabile Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Im Vergleich zum Vorjahr 2023, als die Preise bei etwa 4.799 € pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung.

Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Altomünster bei etwa 3.823 € bis 4.750 €, abhängig von Lage, Größe und Zustand:

• Bestandshäuser (älter als 3 Jahre): Preise bewegen sich zwischen 2.414 € und 4.448 € pro Quadratmeter, mit einem Durchschnitt von etwa 4.093 €. Einfamilien- und Doppelhäuser sind besonders gefragt, wobei renovierte Objekte, wie ein 1970 erbautes und 2018 modernisiertes Einfamilienhaus, Preise von etwa 799.000 € für 117 m² erreichen können.

• Neubauhäuser: Diese kosten durchschnittlich 4.448 € pro Quadratmeter, wobei Spitzenpreise bis zu 6.456 € erreicht werden. Neubauprojekte, wie die 16 Doppelhäuser im Baugebiet „Am Klosteracker“, bieten moderne Standards und nachhaltige Energiekonzepte, was die Nachfrage steigert. Die Preise für Häuser sanken von 2024 (3.981 €/m²) auf 2025 (3.823 €/m²) leicht um etwa 3,97 %, was auf eine vorübergehende Marktkorrektur oder eine Anpassung an Zinssätze hinweisen könnte. Dennoch bleibt der Markt für Einfamilien- und Doppelhäuser robust, mit Kaufpreisen für typische Häuser (110–230 m²) zwischen 499.000 € und 935.000 €.

Grundstücke

Grundstückspreise in Altomünster bewegen sich zwischen 855 € und 1.155 € pro Quadratmeter, mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von etwa 1.050 € (Stand 2023). In gefragten Lagen können Preise bis zu 1.350 €/m² erreichen. Die Preise hängen stark von der Größe, dem Zuschnitt und der baurechtlichen Nutzung ab. Größere Grundstücke haben tendenziell einen niedrigeren Quadratmeterpreis, da die Nachfrage nach kleineren, baureifen Parzellen höher ist. Aktuell sind in Altomünster selbst nur wenige Grundstücke verfügbar, weshalb die Preise oft auf Angebote im Umkreis von 12 km basieren. Beispiele aus der Umgebung, wie ein 3.900 m² großes Baugrundstück in Erdweg für 2.990.000 €, zeigen die Preisspanne für größere Flächen.

Mietpreise

Wohnungen

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Altomünster liegt bei etwa 10,39 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 9,35 € bis 11,19 €. Bestandswohnungen kosten etwa 8,30 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 8,71 €/m² erreichen. Die Mietpreise sind in den letzten 12 Monaten um etwa 3,1 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Beispiele aus 2025 zeigen Mietwohnungen mit 67 m² für 900 € oder 82 m² für 1.070 € monatlich, was die Vielfalt an verfügbaren Wohnungsgrößen und Preisklassen verdeutlicht.

Häuser

Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 8,10 €/m² für Bestandshäuser und 9,36 €/m² für Neubauten. Die Nachfrage nach Mietshäusern ist geringer als nach Eigentumshäusern, da Altomünster vor allem für den Eigenheimkauf attraktiv ist. Dennoch bleibt die Mietrendite für Bestandsimmobilien, insbesondere Wohnungen, hoch, was den Ort für Kapitalanleger interessant macht.

Markttrends und Entwicklungen

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Altomünster zeigen eine gemischte Entwicklung:

• Wohnungen: Leichter Anstieg um 1,58 % von 2024 auf 2025, nach einem Rückgang von 1,2 % im Vorjahr. Dies deutet auf eine Stabilisierung des Markts hin.

• Häuser: Leichter Rückgang um 3,97 % von 2024 auf 2025, möglicherweise durch Zinsschwankungen oder Marktsättigung in bestimmten Segmenten.

• Grundstücke: Stabile Bodenrichtwerte mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen, jedoch begrenzte Verfügbarkeit in Altomünster selbst. Die Preisentwicklung wird stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien und damit die Preise wieder ansteigen lassen könnten.

Neubauprojekte

Ein zentraler Treiber des Immobilienmarkts ist der Bau neuer Doppelhäuser im Baugebiet „Am Klosteracker“. Diese Projekte bieten moderne Grundrisse (z. B. Haustypen „Jazz“ mit 110 m² und „Swing“ mit 138 m²) und nachhaltige Energiekonzepte, die sowohl umweltbewusste Käufer als auch Investoren anziehen. Die halbrunde Anordnung und abwechslungsreiche Fassadengestaltung verleihen diesen Häusern einen individuellen Charakter. Der Verkaufsstart von 16 weiteren Doppelhäusern im Jahr 2025 zeigt die anhaltende Bautätigkeit und das Vertrauen in den Markt.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern übersteigt das Angebot, insbesondere für Neubauten mit moderner Ausstattung. Bestandsimmobilien, die modernisierungsbedürftig sind, bieten Potenzial für Käufer, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten suchen. Grundstücke sind knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Die Angebots-Verweilzeit von Immobilienanzeigen hat sich verkürzt (z. B. 13 Tage für Bestandswohnungen im Jahr 2016), was auf eine schnelle Absorption durch den Markt hinweist.

Besonderheiten des Immobilienmarkts

• Attraktivität für Kapitalanleger: Bestandswohnungen bieten aufgrund der hohen Mietrendite gute Investitionsmöglichkeiten. Neubauwohnungen sind ebenfalls attraktiv, jedoch mit höherem Kapitaleinsatz.

• Nachhaltigkeit: Neubauprojekte setzen auf energieeffiziente Technologien wie Photovoltaik und Wärmepumpen, was die Betriebskosten senkt und die Attraktivität steigert.

• Vielfalt an Immobilientypen: Von kompakten Dachgeschosswohnungen bis hin zu großzügigen Einfamilienhäusern deckt der Markt verschiedene Lebensstile ab.

• Infrastruktur und Lage: Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung machen Altomünster für Pendler attraktiv, während die ländliche Umgebung Naturliebhaber anspricht.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und neuen Immobilien führt zu einem Wettbewerb unter Käufern, was die Preise in die Höhe treibt.

• Zinsentwicklung: Die Unsicherheit über die Zinspolitik der EZB könnte kurzfristig die Kaufbereitschaft beeinflussen.

• Modernisierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern Renovierungen, was zusätzliche Kosten für Käufer bedeutet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Altomünster bleibt im Jahr 2025 attraktiv, sowohl für Eigenheimkäufer als auch für Kapitalanleger. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind stabil, mit leichten Anstiegen bei Wohnungen und einem moderaten Rückgang bei Häusern. Neubauprojekte, insbesondere im Baugebiet „Am Klosteracker“, treiben den Markt voran, während Bestandsimmobilien durch ihre Mietrendite punkten. Grundstücke sind knapp und teuer, was die Entwicklung neuer Projekte einschränkt. Die Kombination aus ländlichem Charme, guter Infrastruktur und Nähe zu München macht Altomünster zu einem gefragten Standort. Für Käufer und Investoren empfiehlt sich eine individuelle Immobilienbewertung, um den genauen Marktwert zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Umgebung von Altomünster

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.