Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Sulzemoos

Immobilienmarkt Sulzemoos

Einleitung

Sulzemoos, eine Gemeinde im Landkreis Dachau in Bayern, liegt strategisch günstig zwischen München und Augsburg, direkt an der Autobahn A8. Diese Lage macht den Ort besonders attraktiv für Pendler und Familien, die die Nähe zu urbanen Zentren suchen, aber ein ländliches Umfeld bevorzugen. Der Immobilienmarkt in Sulzemoos hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von steigenden Preisen, einem hohen Nachfrageüberhang und einer stabilen Infrastruktur. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Sulzemoos, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Trends, Angeboten und Einflussfaktoren, und gibt einen Ausblick auf die künftige Entwicklung.

Überblick über Sulzemoos

Sulzemoos besteht aus mehreren Ortschaften, darunter Einsbach, Haidhof, Hilpertsried, Lederhof, Oberwinden, Orthofen, Unterwinden, Wiedenzhausen und Ziegelstadel. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Idylle und guter Verkehrsanbindung aus. Neben der Autobahnanbindung bietet Sulzemoos eine solide Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten wie Wander- und Radwegen sowie traditionsreichen Gastwirtschaften. Der hohe prozentuale Einwohnerzuwachs in den letzten Jahren unterstreicht die Attraktivität der Gemeinde.

Kaufpreise für Immobilien

Häuser

Der Immobilienmarkt für Häuser in Sulzemoos ist von einer hohen Nachfrage geprägt, insbesondere für Einfamilien- und Doppelhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 5.500 €/m². Bestandshäuser (älter als drei Jahre) mit normaler Ausstattung kosten im Schnitt rund 2.800 €/m², während Neubauhäuser (jünger als drei Jahre) Preise von etwa 3.800 €/m² erzielen. Besonders hochwertige oder luxuriöse Objekte, wie moderne Reihenhäuser oder Einfamilienhäuser in bevorzugten Lagen, können Quadratmeterpreise von bis zu 6.600 €/m² erreichen. In den letzten zwölf Monaten verzeichneten die Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser einen Anstieg von etwa 4,7 %, was auf eine anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Sulzemoos sind ebenfalls gefragt, wobei die Preise je nach Lage, Baujahr und Ausstattung variieren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.800 €/m². Bestandswohnungen kosten im Schnitt 2.700 €/m², während Neubauwohnungen Preise von etwa 3.500 €/m² erzielen. Seit 2018 sind die Preise für Eigentumswohnungen um rund 29 % gestiegen, was eine starke Wertsteigerung widerspiegelt. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit Balkon, Tiefgaragenstellplatz oder Aufzug, die in beliebten Wohnlagen wie Wiedenzhausen oder zentral in Sulzemoos schnell Käufer finden.

Grundstücke

Der Markt für Baugrundstücke in Sulzemoos ist angespannt, da die Verfügbarkeit begrenzt ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 965 €/m². Für erschlossene Grundstücke wird ein Preisaufschlag von etwa 26 % gegenüber teilerschlossenen und bis zu 437 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken verlangt. Grundstücke mit Baugenehmigung sind besonders begehrt und erzielen einen Preisaufschlag von etwa 84 %. Die Preisspanne reicht von 100 €/m² für günstige, kleinere Grundstücke bis zu 1.571 €/m² für größere, gut erschlossene Parzellen.

Mietpreise

Häuser

Die Mietpreise für Häuser in Sulzemoos bewegen sich auf einem moderaten Niveau im Vergleich zu den Kaufpreisen. Bestandshäuser haben eine durchschnittliche Miete von etwa 8,50 €/m², während Neubauhäuser in vergleichbaren Lagen bei etwa 8,66 €/m² liegen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 180 m² und Garten kann eine Kaltmiete von etwa 2.000 € pro Monat kosten. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser mit modernen Annehmlichkeiten wie Terrassen oder Garagen.

Wohnungen

Für Mietwohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 8,54 €/m² für Bestandswohnungen und 9,59 €/m² für Neubauwohnungen. In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 5,6 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Beispiele aus dem Markt zeigen, dass eine 2-Zimmer-Wohnung mit 62 m² eine monatliche Kaltmiete von etwa 650 € und eine 3-Zimmer-Wohnung mit 144 m² etwa 1.590 € kosten kann. Besonders gefragt sind Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten.

Markttrends und Einflussfaktoren

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Sulzemoos übersteigt das Angebot deutlich, was die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment nach oben treibt. Die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung über die A8 und die attraktive ländliche Umgebung machen Sulzemoos besonders für Familien und Pendler interessant. Der begrenzte Bestand an verfügbaren Grundstücken und Neubauobjekten verstärkt den Preisdruck.

Zinsentwicklung

Die Bauzinsen haben seit 2022 wieder an Fahrt aufgenommen und liegen aktuell bei etwa 3,24 % für eine 10-jährige Sollzinsbindung (Stand: Juli 2025). Trotz einer jüngsten Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) wird keine spürbare Entlastung bei den Bauzinsen erwartet, was die Finanzierung von Immobilienkäufen erschwert. Dennoch bleibt der Immobilienerwerb aufgrund des Nachfrageüberhangs und der Inflationsabsicherung attraktiv.

Infrastruktur und Lage

Die Infrastruktur in Sulzemoos ist ein entscheidender Faktor für die Attraktivität des Immobilienmarktes. Die Gemeinde bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, wie die Bushaltestelle Wiedenzhausen, sowie Einkaufsmöglichkeiten wie Lidl und Edeka in einem Umkreis von 3 km. Schulen, Parks und Freizeitmöglichkeiten tragen zur Lebensqualität bei. Die Wohnlagen in Sulzemoos sind überwiegend mittlere bis einfache Lagen, wobei zentrale oder gut erschlossene Bereiche höhere Preise erzielen.

Demografische Entwicklung

Sulzemoos verzeichnet einen überdurchschnittlichen Einwohnerzuwachs, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigert. Besonders junge Familien und Berufspendler ziehen in die Gemeinde, was den Bedarf an Einfamilienhäusern und modernen Wohnungen erhöht.

Immobilienangebote

Aktuelle Immobilienangebote in Sulzemoos umfassen eine breite Palette von Objekten:

• Einfamilienhäuser: Preise reichen von etwa 335.000 € für ein 133 m² Haus bis zu 949.000 € für ein modernes 187 m² Haus mit 6 Zimmern in Orthofen.

• Reihenhäuser: Ein luxuriöses Reihenmittelhaus mit 147 m² kostet etwa 695.000 €.

• Eigentumswohnungen: Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 59 m² und Balkon kostet etwa 389.000 €, während eine 4-Zimmer-Wohnung mit 107 m² etwa 810.000 € kostet.

• Mietobjekte: Mietwohnungen reichen von 650 € für eine 2-Zimmer-Wohnung bis 2.300 € für ein 172 m² Haus mit 6 Zimmern.

Die Angebote variieren stark je nach Lage, Baujahr und Ausstattung, wobei Neubauten und Objekte mit Extras wie Tiefgaragenstellplätzen oder Gärten besonders gefragt sind.

Ausblick

Die Immobilienpreise in Sulzemoos werden voraussichtlich weiter leicht ansteigen, unterstützt durch die stabile Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Objekten. Experten prognostizieren für 2025 eine Fortsetzung des leichten Preisanstiegs, insbesondere im Segment der Bestandsimmobilien, mit einem Wachstum von etwa 0,5–1 % pro Quartal. Die Zinsentwicklung bleibt ein Unsicherheitsfaktor, da weitere Zinssenkungen der EZB die Nachfrage zusätzlich ankurbeln könnten. Langfristig bleibt Sulzemoos aufgrund seiner Lage und Infrastruktur ein attraktiver Standort, insbesondere für Investoren und Familien.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Sulzemoos ist geprägt von einer hohen Nachfrage, steigenden Preisen und einem begrenzten Angebot. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von etwa 5.500 €/m² für Häuser und 4.800 €/m² für Wohnungen sowie Mietpreisen von 8,50–9,59 €/m² bietet der Markt sowohl für Käufer als auch Mieter eine breite Palette an Optionen. Die strategische Lage, die gute Infrastruktur und der Einwohnerzuwachs machen Sulzemoos zu einem der gefragtesten Standorte im Landkreis Dachau. Für Investoren und Privatpersonen bleibt der Markt attraktiv, jedoch sollten die hohen Preise und die Zinsentwicklung bei der Planung berücksichtigt werden.

Umgebung von Sulzemoos

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.