Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Erdweg

Immobilienmarkt Erdweg

Einführung

Die Gemeinde Erdweg im Landkreis Dachau, Bayern, liegt etwa 40 Kilometer nordwestlich von München und profitiert von ihrer Nähe zur Metropolregion sowie einer guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S2. Mit etwa 6.000 Einwohnern ist Erdweg eine attraktive Wohnlage für Familien, Pendler und Kapitalanleger, die ein Gleichgewicht zwischen ländlichem Flair und urbaner Erreichbarkeit suchen. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Erdweg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot, Nachfrage, Trends und Ausblick für das Jahr 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Erdweg zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, die durch die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität in der Region getrieben wird. Erdweg bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, wobei auch Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien verfügbar sind. Die Wohnlagen in Erdweg gelten überwiegend als mittel bis gut, was die Attraktivität für Käufer und Mieter erhöht.

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Erdweg haben in den letzten Jahren eine kontinuierliche Steigerung verzeichnet, was im Einklang mit dem allgemeinen Trend in der Metropolregion München steht. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 5.200 €/m², während Eigentumswohnungen im Schnitt bei rund 4.500 €/m² gehandelt werden. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Einfamilienhäuser: Preise bewegen sich zwischen 4.300 €/m² und 6.100 €/m², abhängig von Größe, Modernisierungsgrad und Grundstücksfläche. Beispielsweise kostet ein modernes Einfamilienhaus mit 185 m² Wohnfläche und Pool in ruhiger Lage etwa 1,2 Millionen Euro.

• Doppelhaushälften: Diese sind besonders gefragt und liegen preislich zwischen 600.000 € und 900.000 €, je nach Baujahr und Ausstattung. Eine gepflegte Doppelhaushälfte von 2006 mit 120 m² und großem Garten kostet etwa 775.000 €.

• Eigentumswohnungen: Die Preisspanne reicht von 4.200 €/m² für einfachere Wohnungen bis hin zu 6.300 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen. Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 104 m² liegt bei etwa 375.000 € bis 400.000 €.

• Baugrundstücke: Grundstücke sind in Erdweg begehrt, insbesondere in gut angebundenen Ortsteilen wie Eisenhofen oder Guggenberg. Ein 675 m² großes Grundstück mit Baugenehmigung für eine Doppelhaushälfte kostet etwa 400.000 €, während größere Grundstücke (z. B. 3.900 m² für Mehrfachbebauung) deutlich höher liegen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Erdweg sind ebenfalls gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu München moderat. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 12,30 €/m², mit einer Spanne von 11,80 €/m² für einfachere Wohnungen bis 16,00 €/m² für hochwertige Neubauten. Häuser zur Miete sind seltener, liegen aber im Bereich von 11,90 €/m² bis 15,70 €/m². Eine 5-Zimmer-Wohnung mit 113 m² kostet monatlich etwa 1.200 €, während kleinere Wohnungen (53 m², 3 Zimmer) bei rund 995 € liegen.

Preisentwicklung

In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Erdweg um etwa 50 % gestiegen, was eine starke Wertsteigerung widerspiegelt. Seit 2021 verzeichneten die Kaufpreise für Häuser eine jährliche Steigerung von etwa 2,4 %, während die Mietpreise ähnlich dynamisch wuchsen. Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot treiben die Preise weiter in die Höhe, wobei die Nähe zu München und die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite 2025 diesen Trend verstärken.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Erdweg umfasst derzeit etwa 50–60 Kaufobjekte, darunter 35–40 Häuser, 7–10 Eigentumswohnungen und einige Grundstücke. Besonders gefragt sind familienfreundliche Immobilien wie Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die durch durchdachte Grundrisse, Gärten und Nähe zur S-Bahn punkten. Gewerbeimmobilien, wie Lagerflächen oder Büros, sind weniger häufig, aber ebenfalls vorhanden, mit Mietpreisen von etwa 4,00 €/m² für Lagerflächen.

Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere durch Familien und Pendler, die die gute Anbindung an München (ca. 30 Minuten mit der S-Bahn) schätzen. Kapitalanleger zeigen Interesse an renditestarken Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Neubauprojekten in Energieeffizienzklasse KfW 40. Die Angebots-Verweilzeit von Immobilien hat sich verkürzt, mit durchschnittlich 16 Tagen für Mietwohnungen, was auf eine schnelle Vermarktung hinweist.

Besondere Entwicklungen

• Neubauprojekte: In Erdweg entstehen vermehrt Reihen- und Doppelhäuser, die den Bedarf an modernen, energieeffizienten Wohnhäusern decken. Beispielsweise sind Projekte mit vier Reihenhäusern in KfW-40-Standard in Planung, die mit intelligenten Grundrissen und guter Vermietbarkeit überzeugen.

• Baugrundstücke: Große Grundstücke mit Baugenehmigungen, wie ein 3.900 m² großes Grundstück in Eisenhofen für 11 Wohneinheiten, bieten Potenzial für Bauträger. Die Gemeinde fördert großzügige Bebauungen, um den Wohnraumbedarf zu decken.

• Mehrgenerationenwohnen: Immobilien mit Einliegerwohnungen, wie eine 2002 erbaute Doppelhaushälfte mit 184 m², sind gefragt, da sie flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten.

• Energieeffizienz: Der Fokus auf nachhaltige Bauweise (z. B. KfW-40-Standard) und moderne Haustechnik prägt neue Entwickungen, was sowohl Käufer als auch Mieter anspricht.

Infrastruktur und Lagevorteile

Erdweg punktet mit einer idyllischen Lage im hügeligen Dachauer Land und einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Station (S2) ist in vielen Ortsteilen fußläufig erreichbar, was die Attraktivität für Pendler steigert. Die Gemeinde bietet eine gute Nahversorgung mit Supermärkten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten, während die umliegende Natur Erholung bietet. Ortsteile wie Kleinberghofen, Eisenhofen und Guggenberg sind besonders gefragt wegen ihrer ruhigen, gewachsenen Wohngebiete und südwestlich ausgerichteten Grundstücke.

Investitionsmöglichkeiten

Erdweg ist für Kapitalanleger attraktiv, obwohl die Mietrendite mit etwa 2,0–2,5 % moderat ist. Die hohe Wertsteigerung und die stabile Nachfrage machen Immobilien jedoch zu einer sicheren Investition. Der Kaufpreisfaktor von etwa 40 deutet auf eine langfristige Amortisation durch Mieteinnahmen hin, was durch die wachsende Bevölkerung (ca. 8,8 % Wachstum in 10 Jahren) und das niedrige Durchschnittsalter (42,8 Jahre) unterstützt wird.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die hohe Nachfrage führt zu einem knappen Angebot, insbesondere bei Eigentumswohnungen und kleineren Häusern.

• Hohe Preise: Die Nähe zu München treibt die Preise in die Höhe, was für junge Familien eine Hürde darstellen kann.

• Bauvorschriften: Die Gemeinde setzt auf großzügige Bebauungen, was kleinere Projekte einschränken könnte.

Ausblick 2025

Der Immobilienmarkt in Erdweg wird 2025 voraussichtlich weiter wachsen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Die Preise dürften weiter steigen, jedoch langsamer als in den Vorjahren, da der Markt allmählich eine Sättigung erreicht. Neubauprojekte und die Erschließung neuer Baugrundstücke werden das Angebot leicht erweitern, während die Attraktivität für Familien und Pendler bestehen bleibt. Nachhaltigkeit und energieeffiziente Bauweise werden zunehmend an Bedeutung gewinnen, was die Kosten für Neubauten weiter erhöhen könnte.

Fazit

Erdweg bietet einen dynamischen und attraktiven Immobilienmarkt mit stabiler Wertentwicklung und hoher Lebensqualität. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, ländlichem Charme und wachsender Nachfrage macht die Gemeinde zu einem Hotspot für Käufer und Investoren. Trotz hoher Preise und begrenztem Angebot bleibt Erdweg eine lohnende Option für diejenigen, die in der Metropolregion München investieren möchten. Für eine präzise Bewertung einzelner Objekte wird eine individuelle Immobilienbewertung empfohlen.

Umgebung von Erdweg

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.