Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Hebertshausen

Immobilienmarkt Hebertshausen

Einleitung

Hebertshausen, eine Gemeinde im Landkreis Dachau, liegt etwa 20 Kilometer nördlich von München und profitiert von ihrer Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt sowie einer guten Verkehrsanbindung. Die idyllische Lage in einer ländlich geprägten Umgebung, gepaart mit einer familienfreundlichen Infrastruktur, macht Hebertshausen zu einem attraktiven Wohnstandort. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Hebertshausen für das Jahr 2025, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Trends und einer Prognose für die Zukunft.

1. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Hebertshausen ist von einer stabilen Nachfrage geprägt, die sowohl von Familien als auch von Pendlern getrieben wird, die die Nähe zu München schätzen. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhäusern und Eigentumswohnungen, wobei auch Baugrundstücke verfügbar sind. Die Immobilienpreise in Hebertshausen liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die Attraktivität der Region und die hohe Lebensqualität zurückzuführen ist.

1.1 Wohnlagen

Hebertshausen zeichnet sich durch mittlere bis gute Wohnlagen aus. Besonders die Ortsteile wie Ampermoching, Prittlbach und Deutenhofen sind gefragt aufgrund ihrer ruhigen, grünen Umgebung und der guten Anbindung an die Stadt Dachau sowie die S-Bahn nach München. Die Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien mit Gärten, Terrassen und moderner Ausstattung, die den Bedürfnissen von Familien und Paaren entsprechen.

2. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Hebertshausen haben in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Anstieg verzeichnet, wobei 2025 eine leichte Abschwächung des Preisanstiegs zu beobachten ist. Dennoch bleiben die Preise auf einem hohen Niveau, was die Attraktivität der Region widerspiegelt.

2.1 Kaufpreise

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt 2025 bei etwa 5.800 bis 6.100 €/m². Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in guten Lagen können Quadratmeterpreise von bis zu 11.600 € erreichen, während günstigere Objekte bei etwa 4.000 €/m² beginnen.

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen beträgt rund 4.700 bis 5.400 €/m². Neubauwohnungen liegen im oberen Bereich (bis zu 5.500 €/m²), während Bestandswohnungen günstiger sind (ab ca. 3.600 €/m²).

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Hebertshausen begehrt, insbesondere in guten Wohnlagen wie Prittlbach. Die Preise für Grundstücke liegen zwischen 800 und 1.600 €/m², abhängig von Lage und Bebaubarkeit.

2.2 Mietpreise

• Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 14 €/m², mit einer Spanne von 12,80 €/m² bis 21,10 €/m². Neubauwohnungen und Objekte mit gehobener Ausstattung befinden sich im oberen Preissegment.

• Häuser: Mietpreise für Häuser variieren zwischen 13,90 €/m² und 21 €/m², je nach Größe, Zustand und Ausstattung.

2.3 Preisentwicklung im Vergleich

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise in Hebertshausen um etwa 2,2 % gesunken, während die Hauspreise stabil geblieben oder marginal gestiegen sind (+2,2 % seit Q1 2021). Diese Entwicklung deutet auf eine leichte Marktabkühlung hin, bleibt jedoch im Vergleich zu anderen ländlichen Gemeinden in der Region München auf einem hohen Niveau.

3. Angebot und Nachfrage

3.1 Angebot

Das Immobilienangebot in Hebertshausen umfasst eine Vielzahl von Objekten:

• Einfamilienhäuser: Diese sind besonders gefragt und machen einen großen Teil des Marktes aus. Beispiele reichen von älteren Häusern (Baujahr 1960er) bis hin zu modernen Neubauten mit hoher Energieeffizienz.

• Reihenhäuser und Doppelhäuser: Neue Bauprojekte, insbesondere für 2025 geplante Reihenhäuser mit Fertigstellung im Herbst, sind auf dem Markt. Diese zeichnen sich durch moderne Architektur, energieeffiziente Bauweise (z. B. Porenziegelmauerwerk, Luft-Wärmepumpen) und schlüsselfertige Übergabe aus.

• Eigentumswohnungen: Es gibt sowohl Bestandswohnungen (z. B. in Zweifamilienhäusern) als auch Neubauwohnungen, die oft mit Balkon oder Terrasse ausgestattet sind.

• Grundstücke: Baugrundstücke mit Flächen zwischen 400 und 950 m² sind verfügbar, oft mit Bebauungsplänen für Einfamilienhäuser.

3.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Hebertshausen bleibt hoch, insbesondere für:

• Familienfreundliche Häuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung.

• Moderne, energieeffiziente Neubauten, die den aktuellen Standards entsprechen.

• Grundstücke für individuelle Bauprojekte, da Bauwillige die Möglichkeit schätzen, ihr Eigenheim nach eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Die Angebots-Verweilzeit von Immobilien ist relativ kurz. Bestandswohnungen zur Miete sind im Durchschnitt nur 13 Tage online, bevor sie vermietet werden, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

4. Besondere Trends und Entwicklungen

4.1 Neubau und Energieeffizienz

Ein deutlicher Trend in Hebertshausen ist der Fokus auf energieeffiziente Neubauten. Viele neue Reihenhäuser und Einfamilienhäuser werden in Massivbauweise mit hochwertigen Materialien (z. B. Porenziegelmauerwerk) und modernen Heizsystemen wie Luft-Wärmepumpen errichtet. Diese Objekte sprechen umweltbewusste Käufer und solche an, die langfristig Energiekosten sparen möchten.

4.2 Familienfreundlichkeit

Hebertshausen ist besonders bei Familien beliebt, die eine ruhige Wohnlage mit guter Anbindung suchen. Die Nachfrage nach Häusern mit Gärten und Terrassen in Süd-/West-Ausrichtung ist hoch, da diese einen hohen Freizeitwert bieten.

4.3 Investitionsmöglichkeiten

Bestandswohnungen in Hebertshausen gelten als attraktive Anlageobjekte aufgrund ihrer hohen Mietrendite. Neubauwohnungen sind ebenfalls gefragt, bieten jedoch aufgrund höherer Kaufpreise eine etwas geringere Rendite.

5. Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise können für junge Familien oder Erstkäufer eine Hürde darstellen.

• Begrenztes Angebot: Trotz der Nachfrage ist die Anzahl verfügbarer Grundstücke und Immobilien begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern erhöht.

• Abhängigkeit von München: Die Nähe zu München treibt die Preise, macht Hebertshausen jedoch auch anfällig für Marktschwankungen in der Metropolregion.

6. Prognose für den Immobilienmarkt

Für 2025 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Hebertshausen stabil bleibt, mit einer leichten Abschwächung des Preisanstiegs. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und Grundstücken wird weiterhin hoch bleiben, während Bestandsimmobilien aufgrund ihrer Attraktivität als Anlageobjekte gefragt sind. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu München werden Hebertshausen weiterhin als attraktiven Wohnstandort positionieren. Langfristig könnten steigende Baukosten und Zinsen die Preisentwicklung bremsen, jedoch bleibt die Region aufgrund ihrer Lage und Lebensqualität ein gefragter Standort.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Hebertshausen ist geprägt von einer hohen Nachfrage, stabilen bis hohen Preisen und einem Fokus auf moderne, energieeffiziente Neubauten. Die Gemeinde bietet eine attraktive Mischung aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion München, was sie besonders für Familien und Pendler interessant macht. Investoren finden in Bestandswohnungen gute Renditechancen, während Bauwillige von verfügbaren Grundstücken profitieren können. Für die Zukunft bleibt Hebertshausen ein vielversprechender Standort, auch wenn die hohen Preise und das begrenzte Angebot Herausforderungen darstellen.

Umgebung von Hebertshausen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.