Immobiliengutachter Litzendorf

Immobilienmarkt Litzendorf

Einleitung

Litzendorf ist eine Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Bamberg in Bayern, Deutschland. Mit einer Fläche von etwa 26 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 6.300 Einwohnern gehört sie zur Metropolregion Nürnberg und wird als Teil der „Fränkischen Toskana“ vermarktet – einer landschaftlich attraktiven Region mit hügeligem Gelände, Wäldern und Tälern. Die Gemeinde umfasst acht Ortsteile, darunter Litzendorf selbst, Pödeldorf, Melkendorf und Schammelsdorf. Der Immobilienmarkt in Litzendorf ist geprägt von einer ländlichen Idylle in Nähe zur Stadt Bamberg, was ihn für Pendler und Familien attraktiv macht. In den letzten Jahren hat sich der Markt durch steigende Preise und eine stabile Nachfrage entwickelt, beeinflusst von regionalen Wirtschaftsfaktoren, Demographie und Infrastrukturausbau. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand (Stand August 2025), Trends, Einflussfaktoren und Prognosen.

Lage, Demographie und Allgemeiner Kontext

Litzendorf liegt etwa 10 Kilometer östlich von Bamberg und profitiert von einer guten Anbindung an die umliegenden Städte. Die Höhenlage variiert zwischen 280 und 585 Metern über Normalnull, was die Region für Naturliebhaber anziehend macht. Die Demographie zeigt eine stabile, aber leicht rückläufige Entwicklung: Die Einwohnerzahl stieg von rund 5.000 im Jahr 1988 auf über 6.100 im Jahr 2018, hat sich seit 2005 jedoch auf etwa 6.200 bis 6.300 stabilisiert. Im Jahr 2024 betrug die Bevölkerung 6.274 Personen bei einer Dichte von 243 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem Anteil von etwa 77 Prozent römisch-katholischen und 13 Prozent evangelischen Bewohnern; rund 10 Prozent sind konfessionslos oder haben andere Glaubensrichtungen. Die Bevölkerung verteilt sich auf die Ortsteile, wobei Pödeldorf mit über 1.700 Einwohnern der größte ist.

Diese demographische Stabilität wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: Es gibt eine konstante Nachfrage nach Wohnraum durch Familien und Zuzügler aus städtischen Gebieten, die die ländliche Ruhe suchen. Allerdings führt der leichte Rückgang zu einer moderaten Druckentlastung auf den Markt, da weniger junge Familien hinzuziehen. Die Region ist attraktiv für Pendler, da Bamberg als Wirtschaftszentrum in der Nähe liegt und die Metropolregion Nürnberg weitere Jobmöglichkeiten bietet.

Wirtschaft und Infrastruktur

Die Wirtschaft in Litzendorf ist von klein- und mittelständischen Unternehmen geprägt, mit einem Schwerpunkt auf Handwerk, Dienstleistungen und der Brauereibranche. Es gibt fünf aktive Brauereien, die regionale Spezialitäten produzieren und zur lokalen Identität beitragen. Der durchschnittliche Bruttomonatslohn liegt bei etwa 4.100 Euro, was über dem bayerischen Durchschnitt liegt und die Kaufkraft stärkt. Die Wirtschaftsentwicklung in Oberfranken ist insgesamt unterdurchschnittlich, aber Litzendorf profitiert von seiner Nähe zu Bamberg und Nürnberg. Gewerbebauland ist verfügbar, mit günstigen Preisen und guter Infrastruktur, was neue Unternehmen anzieht.

Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Die Autobahnen A73 (Anschluss Bamberg-Ost/Litzendorf) und A70 (Anschluss Scheßlitz) sorgen für schnelle Verbindungen nach Nürnberg (ca. 50 km) und Bamberg (ca. 10 km). Öffentlicher Nahverkehr ist über Buslinien gewährleistet, und es gibt Pläne für den Ausbau des Glasfasernetzes, um gigabitfähige Breitbandanschlüsse zu fördern – ein Projekt, das bis 2025 abgeschlossen werden soll. Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen sind vorhanden, inklusive einer Grund- und Mittelschule mit Glasfaseranschluss für digitale Bildung. Die Gemeinde investiert in Innenentwicklung, wie die Sanierung von Brücken und die Stärkung öffentlicher Räume, um den Ortskern attraktiver zu machen. Freiwillige Feuerwehren in allen Ortsteilen und eine zentrale Wasserversorgung seit den 1950er Jahren runden die Infrastruktur ab.

Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt positiv: Die gute Anbindung und Infrastruktur machen Litzendorf zu einem attraktiven Wohnort für Berufstätige, was die Nachfrage nach Eigenheimen und Mietwohnungen steigert. Gleichzeitig fördert die Fokus auf nachhaltige Siedlungsentwicklung (z. B. Begrenzung neuer Baugebiete) eine kontrollierte Expansion, die Preise stabilisiert.

Aktueller Stand des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Litzendorf ist dynamisch, mit einer Tendenz zu steigenden Preisen, die jedoch unter denen in städtischen Zentren wie Bamberg liegen. Hier eine Übersicht über die relevanten Segmente:

• Kaufpreise für Wohnungen und Häuser:
  Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.900 bis 3.400 Euro. Für Häuser (Einfamilien- oder Doppelhäuser) beträgt er 3.200 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter. Bestandsimmobilien (älter als drei Jahre) mit normaler Ausstattung kosten im Schnitt 1.600 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand. In den Ortsteilen variieren die Preise leicht: In Melkendorf oder Naisa sind sie etwas niedriger (um 2.800 Euro), während zentrale Lagen höher ausfallen. Aktuelle Angebote umfassen kleine Wohnhäuser ab 55.000 Euro (z. B. provisionsfrei) bis zu größeren Objekten mit Garagen für über 490.000 Euro.
• Mietpreise:
  Die Kaltmiete für Wohnungen liegt durchschnittlich bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Für eine Zweizimmerwohnung beträgt sie etwa 8,30 Euro, für Dreizimmerwohnungen 9,40 Euro. Inklusive Nebenkosten (ca. 2 Euro pro Quadratmeter) ergibt sich eine Warmmiete von 10 bis 12 Euro. Häuser zur Miete sind seltener, mit Preisen ab 2.000 Euro monatlich für größere Objekte (z. B. 120 Quadratmeter mit Garten). Der Mietspiegel dient als Orientierung und berücksichtigt Faktoren wie Ausstattung und Lage.
• Grundstückspreise:
  Bauland kostet im Mittel 200 bis 250 Euro pro Quadratmeter, mit einem Durchschnitt von 320 Euro in guten Lagen. Einfache Lagen beginnen bei 230 Euro, während premium Lagen bis 325 Euro erreichen. Gewerbe- und Wohnbauland ist verfügbar, oft sofort bebaubar und mit variablen Größen.

Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Bestandsimmobilien und Neubauten, mit Fokus auf energieeffiziente Gebäude (z. B. aus dem Jahr 2025). Es gibt etwa 15 bis 20 aktuelle Angebote für Käufe und Mieten, hauptsächlich Häuser und Wohnungen in den Ortsteilen.

Trends und Prognosen

In den letzten Jahren stiegen die Preise kontinuierlich: Für Wohnungen um 3 bis 7 Prozent jährlich (z. B. +3,1 Prozent im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024), für Häuser ähnlich. Dieser Trend resultiert aus der allgemeinen Immobilienknappheit in Bayern und der Attraktivität der Region. Im Vergleich zu Bamberg (wo Preise bei 4.100 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen liegen) ist Litzendorf günstiger, was Zuzug fördert. Prognosen für die nächsten Jahre sehen eine moderate Steigerung von 2 bis 5 Prozent pro Jahr vor, beeinflusst durch Inflationsanpassungen und den Ausbau der Infrastruktur (z. B. Glasfaser). Die Bevölkerungsstabilität könnte zu einer leichten Entspannung führen, falls der Rückgang anhält, aber die Nachfrage durch Pendler bleibt hoch.

Einflussfaktoren:

• Positiv: Gute Verkehrsanbindungen, natürliche Lage und Investitionen in Digitalisierung (z. B. Gigabit-Netze) ziehen junge Familien an. Die Brauereiwirtschaft und lokale Dienstleistungen stärken die Wirtschaftskraft.
• Herausforderungen: Begrenzte Neubaugebiete durch Fokus auf Innenentwicklung könnten Preise weiter treiben. Regionale Wirtschaftsschwächen in Oberfranken (unterdurchschnittliches Wachstum) könnten die Nachfrage dämpfen.
• Vergleich: Im Landkreis Bamberg sind Preise in Litzendorf mittel: Höher als in Wattendorf (ca. 2.600 Euro), niedriger als in Bamberg-Mitte (über 4.100 Euro).

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Litzendorf bietet eine attraktive Kombination aus bezahlbarem Wohnen in ländlicher Umgebung und guter Infrastruktur. Mit steigenden Preisen, aber stabiler Nachfrage, eignet er sich besonders für Käufer, die Wert auf Natur und Pendelmöglichkeiten legen. Die Gemeinde setzt auf nachhaltige Entwicklung, was langfristig die Attraktivität steigert. Für Interessenten empfehlen sich eine genaue Lageprüfung in den Ortsteilen und Berücksichtigung zukünftiger Infrastrukturprojekte wie dem Glasfaserausbau. Insgesamt ist der Markt solide und zukunftsfähig, mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen bis Ende der 2020er Jahre.

Umgebung von Litzendorf

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.