Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dachau

Immobilienmarkt Dachau

Einleitung

Dachau, eine große Kreisstadt etwa 20 Kilometer nordwestlich von München, ist bekannt für ihre historische Altstadt, die Nähe zur bayerischen Metropole und eine hohe Lebensqualität. Mit knapp 48.000 Einwohnern und einer hervorragenden Verkehrsanbindung durch die S-Bahn-Linie S2 sowie die Autobahnen A8, A92 und A99 ist Dachau ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Herausforderungen des Immobilienmarktes in Dachau und im umliegenden Landkreis im Jahr 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Dachau bleibt dynamisch, obwohl er in den letzten Jahren von wirtschaftlichen Unsicherheiten beeinflusst wurde. Nach einem Boom in den Jahren vor 2023, der durch niedrige Zinsen und hohe Nachfrage angetrieben wurde, zeigte sich 2023 eine Phase der Stagnation mit rückläufigen Transaktionszahlen. Im Jahr 2024 und Anfang 2025 hat sich der Markt jedoch stabilisiert, unterstützt durch moderate Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) und eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Region.

Die Attraktivität Dachaus resultiert aus seiner Nähe zu München, einer guten Infrastruktur und einem breiten Freizeit- und Kulturangebot. Die Stadt bietet eine Mischung aus urbanem Leben und ländlicher Idylle, was sie besonders für Familien und Pendler attraktiv macht. Dennoch führt die hohe Nachfrage, insbesondere nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, zu einer angespannten Marktlage mit begrenzter Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Dachau liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität widerspiegelt. Im Jahr 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen etwa 5.900 bis 6.600 Euro, je nach Lage, Zustand und Baujahr der Immobilie. Für Häuser liegt der Durchschnitt bei etwa 6.600 bis 7.200 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragte Lagen, wie zentrumsnahe Bereiche oder Stadtteile mit guter Anbindung, verzeichnen Preise am oberen Ende dieser Spanne.

In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Wohnungen um etwa 5–10 % gestiegen, wobei Häuser eine stärkere Wertsteigerung von bis zu 15 % verzeichneten. Dennoch gab es im letzten Quartal 2024 und Anfang 2025 leichte Rückgänge bei den Wohnungspreisen (ca. 2–3 %), während die Hauspreise stabil blieben oder leicht anstiegen. Diese Schwankungen hängen mit der Zinspolitik und der allgemeinen Wirtschaftslage zusammen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Dachau bewegen sich ebenfalls auf einem hohen Niveau. Für Mietwohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 15,50 und 17,50 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen können Mietpreise von über 18 Euro pro Quadratmeter erreichen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mietpreise relativ stabil geblieben, mit leichten Anstiegen von etwa 1–2 %. Der offizielle Mietspiegel der Stadt Dachau bietet eine gute Orientierung für Mieter und Vermieter.

Grundstückspreise

Grundstücke in Dachau sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit teuer. Der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt in zentralen Lagen bei etwa 1.800 bis 2.000 Euro, während Randlagen oder umliegende Gemeinden wie Markt Indersdorf oder Petershausen günstigere Preise von 450 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter bieten. Der Siedlungsdruck und die Nachfrage nach Bauland treiben die Preise weiter in die Höhe, insbesondere in der Kernstadt.

Transaktionsvolumen

Die Anzahl der Immobilientransaktionen im Landkreis Dachau ist in den letzten Jahren rückläufig. Im Jahr 2021 wurden 234 unbebaute Grundstücke, 196 bebaute Grundstücke und 771 Wohnungs- oder Teileigentumsverträge abgeschlossen. 2022 sanken diese Zahlen auf 192, 178 bzw. 647, und in den ersten sieben Monaten 2023 setzte sich dieser Rückgang fort. Diese Entwicklung spiegelt eine Zurückhaltung von Käufern und Verkäufern wider, die durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten bedingt war. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine leichte Erholung, da die Nachfrage nach Immobilien in der Region weiterhin hoch ist.

Marktsegmente

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Dachau besonders gefragt, insbesondere bei Singles, Paaren und kleinen Familien. Moderne Neubauwohnungen, wie etwa in den Amperhöfen, bieten attraktive Ausstattungen wie Fußbodenheizung, Balkone oder Gärten und erzielen hohe Preise. Bestandswohnungen aus den 1970er- oder 1990er-Jahren sind oft günstiger, erfordern jedoch häufig Renovierungen. Der Markt für Kapitalanleger bleibt stark, da die Rendite bei Mietwohnungen in Dachau bei etwa 2,5–3 % liegt, was für eine Großstadtregion solide ist.

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser

Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind aufgrund ihrer Größe und der Möglichkeit, ein eigenes Grundstück zu besitzen, bei Familien sehr beliebt. Moderne, energieeffiziente Neubauten in Randlagen wie Bergkirchen oder Altomünster erfreuen sich großer Nachfrage, während Bestandshäuser in zentralen Lagen wie Dachau Etzenhausen oft höhere Preise erzielen. Die Preise für ein Einfamilienhaus in guter Lage liegen inzwischen bei etwa 1 Million Euro oder mehr.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Dachau ist angespannt, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Besonders kleine und mittelgroße Wohnungen (50–100 m²) sind gefragt, da sie für junge Berufstätige und Pendler ideal sind. Die Stadt versucht, durch den Bau von Sozialwohnungen gegenzusteuern, doch bleibt bezahlbarer Wohnraum eine Herausforderung.

Einflussfaktoren

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Zinspolitik der EZB hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Nach einem Anstieg der Zinsen in 2022 und 2023, die zu einer Verlangsamung des Marktes führten, wird für 2025 mit stabilen oder leicht sinkenden Zinsen gerechnet. Dies könnte die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln. Die allgemeine wirtschaftliche Lage, einschließlich Inflation und Einkommensentwicklung, beeinflusst ebenfalls die Zahlungsbereitschaft der Käufer.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung im Landkreis Dachau wächst, mit einer prognostizierten Zunahme von 12,4 % bis 2038. Dies führt zu einem anhaltenden Siedlungsdruck, insbesondere durch Familien, die aus München in das Umland ziehen. Die relativ junge Bevölkerung (Durchschnittsalter 43,3 Jahre) und die niedrige Arbeitslosigkeit in der Region tragen zur Attraktivität des Immobilienmarktes bei.

Infrastruktur und Freizeitangebote

Dachaus hervorragende Verkehrsanbindung, mit einer S-Bahn-Fahrt von nur 20 Minuten nach München, sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Karlsfelder See machen die Stadt attraktiv. Kulturelle Veranstaltungen wie der Dachauer Musiksommer und das Volksfest sowie ein breites Angebot an Restaurants und Vereinen steigern die Lebensqualität und damit die Nachfrage nach Immobilien.

Herausforderungen

Die größte Herausforderung für den Immobilienmarkt in Dachau ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Die hohen Preise und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken erschweren es, insbesondere Familien mit mittlerem Einkommen, eine Immobilie zu erwerben. Zudem führen steigende Baukosten zu einer Zurückhaltung bei Neubauprojekten, was das Angebot weiter einschränkt. Die Stadt und der Landkreis setzen auf verstärkten Sozialwohnungsbau und die Erschließung neuer Baugebiete, doch bleibt die Umsetzung zeitaufwändig.

Ausblick

Für 2025 und darüber hinaus wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Dachau stabil bleibt, mit leichten Preisanstiegen bei Häusern und einer Konsolidierung bei Wohnungen. Die Nachfrage wird durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität weiterhin hoch bleiben. Zinssenkungen könnten den Markt beleben, während eine mögliche Rezession die Kaufkraft dämpfen könnte. Langfristig wird die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum entscheidend sein, um den Siedlungsdruck zu bewältigen und Dachau als attraktiven Wohnstandort zu erhalten.

Fazit

Dachau bleibt ein begehrter Immobilienmarkt, geprägt von hohen Preisen und einer starken Nachfrage. Trotz Herausforderungen wie Wohnraumknappheit und hohen Kosten bietet die Stadt zahlreiche Vorteile, die sie für Käufer, Mieter und Investoren attraktiv machen. Eine fundierte Marktanalyse und professionelle Beratung sind für Immobiliengeschäfte in Dachau unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen und das Potenzial des Marktes optimal zu nutzen.

Umgebung von Dachau

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.