Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Odelzhausen

Immobilienmarkt Odelzhausen

Einleitung

Odelzhausen, eine Gemeinde im Landkreis Dachau in Bayern, zeichnet sich durch ihre attraktive Lage in der Nähe von München aus, kombiniert mit einer ländlichen Umgebung, die Ruhe und Natur bietet. Der Immobilienmarkt in Odelzhausen spiegelt die allgemeinen Trends des bayerischen Immobilienmarktes wider, wobei die Nähe zur Metropole München und die gute Verkehrsanbindung die Nachfrage nach Wohnraum und Grundstücken prägen. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Odelzhausen, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie einer Prognose für die kommenden Jahre.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Odelzhausen zeigt eine stabile, jedoch moderat wachsende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 4.443 €. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den verschiedenen Immobilientypen:

Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.062 €. Die Preisspanne reicht von günstigen Objekten mit etwa 2.915 € pro Quadratmeter bis hin zu hochwertigen Wohnungen, die Preise von bis zu 6.146 € pro Quadratmeter erreichen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen, die mit zeitgemäßer Ausstattung wie Fußbodenheizung, Balkonen oder Tiefgaragenplätzen punkten. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen 4-Zimmer-Wohnungen mit etwa 100 m² für rund 700.000 € oder kleinere 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 m² für etwa 223.000 €.

Häuser

Häuser in Odelzhausen sind im Durchschnitt teurer, mit einem Quadratmeterpreis von etwa 4.892 €. Die Preisspanne erstreckt sich von 3.154 € für einfachere Objekte bis hin zu 7.147 € für hochwertige Einfamilienhäuser oder Stadtvillen. Beliebte Haustypen sind Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser, die oft mit Grundstücken zwischen 200 und 800 m² angeboten werden. Beispielsweise werden Doppelhaushälften mit 110 m² für etwa 550.000 € und größere Einfamilienhäuser mit 173 m² für etwa 865.000 € angeboten.

Grundstücke

Die Grundstückspreise in Odelzhausen variieren je nach Lage und Erschließungsgrad. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 753 €, wobei voll erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von etwa 44 % gegenüber teilerschlossenen und 39 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken erfahren. Die Preisspanne reicht von etwa 481 € bis 850 € pro Quadratmeter. In den letzten 12 Monaten sind die Grundstückspreise um etwa 2,8 % gefallen, was auf eine leichte Marktberuhigung hindeutet. Grundstücke mit Baugenehmigung sind nahezu gleich teuer wie solche ohne, mit einer minimalen Preisdifferenz von etwa -1 %.

Mietpreise

Die Mietpreise in Odelzhausen sind im Vergleich zu den Kaufpreisen moderater, spiegeln aber ebenfalls die hohe Lebensqualität und die Nähe zu München wider. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 8,41 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit etwa 11,06 € pro Quadratmeter deutlich teurer sind. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsobjekte etwa 8,11 € pro Quadratmeter und für Neubauten 7,63 € pro Quadratmeter. Beispiele für Mietobjekte umfassen 2-Zimmer-Wohnungen mit 44 m² für etwa 649 € Kaltmiete oder größere 3-Zimmer-Wohnungen mit 120 m² für etwa 1.480 € Kaltmiete.

In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um etwa 4,3 % gestiegen, während die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser um 4,7 % gesunken sind. Die Bruttomietrenditen liegen bei 2,4 % für Bestandswohnungen und 3,5 % für Neubauwohnungen, was Odelzhausen für Investoren durchschnittlich attraktiv macht.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Odelzhausen haben in den letzten Jahren eine unterschiedliche Entwicklung durchlaufen. Im Jahr 2025 sind die Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr um etwa 1,5 % gestiegen, während die Hauspreise eine moderate Steigerung von 0,9 % verzeichneten. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, zeigen die Grundstückspreise jedoch einen Rückgang von etwa 22,3 % über drei Jahre, was auf eine Korrektur nach der starken Preissteigerung in den Jahren vor 2022 hindeutet.

Die Preisentwicklung wird stark von externen Faktoren wie den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Experten erwarten für 2024 und 2025 Zinssenkungen, die die Nachfrage nach Immobilien wieder beleben könnten, was zu stabilen oder leicht steigenden Preisen führen dürfte. Dennoch bleibt Odelzhausen im Vergleich zu anderen Gemeinden im Landkreis Dachau im mittleren Preissegment, mit einer Platzierung auf Rang 16 von 17 im Kreis und Rang 306 von 2.056 in Bayern.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Odelzhausen ist vielfältig, jedoch begrenzt, insbesondere für Neubauobjekte. Aktuelle Angebote umfassen sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser und Grundstücke, wobei die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Objekten besonders hoch ist. Neubauprojekte, wie etwa in Höfa, bieten barrierefreie Wohnungen und hochwertige Ausstattung, die vor allem Familien und wohlhabende Käufer anziehen. Die Vermarktungsdauer für Immobilien beträgt durchschnittlich 18 Wochen, was auf eine solide, aber nicht überhitzte Nachfrage hindeutet.

Die Nachfrage wird durch die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung, etwa über die Autobahn A8, angekurbelt. Viele Käufer und Mieter suchen in Odelzhausen eine Alternative zu den hohen Preisen in München, ohne auf eine gute Infrastruktur verzichten zu müssen. Besonders gefragt sind Immobilien in ruhigen Lagen wie Hadersried oder Sittenbach, die dennoch eine schnelle Anbindung an die Metropole bieten.

Besondere Merkmale des Marktes

Odelzhausen zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Nähe aus, was den Immobilienmarkt besonders für Familien und Pendler attraktiv macht. Viele Immobilienangebote richten sich an Käufer, die Wert auf moderne Architektur, nachhaltige Bauweise und großzügige Grundstücke legen. Beispielsweise werden Neubau-Doppelhaushälften oder Stadtvillen mit Grundstücken von 400 bis 800 m² angeboten, die sowohl Platz als auch Komfort bieten.

Ein weiteres Merkmal ist die Verfügbarkeit von barrierefreien Wohneinheiten, die insbesondere für ältere Menschen oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität interessant sind. Zudem sind provisionsfreie Angebote von privaten Anbietern auf Plattformen wie ohne-makler.net beliebt, um Maklerkosten zu sparen.

Prognose

Für die kommenden Jahre ist mit einer Stabilisierung der Immobilienpreise in Odelzhausen zu rechnen, da die erwarteten Zinssenkungen die Nachfrage nach Immobilien wieder ankurbeln könnten. Insbesondere Neubauobjekte und Grundstücke in attraktiven Lagen werden voraussichtlich weiterhin gefragt sein. Die Preisentwicklung wird jedoch stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Entwicklungen auf dem Münchner Immobilienmarkt abhängen, da Odelzhausen als Teil des Münchner Umlands stark von dessen Dynamik beeinflusst wird.

Langfristig könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Odelzhausen die Preise für Grundstücke und Immobilien stützen, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region aufgrund der Nähe zu München anhält. Investoren könnten von den vergleichsweise hohen Mietrenditen profitieren, insbesondere bei Neubauwohnungen, während Käufer von Eigenheimen weiterhin von der hohen Lebensqualität in Odelzhausen angezogen werden.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Odelzhausen bietet eine attraktive Kombination aus moderaten Preisen im Vergleich zu München, einer hohen Lebensqualität und einer guten Verkehrsanbindung. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 4.443 € für Immobilien und 753 € für Grundstücke bleibt Odelzhausen eine erschwingliche Alternative im Münchner Umland. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen und Häusern ist hoch, während die Mietpreise moderat steigen. Für die Zukunft ist eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung zu erwarten, unterstützt durch die günstige Lage und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Odelzhausen bleibt somit ein interessanter Standort für Eigenheimbesitzer, Mieter und Investoren gleichermaßen.

Umgebung von Odelzhausen

Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.