Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Stegaurach

Immobilienmarkt Stegaurach

Einleitung und Lagebeschreibung

Stegaurach ist eine attraktive Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Bamberg in Bayern. Sie liegt im Tal der Aurach, etwa vier Kilometer westlich von Bamberg, und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Gemeinde erstreckt sich über eine Fläche von rund 24 Quadratkilometern und umfasst zwölf Ortsteile, darunter Stegaurach selbst, Debring, Mühlendorf und Waizendorf. Mit einer Höhe von etwa 268 Metern über dem Meeresspiegel bietet das Gebiet eine malerische Landschaft zwischen Hügeln und dem nahen Steigerwald. Die Nähe zu Bamberg macht Stegaurach zu einem beliebten Wohnort für Pendler, die die Vorteile einer ländlichen Idylle mit städtischer Infrastruktur kombinieren möchten. Die Gemeinde profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Bundesstraße 22 und Staatsstraßen, die eine schnelle Erreichbarkeit von Bamberg, Würzburg und Nürnberg ermöglichen. Öffentliche Verkehrsmittel wie Buslinien des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg verbinden die Ortsteile stündlich oder in regelmäßigen Intervallen.

Demographie und Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl von Stegaurach beträgt derzeit etwa 7.134 Personen. Die Gemeinde hat in den letzten Jahrzehnten ein starkes Wachstum erlebt: Zwischen 1988 und 2018 stieg die Bevölkerung um rund 38 Prozent an, was auf Zuzug und eine positive Geburtenbilanz zurückzuführen ist. Die Bevölkerungsstruktur ist geprägt von einer Mehrheit römisch-katholischer Einwohner (über 70 Prozent), gefolgt von evangelisch-lutherischen und konfessionslosen Personen. Die Altersverteilung zeigt eine ausgewogene Mischung aus Familien, Berufstätigen und Senioren, wobei der demografische Wandel – wie in vielen ländlichen Regionen Bayerns – zu einer leichten Alterung führt. Prognosen deuten auf eine stabile oder leicht wachsende Einwohnerzahl bis 2039 hin, abhängig von Zuzug durch attraktive Wohnmöglichkeiten und Arbeitsplätze in der Nähe. Die Gemeinde ist familienfreundlich, mit Kindertagesstätten und Schulen im Schulverbund Aurachtal-Ebrachgrund, was junge Familien anzieht.

Wirtschaft und Infrastruktur

Die Wirtschaft in Stegaurach ist vielfältig, aber stark von der Landwirtschaft und dem Handwerk geprägt. Es gibt rund 46 landwirtschaftliche Betriebe mit einer genutzten Fläche von etwa 795 Hektar, hauptsächlich Acker- und Grünland. Im Gewerbegebiet Debring sind zahlreiche Handwerksbetriebe ansässig, darunter drei lokale Brauereien, die für regionale Spezialitäten bekannt sind. Viele Einwohner pendeln jedoch nach Bamberg oder in die Metropolregion Nürnberg, wo sie in Industrie, Dienstleistungen oder Verwaltung arbeiten. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Alle Ortsteile sind mit schnellem Internet (VDSL und LTE/4G) versorgt, und bis 2026 soll ein flächendeckendes Glasfasernetz (FTTB) realisiert werden. Soziale Einrichtungen umfassen Kindergärten, eine Grund- und Mittelschule sowie Freiwillige Feuerwehren in mehreren Ortsteilen. Die Nähe zu Bamberg sorgt für Zugang zu höheren Bildungseinrichtungen, Krankenhäusern und kulturellen Angeboten. Insgesamt fördert die stabile Wirtschaftslage – mit niedriger Arbeitslosigkeit und soliden Steuereinnahmen – eine positive Entwicklung des Immobilienmarkts.

Aktueller Immobilienmarkt: Angebot und Preise

Der Immobilienmarkt in Stegaurach ist dynamisch und spiegelt die Attraktivität der Region wider. Aktuell gibt es etwa 40 bis 50 Immobilienangebote, darunter Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Angebot ist vielfältig, mit einem Fokus auf Neubauten und sanierten Objekten in ruhigen Lagen.

Kaufpreise für Häuser:
Einfamilienhäuser dominieren das Angebot und kosten zwischen 475.000 Euro für kleinere Objekte (ca. 150 m²) und bis zu 1,66 Millionen Euro für großzügige Villen (über 300 m²). Doppelhaushälften liegen bei 385.000 bis 535.000 Euro (100–190 m²), während Mehrfamilienhäuser von 459.000 bis 935.000 Euro reichen (180–250 m²). Bungalows und Villen sind seltener und starten bei 640.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt etwa 3.000 bis 4.000 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Viele Objekte bieten große Grundstücke (bis 7.000 m²) und moderne Features wie Einliegerwohnungen oder energieeffiziente Bauweisen (z. B. KfW-40-Standard).

Kaufpreise für Wohnungen:
Eigentumswohnungen sind begehrt und kosten 250.000 bis 378.000 Euro für Objekte von 70–75 m², oft provisionsfrei bei Neubauten. Der Quadratmeterpreis liegt bei 3.300 bis 5.300 Euro, mit einem Durchschnitt von rund 4.500 Euro. Insgesamt variieren die Preise für Wohnungen zwischen 2.500 und 4.100 Euro pro Quadratmeter, je nach Alter und Lage.

Mietpreise:
Mietwohnungen sind knapp, mit Kaltmieten von 750 bis 800 Euro für 60–70 m² (zzgl. Nebenkosten). Der Mietspiegel beträgt für Bestandswohnungen etwa 6,35 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten 8,80 Euro. Häuser zur Miete sind rar und starten bei höheren Beträgen.

Grundstücke:
Baugrundstücke kosten 295.000 Euro für 740–780 m², mit einem Quadratmeterpreis von ca. 380–400 Euro. Das Angebot ist begrenzt, was auf eine hohe Nachfrage nach individuellen Bauprojekten hindeutet.

Trends und Marktentwicklung

In Stegaurach zeigt der Immobilienmarkt eine leichte Stabilisierung nach einem Rückgang der Preise um etwa 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, insbesondere bei Wohnungen. Dennoch ist ein moderates Wachstum zu beobachten, getrieben durch die Nachfrage nach energieeffizienten und barrierefreien Neubauten. Der Trend zu nachhaltigen Immobilien – wie Bio-Häusern oder Objekten mit moderner Heiztechnik – ist stark, da Käufer zunehmend auf Umweltaspekte achten. Die Preisentwicklung folgt dem bundesweiten Trend: Für 2025 wird ein Anstieg von 2 bis 4 Prozent erwartet, vor allem in attraktiven Lagen nahe Bamberg. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu schnelleren Verkäufen führt. Regionale Faktoren wie der Zuzug von Familien und Pendlern aus städtischen Gebieten verstärken dies. Im Vergleich zu Bamberg sind Preise in Stegaurach moderater, was die Gemeinde zu einer günstigen Alternative macht.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Stegaurach. Die Nähe zu Bamberg und Nürnberg sorgt für hohe Pendlerattraktivität, während die ländliche Lage mit guter Infrastruktur (Schulen, Internet, Verkehr) Familien anzieht. Wirtschaftliche Stabilität durch lokale Betriebe und Pendlerjobs minimiert Risiken. Der demografische Wandel fördert den Bedarf an altersgerechten Wohnungen, und steigende Energiekosten treiben die Nachfrage nach effizienten Objekten. Herausforderungen sind der begrenzte Baulandvorrat und regulatorische Vorgaben, die Neubauten verzögern können. Globale Trends wie Zinssätze und Inflation wirken sich aus: Niedrige Zinsen könnten Käufe erleichtern, während höhere Kosten den Mietmarkt beleben.

Ausblick und Empfehlungen

Für 2025 und darüber hinaus erscheint der Immobilienmarkt in Stegaurach vielversprechend. Mit prognostizierten Preissteigerungen von 3 Prozent jährlich und einer stabilen Nachfrage könnte sich die Investition lohnen, insbesondere in Neubauten oder sanierte Objekte. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage in einer wachsenden Region, was langfristig Wertsteigerungen begünstigt. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Immobilien setzen, um Förderungen zu nutzen. Für Mieter bleibt das Angebot knapp, daher ist frühzeitige Suche ratsam. Insgesamt bietet Stegaurach eine Balance aus Lebensqualität und Wertstabilität, die es zu einem soliden Standort für Immobilieninvestitionen macht.

Umgebung von Stegaurach

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.