Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schlüsselfeld

Immobilienmarkt Schlüsselfeld

Einleitung

Schlüsselfeld, eine kleine Stadt im Landkreis Bamberg in Bayern, ist bekannt für ihre malerische Umgebung und ihre Nähe zu größeren Städten wie Bamberg und Nürnberg. Der Immobilienmarkt in Schlüsselfeld ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, sowohl für Eigenheime als auch für Eigentumswohnungen. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über die aktuelle Marktsituation, Preisentwicklungen, Trends und Einflussfaktoren im Jahr 2025.

Aktuelle Marktübersicht

Quadratmeterpreise

Im Jahr 2025 zeigen die Immobilienpreise in Schlüsselfeld eine moderate Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit zwischen 2.100 und 2.750 Euro, während Eigentumswohnungen Preise zwischen 2.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Diese Spanne spiegelt die Vielfalt der Immobilien wider, von renovierungsbedürftigen Objekten bis hin zu modernen Neubauten. Besonders hochwertige oder gut gelegene Immobilien erreichen Spitzenpreise, während ältere oder abgelegene Objekte am unteren Ende der Preisskala liegen.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Schlüsselfeld ist begrenzt, was die Preise stützt. Es gibt eine stabile Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern, insbesondere von Familien und Pendlern, die die Nähe zu urbanen Zentren schätzen. Eigentumswohnungen sind vor allem bei jüngeren Käufern und Investoren beliebt, die in Schlüsselfeld eine Alternative zu den teureren Märkten in Bamberg oder Nürnberg suchen. Der Markt für Mietwohnungen ist ebenfalls aktiv, da nicht alle potenziellen Käufer die finanziellen Mittel für einen Kauf haben.

Preisentwicklung

Häuser

Die Preise für Häuser in Schlüsselfeld haben in den letzten Jahren eine moderate Steigerung erfahren. Über die vergangenen fünf Jahre betrug die Wertsteigerung etwa 10 bis 15 %, wobei es 2025 zu einer leichten Stagnation oder minimalen Rückgängen von etwa 0,5 bis 1 % im Vergleich zum Vorjahr gekommen ist. Dies ist auf eine Kombination aus gestiegenen Zinsen und einer vorsichtigeren Haltung der Käufer zurückzuführen. Dennoch bleiben Einfamilienhäuser mit Garten und Doppelhäuser besonders gefragt, mit durchschnittlichen Kaufpreisen zwischen 400.000 und 600.000 Euro, abhängig von Größe, Lage und Zustand.

Wohnungen

Eigentumswohnungen zeigen eine größere Preisspanne, da die Qualität und Lage der Objekte stark variieren. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um etwa 3 bis 4 % gestiegen, was auf eine anhaltende Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten zurückzuführen ist. Besonders Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen Quadratmeterpreise von bis zu 5.500 Euro, während ältere Wohnungen in weniger zentralen Stadtteilen bei etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Grundstückspreise

Die Bodenrichtwerte für Grundstücke in Schlüsselfeld liegen 2025 bei etwa 120 bis 130 Euro pro Quadratmeter. Dies ist deutlich niedriger als in größeren Städten, macht Schlüsselfeld aber attraktiv für Bauherren, die ein Eigenheim planen. Die Verfügbarkeit von Bauland ist jedoch begrenzt, was die Preise in den kommenden Jahren weiter stabilisieren oder leicht ansteigen lassen könnte.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Wirtschaftliche Lage

Die allgemeine wirtschaftliche Lage in Deutschland, insbesondere die Zinssätze für Baufinanzierungen, beeinflusst den Immobilienmarkt in Schlüsselfeld maßgeblich. Nach einer Phase niedriger Zinsen sind die Finanzierungskosten seit 2023 gestiegen, was die Kaufbereitschaft einiger Interessenten dämpft. Dennoch bleibt die Region aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stabilität und der Nähe zu Arbeitsmärkten wie Bamberg attraktiv.

Demografische Entwicklung

Mit etwa 6.000 Einwohnern ist Schlüsselfeld eine kleine, aber wachsende Gemeinde. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch Zuzug von Familien und Berufstätigen getrieben, die eine ländliche Lebensqualität mit guter Anbindung an urbane Zentren suchen. Die alternde Bevölkerung führt zudem zu einem gewissen Angebot an älteren Immobilien, die oft renovierungsbedürftig sind.

Infrastruktur und Lage

Schlüsselfeld profitiert von einer guten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Nähe zur Autobahn A3, die eine schnelle Verbindung nach Nürnberg und Würzburg ermöglicht. Die Stadt bietet eine solide Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, was sie für Familien attraktiv macht. Zentrale Stadtteile wie Aschbach oder Elsendorf sind besonders gefragt, während abgelegenere Gebiete wie Rambach niedrigere Preise aufweisen.

Regulierungen und Baukosten

Die Verfügbarkeit von Bauland und die Baukosten sind entscheidende Faktoren. Neue Bauvorschriften, die auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit abzielen, erhöhen die Kosten für Neubauten, was sich auf die Preise auswirkt. Gleichzeitig fördern staatliche Programme wie die KfW-Förderung den Bau oder die Sanierung energieeffizienter Immobilien, was die Attraktivität von Schlüsselfeld für Investoren steigert.

Immobilienangebote

Hauskauf

Das Angebot an Häusern umfasst eine breite Palette, von charmanten Einfamilienhäusern mit Garten bis hin zu modernen Doppelhäusern. Beispiele aus dem aktuellen Markt zeigen Einfamilienhäuser mit 130 bis 150 m² Wohnfläche zu Preisen zwischen 435.000 und 550.000 Euro. Größere Objekte, wie Architektenhäuser mit über 250 m², erreichen Preise bis zu 720.000 Euro. Renovierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser sind bereits ab etwa 275.000 Euro erhältlich, bieten aber Potenzial für Investoren.

Wohnungskauf

Eigentumswohnungen sind in Schlüsselfeld weniger zahlreich, aber besonders in zentralen Lagen begehrt. Eine typische 60-m²-Wohnung kostet etwa 230.000 bis 250.000 Euro, während größere oder neuwertige Wohnungen Preise von über 300.000 Euro erreichen können. Vermietete Objekte, wie Doppelhaushälften mit Mietern, sind für Kapitalanleger interessant und starten bei etwa 220.000 Euro.

Mietmarkt

Die Mietpreise in Schlüsselfeld liegen 2025 bei etwa 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen in zentralen Lagen, während ältere Wohnungen in Randlagen günstiger sind. Der Mietmarkt ist stabil, da viele Haushalte aufgrund hoher Kaufpreise auf Mietwohnungen angewiesen sind.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das Jahr 2025 wird eine stabile bis leicht rückläufige Preisentwicklung erwartet, insbesondere bei Häusern, da die gestiegenen Zinsen die Kaufkraft bremsen. Eigentumswohnungen könnten jedoch weiterhin moderates Wachstum verzeichnen, da die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten anhält. Langfristig wird die Attraktivität von Schlüsselfeld durch die gute Verkehrsanbindung und die Lebensqualität gestützt, was eine solide Wertentwicklung der Immobilien wahrscheinlich macht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schlüsselfeld bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Die Preise sind im Vergleich zu Großstädten moderat, aber die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten und Bauland sorgt für eine gewisse Preisstabilität. Familien schätzen die ländliche Umgebung und die gute Infrastruktur, während Investoren von der stabilen Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren können. Für eine genaue Bewertung der eigenen Immobilie oder potenzieller Käufe empfiehlt sich die Konsultation eines lokalen Maklers, um von individuellen Marktgegebenheiten zu profitieren.

Umgebung von Schlüsselfeld

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100), Frensdorf (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.