Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Heiligenstadt in Oberfranken

Immobilienmarkt Heiligenstadt i.OFr.

1. Einleitung

Heiligenstadt in Oberfranken, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Bamberg, ist bekannt für ihre malerische Lage in der Fränkischen Schweiz. Die Region zeichnet sich durch eine Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Anbindung an städtische Zentren wie Bamberg und einer hohen Lebensqualität aus. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Heiligenstadt, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und Prognosen, basierend auf verfügbaren Marktinformationen.

2. Marktsituation und Angebot

Der Immobilienmarkt in Heiligenstadt bietet eine breite Palette an Wohn- und Gewerbeimmobilien, die sowohl Käufer als auch Mieter ansprechen. Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und vereinzelt Gewerbeflächen. Die Immobilien zeichnen sich oft durch großzügige Grundstücke, naturnahe Lagen und moderne oder sanierte Ausstattungen aus.

2.1. Wohnimmobilien

• Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser in Heiligenstadt variieren stark in Größe und Preis. Beispiele reichen von modernen, energieeffizienten KfW-55-Häusern mit etwa 140–160 m² Wohnfläche und Preisen zwischen 350.000 und 520.000 Euro bis hin zu älteren Bestandsimmobilien ab etwa 250.000 Euro für 120–130 m².

• Zweifamilienhäuser: Diese sind besonders attraktiv für Mehrgenerationenwohnen oder als Kapitalanlage. Preise liegen typischerweise zwischen 250.000 und 370.000 Euro, abhängig von Größe (ca. 115–224 m²) und Ausstattung, wie z. B. Doppelgaragen oder Gärten.

• Eigentumswohnungen: Das Angebot umfasst sowohl Bestandswohnungen als auch Neubauten, z. B. in einem geplanten Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten. Preise für 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen liegen zwischen 216.000 Euro (ca. 52 m², Souterrain) und 395.000 Euro (ca. 122 m², barrierearm mit Loggia). Maisonette-Wohnungen in naturnaher Lage kosten etwa 289.500 Euro für 120 m².

• Mietwohnungen: Mietpreise sind moderat, mit Kaltmieten von etwa 525–900 Euro pro Monat für 63–100 m². Beispiele sind 2-Zimmer-Wohnungen für 525–600 Euro oder eine 3-Zimmer-Souterrain-Wohnung für 900 Euro.

2.2. Grundstücke und Gewerbeimmobilien

• Grundstücke: Es gibt Angebote für Bauland (z. B. 483–1.000 m² für 86.000–213.000 Euro) sowie größere Flächen wie einen Nadelwald mit 21.490 m² für etwa 86.000 Euro, geeignet für Freizeitnutzung oder Waldumbau.

• Gewerbeimmobilien: Gewerbeflächen, wie Büros (10 m², Preis auf Anfrage) oder ein Wohn- und Geschäftshaus (157 m², ca. 179.000 Euro), sind seltener, aber für Investoren interessant, insbesondere durch leerstehende Einheiten mit Sanierungspotenzial.

3. Preisentwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Heiligenstadt liegt aktuell bei etwa 2.240 Euro, was unter dem Durchschnitt größerer Städte wie Bamberg liegt. Die Preisentwicklung zeigt eine stabile bis leicht rückläufige Tendenz:

• Kaufpreise: Eigentumswohnungen kosten zwischen 2.413 und 4.147 Euro/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Häuser liegen zwischen 1.638 und 3.795 Euro/m², wobei Neubauten (z. B. KfW-55-Standard) höhere Preise erzielen.

• Mietpreise: Mietwohnungen kosten etwa 7–9 Euro/m², was Heiligenstadt zu einer kostengünstigen Option im Vergleich zu urbanen Zentren macht.

• Entwicklung: In den letzten Jahren (2021–2025) blieb die Preisentwicklung stabil, mit einer leichten Stagnation im Jahr 2023 (0 % Veränderung gegenüber dem Vorquartal). Dies deutet auf einen ausgeglichenen Markt ohne starke Spekulationsblasen hin.

4. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage in Heiligenstadt ist vielfältig und wird durch die ländliche Lage sowie die Nähe zu Bamberg (ca. 20 km) geprägt:

• Familien: Einfamilien- und Zweifamilienhäuser sind bei Familien beliebt, die größere Grundstücke und naturnahe Umgebungen suchen.

• Investoren: Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser ziehen Kapitalanleger an, insbesondere durch moderate Preise und Sanierungspotenzial.

• Senioren und Paare: Barrierearme Wohnungen (z. B. 3-Zimmer-Wohnungen mit Loggia) richten sich an ältere Menschen oder Paare, die Komfort und Ruhe schätzen.

• Pendler: Die gute Anbindung an Bamberg und die Metropolregion Nürnberg macht Heiligenstadt attraktiv für Berufstätige, die ländliches Wohnen mit städtischer Erreichbarkeit kombinieren möchten.

5. Trends und Besonderheiten

• Nachhaltigkeit: Ein wachsender Trend ist der Bau energieeffizienter Häuser (z. B. KfW-55-Standard), die mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpen und modernen Dämmstoffen ausgestattet sind. Diese Immobilien erzielen höhere Preise, sind aber durch niedrigere Betriebskosten gefragt.

• Neubauprojekte: Der geplante Bau eines 7-Familienhauses mit modernen 2- und 3-Zimmer-Wohnungen zeigt das Interesse an neuen Wohnkonzepten, die sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger attraktiv sind.

• Naturverbundenheit: Viele Immobilien werden mit großen Gärten, Balkonen oder Loggias beworben, die die Nähe zur Natur der Fränkischen Schweiz betonen.

• Sanierungspotenzial: Ältere Bestandsimmobilien (z. B. Baujahr 1925 oder 1950er) bieten Chancen für Käufer, die durch Modernisierung Wertsteigerungen erzielen möchten.

6. Prognose

Der Immobilienmarkt in Heiligenstadt wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Wachstumspotenzial:

• Preise: Ein leichter Anstieg der Quadratmeterpreise ist möglich, insbesondere für Neubauten und sanierte Immobilien, da die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnformen steigt.

• Nachfrage: Die Attraktivität der Region für Familien und Pendler wird durch die Nähe zu Bamberg und die hohe Lebensqualität weiterhin bestehen bleiben. Auch Investoren könnten durch moderate Preise und Renditepotenzial angelockt werden.

• Entwicklung: Neue Bauprojekte und die Förderung nachhaltiger Bauweisen (z. B. durch staatliche Programme für Waldumbau oder energetische Sanierung) könnten das Angebot an modernen Immobilien erweitern.

• Herausforderungen: Eine begrenzte Anzahl an verfügbaren Grundstücken und die Abhängigkeit von regionalen Bauträgern könnten die Entwicklung neuer Projekte verlangsamen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Heiligenstadt in Oberfranken bietet attraktive Möglichkeiten für verschiedene Zielgruppen, von Familien über Investoren bis hin zu Senioren. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.240 Euro und moderaten Mietpreisen bleibt die Region erschwinglich, insbesondere im Vergleich zu städtischen Märkten. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Verkehrsanbindung und einem wachsenden Angebot an energieeffizienten Neubauten macht Heiligenstadt zu einem interessanten Standort. Für die Zukunft ist eine stabile Entwicklung mit leicht steigenden Preisen zu erwarten, wobei die Nachfrage nach nachhaltigen und flexiblen Wohnkonzepten weiter zunehmen wird.

Umgebung von Heiligenstadt

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.