Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Karlsfeld

Immobilienmarkt Karlsfeld

Einleitung

Karlsfeld, eine Gemeinde im Landkreis Dachau, liegt nordwestlich von München und ist durch ihre Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt sowie ihre hervorragende Infrastruktur ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort. Mit etwa 22.000 Einwohnern und einer dynamischen Entwicklung in den letzten Jahrzehnten hat sich Karlsfeld von einem kleinen Bauerndorf zu einer modernen Vorstadtgemeinde gewandelt. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Karlsfeld, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreise, Marktdynamiken, Prognosen und relevanter Einflussfaktoren.

Lage und Infrastruktur

Karlsfeld zeichnet sich durch seine strategische Lage aus, nur etwa 14 Kilometer vom Münchner Marienplatz entfernt. Die Gemeinde ist hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S2, die eine Fahrzeit von etwa 20 Minuten ins Zentrum Münchens ermöglicht. Zusätzlich bietet die Nähe zur Autobahn A99 eine schnelle Erreichbarkeit weiterer Metropolen wie Augsburg oder Nürnberg. Die B304 und B471 verstärken die regionale Anbindung.

Die Infrastruktur in Karlsfeld ist besonders familienfreundlich. Es gibt zahlreiche Kindergärten, Grund- und Mittelschulen sowie eine Fachoberschule direkt vor Ort. Einkaufsmöglichkeiten wie die „Karlsfelder Meile“ oder das Einkaufszentrum „M3“ decken den täglichen Bedarf ab. Gesundheitszentren wie das GZK und das Vital Center bieten medizinische Versorgung, während Freizeitmöglichkeiten wie der Karlsfelder See, der Waldschwaigsee und das Naturschutzgebiet Schwarzhölzl Naherholung und Lebensqualität fördern. Diese Faktoren tragen zur hohen Attraktivität des Immobilienmarktes bei.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Karlsfeld ist geprägt von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot, was die Preise über dem bundesweiten Durchschnitt hält. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Karlsfeld bei etwa 6.061 bis 8.122 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittswert bei etwa 5.763 bis 7.451 €/m², wobei hochwertige Neubauwohnungen in zentralen Lagen bis zu 9.229 €/m² erreichen können. Günstigere Bestandswohnungen beginnen bei etwa 3.549 €/m².

Häuser weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.883 bis 7.926 €/m² auf. Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in guter Lage können Preise von bis zu 10.617 €/m² erzielen, während einfachere Objekte bei etwa 4.128 €/m² starten. Grundstücke sind ebenfalls teuer, mit durchschnittlichen Preisen von etwa 1.900 €/m² und Höchstwerten von bis zu 2.865 €/m², insbesondere in bevorzugten Lagen wie Rothschwaige.

Mietpreise

Die Mietpreise in Karlsfeld sind ebenfalls hoch und spiegeln die Nähe zu München wider. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 16,88 €/m², mit einer Spanne von 15,29 €/m² für einfachere Wohnungen bis zu 22,34 €/m² für hochwertige Objekte in guter Lage. Für Häuser beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 17,32 €/m², mit Werten zwischen 16,65 €/m² und 21,73 €/m². Die Mietpreise variieren stark je nach Baujahr, Lage und Ausstattung, wobei Neubauwohnungen und zentrale Lagen die höchsten Preise erzielen.

Preisentwicklung

In den letzten Jahren verzeichnet der Immobilienmarkt in Karlsfeld eine kontinuierliche Wertsteigerung. Über die letzten fünf Jahre sind die Immobilienpreise um etwa 50,88 % gestiegen, was einer jährlichen Steigerung von etwa 10 % entspricht. Allerdings hat sich das Wachstum im Jahr 2025 leicht verlangsamt. Wohnungspreise sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 2,2 % gesunken, während Hauspreise stabil geblieben oder leicht gestiegen sind (ca. 0,9 %). Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Preise für Häuser um etwa 6 % gestiegen, von 6.390 €/m² auf 6.773 €/m².

Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich ebenfalls verändert. Bestandswohnungen sind aktuell etwa 30 Tage online, bevor sie verkauft werden, während Mietwohnungen durchschnittlich 15 Tage inseriert sind. Neubauwohnungen benötigen länger, etwa 140 Tage für den Verkauf, während die Vermietung von Neubauwohnungen mit 14 Tagen sehr schnell erfolgt.

Marktdynamiken

Angebot und Nachfrage

Die hohe Nachfrage nach Immobilien in Karlsfeld wird durch die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität angetrieben. Besonders Familien, Berufspendler und Investoren zeigen großes Interesse. Das Angebot ist jedoch begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Neubauprojekte, wie etwa an der Münchner Straße 31 in Rothschwaige, bieten moderne, energieeffiziente Wohnungen, sind jedoch oft schnell ausverkauft oder vermietet.

Renditepotenzial

Karlsfeld ist für Kapitalanleger attraktiv, da die Mietrendite für Bestandswohnungen bei etwa 2,33 bis 2,83 % liegt, mit einem Durchschnitt von 2,61 %. Aufgrund des hohen Kaufpreisfaktors von etwa 35 Jahren dauert die Amortisation durch Mieteinnahmen jedoch lange. Wohn-Geschäftshäuser bieten aufgrund ihrer vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und der stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen besonders hohe Renditechancen.

Einflussfaktoren

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Karlsfeld wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Geldpolitik der EZB: Zinssenkungen könnten den Markt 2025 weiter beleben und zu einem moderaten Preisanstieg führen.

• Wohnraumknappheit: Die hohe Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Umland, gepaart mit einem begrenzten Angebot, hält die Preise hoch.

• Bevölkerungswachstum: Die Bevölkerung in Karlsfeld ist in den letzten 10 Jahren um 18,8 % gewachsen, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigert.

• Infrastruktur und Lebensqualität: Die Kombination aus urbaner Anbindung und naturnahem Wohnen macht Karlsfeld besonders attraktiv.

Prognose für 2025

Für 2025 wird eine Stabilisierung des Immobilienmarktes in Karlsfeld erwartet, mit einem potenziellen leichten Preisanstieg, insbesondere wenn die Europäische Zentralbank die Zinsen senkt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch die Nähe zu München und die wachsende Bevölkerung. Neubauprojekte könnten das Angebot leicht erhöhen, jedoch wird der Markt weiterhin durch ein begrenztes Angebot geprägt sein. Für Investoren bleiben Wohn-Geschäftshäuser und Bestandswohnungen attraktiv, während Eigennutzer von der hohen Lebensqualität und der stabilen Wertentwicklung profitieren können.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Karlsfeld bleibt 2025 ein dynamischer und attraktiver Markt, geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Nähe zu München, die hervorragende Infrastruktur und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem begehrten Standort für Familien, Pendler und Investoren. Trotz einer leichten Verlangsamung der Preissteigerungen bleibt Karlsfeld eine sichere Investition mit Potenzial für stabile Renditen und langfristige Wertsteigerung.

Umgebung von Karlsfeld

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.