Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bergkirchen

Immobilienmarkt Bergkirchen

1. Einleitung

Bergkirchen, eine Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern, liegt etwa 20 Kilometer nordwestlich von München und profitiert von ihrer Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt sowie ihrer idyllischen, ländlichen Lage. Die Gemeinde, bestehend aus mehreren Ortsteilen wie Günding, Feldgeding, Unterbachern und Lauterbach, bietet eine Mischung aus dörflichem Charme und guter Anbindung an die Metropolregion München. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Immobilienmarkt in Bergkirchen, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Angebotssituation, Nachfrage und Investitionspotenzial.

2. Immobilienpreise

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser

Der Immobilienmarkt in Bergkirchen ist geprägt von hohen Preisen, die durch die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität in der Region bedingt sind. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 5.850 €, während Häuser im Schnitt bei rund 8.000 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Für besonders hochwertige Immobilien in bevorzugten Lagen können die Preise für Häuser sogar bis zu 8.500 € pro Quadratmeter erreichen.

Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 3,5 % gestiegen, während Häuser einen Preisanstieg von rund 6 % verzeichneten. Diese Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Wertsteigerung, die jedoch in den letzten Jahren leicht gedämpft wurde. Über die vergangenen fünf Jahre betrachtet, liegt die Wertsteigerung von Immobilien in Bergkirchen bei etwa 43 %, was eine stabile, aber im Vergleich zu Großstädten wie München moderate Wertentwicklung darstellt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Bergkirchen variieren stark je nach Baujahr und Lage der Immobilie. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 9,97 €, während Neubauwohnungen im Schnitt 11,35 € pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsimmobilien etwa 9,68 € pro Quadratmeter und für Neubauten rund 10,24 € pro Quadratmeter. In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 5,8 % gestiegen, während die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um 4,8 % gesunken sind. Für kleine bis mittelgroße Wohnungen liegen die Mietpreise zwischen 13,95 € und 20,14 € pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage.

Grundstückspreise

Grundstücke in Bergkirchen sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der hohen Nachfrage ebenfalls hochpreisig. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 964 €, mit einer Spanne von 771 € bis 1.157 €. Für erschlossene Grundstücke wird ein Preisaufschlag von etwa 16 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken verlangt, während unerschlossene Grundstücke deutlich günstiger sind. Grundstücke mit Baugenehmigung sind im Schnitt 27 % teurer als solche ohne. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke beträgt durchschnittlich etwa 15 Wochen, was auf eine stabile Nachfrage hinweist. In den letzten 12 Monaten sind die Grundstückspreise um etwa 3,3 % gesunken, während sie auf Sicht von drei Jahren einen leichten Rückgang von 1,1 % verzeichneten.

3. Angebot und Nachfrage

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Bergkirchen ist vielfältig, aber begrenzt. Derzeit sind zahlreiche Immobilienarten verfügbar, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Grundstücke. Besonders in Ortsteilen wie Unterbachern, Lauterbach, Günding und Feldgeding gibt es aktuelle Angebote, die von modernen Neubauten bis hin zu sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien reichen. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Eine exklusive Villa im toskanischen Stil mit 480 m² Wohnfläche auf einem 12.900 m² großen Grundstück.

• Doppelhaushälften mit etwa 120–150 m² Wohnfläche, oft mit energetischen Sanierungen und Preisen zwischen 850.000 € und 1.025.000 €.

• Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten (44–97 m²), das sich an Investoren und Selbstnutzer richtet.

• Grundstücke mit Größen von etwa 615 m², die für den Bau von Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern geeignet sind.

Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist eingeschränkt, und in einigen Fällen, wie in Eschenried, wird spekulativen Käufern mitgeteilt, dass eine Bebauung in naher Zukunft unwahrscheinlich ist. Dennoch gibt es in Unterbachern und anderen Ortsteilen Grundstücke mit positiven Bauvoranfragen, die den Bau von Doppel- oder Mehrfamilienhäusern ermöglichen.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Bergkirchen ist hoch, getrieben durch die Nähe zu München, die gute Verkehrsanbindung (z. B. über die A8 und die S-Bahn-Station in Bachern) und die attraktive Lebensqualität. Besonders Familien und Pendler, die eine ruhigere Alternative zu München suchen, zeigen großes Interesse an Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Investoren werden durch die stabilen Mietrenditen von etwa 2,63–2,81 % (durchschnittlich 2,63 %) angezogen, wobei Bestandswohnungen mit einer Bruttomietrendite von 4,2 % und Neubauwohnungen mit 3,6 % im Bundesvergleich attraktiv sind. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist ebenfalls stark, insbesondere für kleinere Einheiten (1- bis 3-Zimmer-Wohnungen) in modernen Mehrfamilienhäusern.

4. Trends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Bergkirchen zeigt mehrere bemerkenswerte Trends:

• Preisentwicklung: Während die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, hat sich das Wachstum leicht abgeschwächt. Die jüngste Entwicklung zeigt eine Stabilisierung der Kaufpreise, während die Mietpreise für Wohnungen weiter steigen.

• Energieeffizienz: Viele neue Immobilien, wie das geplante Mehrfamilienhaus in Bergkirchen, setzen auf moderne Standards wie Fußbodenheizung, Fernwärme und kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung. Energetisch sanierte Bestandsimmobilien, wie Doppelhaushälften mit niedrigen Energiekennwerten, sind besonders gefragt.

• Ländliche Attraktivität: Die idyllische Lage, kombiniert mit Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwegen entlang der Amper und Badeseen, macht Bergkirchen für Käufer attraktiv, die Naturverbundenheit mit Stadtnähe verbinden möchten.

• Investitionspotenzial: Aufgrund der moderaten Renditen und der Bevölkerungswachstumsrate von 8,6 % in den letzten zehn Jahren gilt Bergkirchen als sichere Investition. Das durchschnittliche Alter von 42,9 Jahren deutet auf eine stabile und zahlungskräftige Bevölkerung hin.

• Begrenztes Angebot: Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die strengen Bauregularien in einigen Ortsteilen könnten die Preise langfristig weiter stützen.

5. Investitionspotenzial

Bergkirchen bietet ein solides Investitionspotenzial, insbesondere für Kapitalanleger, die auf langfristige Wertsteigerung und stabile Mietrenditen setzen. Die Nähe zu München und die gute Infrastruktur machen die Gemeinde attraktiv für Mieter und Käufer. Allerdings ist der Kaufpreisfaktor von etwa 36 relativ hoch, was bedeutet, dass sich Investitionen durch Mieteinnahmen nur langfristig amortisieren. Bestandswohnungen sind aufgrund ihrer höheren Mietrendite besonders interessant für Investoren, während Neubauten durch ihre moderne Ausstattung und Energieeffizienz für Selbstnutzer attraktiv sind.

6. Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Quadratmeterpreise können für Erstkäufer abschreckend sein, insbesondere im Vergleich zu anderen Gemeinden im Landkreis Dachau.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die strengen Bauregularien erschweren Neubauprojekte.

• Wettbewerb mit München: Die Nähe zu München führt zu einem starken Wettbewerb, da viele Käufer auch den Münchner Immobilienmarkt in Betracht ziehen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bergkirchen ist geprägt von hohen Preisen, stabiler Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Gemeinde bietet eine attraktive Kombination aus ländlichem Charme, guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität, was sie sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren interessant macht. Während die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser hoch sind, bieten die stabilen Mietrenditen und die langfristige Wertsteigerung ein solides Investitionspotenzial. Für eine präzise Bewertung einzelner Objekte ist eine individuelle Immobilienbewertung ratsam, da Lage, Ausstattung und Baujahr die Preise stark beeinflussen.

Umgebung von Bergkirchen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600),  Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.