Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Frensdorf

Immobilienmarkt Frensdorf

Einleitung

Frensdorf ist eine Gemeinde im Landkreis Bamberg in Oberfranken, Bayern. Mit einer Fläche von etwa 35 Quadratkilometern und rund 5.400 Einwohnern zählt sie zu den kleineren, ländlich geprägten Orten in der Region. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Frensdorf selbst, Herrnsdorf, Reundorf und Vorra. Sie liegt verkehrsgünstig in der Nähe der Stadt Bamberg (ca. 10 km entfernt), was sie attraktiv für Pendler macht. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut, mit Anbindungen an die A73 und regionale Bahnlinien. Frensdorf profitiert von einer ruhigen, grünen Umgebung mit Wäldern und Feldern, was den Wohnwert steigert. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und kleineren Mehrfamilienhäusern, wobei Neubauten seltener sind als sanierte Bestandsobjekte. Der Markt ist stabil, aber nicht überhitzt wie in Großstädten, und spiegelt die allgemeinen Trends in Bayern wider: steigende Preise durch Nachfrage aus städtischen Randgebieten.

Demographie und Wirtschaft als Grundlage des Marktes

Die Bevölkerung in Frensdorf ist relativ stabil und altert leicht. Etwa 40 Prozent der Einwohner sind verheiratet, 40 Prozent ledig, mit einem Anteil von rund 6 Prozent Geschiedenen und 6 Prozent Verwitweten. Die Altersstruktur zeigt eine ausgewogene Verteilung, wobei Familien und ältere Paare dominieren. Viele Bewohner pendeln nach Bamberg oder Nürnberg zur Arbeit, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in ruhiger Lage antreibt. Wirtschaftlich ist Frensdorf landwirtschaftlich und handwerklich orientiert, mit kleineren Betrieben in den Bereichen Landwirtschaft, Handwerk und Dienstleistungen. Die Nähe zu Bamberg sorgt für eine gute Beschäftigungssituation, da dort Industrie (z. B. Automobilzulieferer) und Dienstleistungen (z. B. Bildung, Gesundheit) vorhanden sind. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt, und das durchschnittliche Einkommen ist solide, was den Immobilienmarkt stützt. Demografische Trends wie Zuzug junger Familien durch Homeoffice-Möglichkeiten und der Wunsch nach ländlichem Wohnen nach der Pandemie verstärken die Nachfrage.

Aktueller Stand des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt in Frensdorf ist geprägt von begrenzter Verfügbarkeit und moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren. Das Angebot ist überschaubar: Derzeit gibt es etwa 10 bis 20 Objekte zum Kauf oder zur Miete, hauptsächlich Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Wohnungen sind seltener, oft in kleineren Mehrfamilienhäusern oder umgebauten Altbauten.

Kaufpreise für Häuser:
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 2.900 bis 3.050 Euro. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche und Garten (ca. 600 bis 800 Quadratmeter Grundstück) muss man mit Gesamtpreisen zwischen 350.000 und 550.000 Euro rechnen. Neubauten oder energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-Standard) sind teurer, mit Preisen ab 4.000 Euro pro Quadratmeter. In Ortsteilen wie Herrnsdorf oder Reundorf sind Preise etwas niedriger, da sie abgeschiedener liegen. Bodenrichtwerte im Landkreis Bamberg betragen rund 155 Euro pro Quadratmeter, was Grundstücke attraktiv macht für Selbstbauer.

Kaufpreise für Wohnungen:
Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.850 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage kommt auf 220.000 bis 250.000 Euro. Das Angebot ist knapp, mit Fokus auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Bestandsgebäuden. Neubauwohnungen sind rar und teurer, oft um 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Mietpreise:
Mieten sind günstiger als in Bamberg-Stadt. Für Wohnungen liegt der Durchschnitt bei 7,80 bis 9,30 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit 550 bis 650 Euro monatlich. Häuser zur Miete sind selten; ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern schlägt mit 1.000 bis 1.300 Euro zu Buche. Die Preise variieren je nach Ausstattung: Moderne, sanierte Objekte mit Balkon oder Garten sind teurer.

Trends und Entwicklungen

In den letzten Jahren haben die Preise in Frensdorf moderat zugenommen. Für Wohnungen stieg der Quadratmeterpreis 2025 um etwa 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, für Häuser ähnlich um 3 bis 4 Prozent. Dies liegt an der allgemeinen Preisentwicklung in Bayern, wo Hauspreise landesweit bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter und Wohnungspreise bei 3.600 Euro liegen – Frensdorf ist also günstiger, was es attraktiv macht. Die Nachfrage steigt durch Zuzug aus Bamberg und Nürnberg, wo Preise höher sind (z. B. Bamberg-Mitte: Häuser ca. 4.200 Euro pro Quadratmeter). Faktoren wie niedrige Zinsen (trotz leichter Anstiege), Homeoffice-Trends und der Wunsch nach mehr Platz treiben den Markt an. Angebotseitig gibt es Engpässe: Wenige Neubauten, da Bauland begrenzt ist, und viele Eigentümer halten fest. Prognosen für 2025/2026 sehen weitere moderate Steigerungen von 2 bis 5 Prozent vor, beeinflusst durch Inflation und Energiepreise. Energieeffiziente Immobilien (z. B. mit Solaranlagen) gewinnen an Wert, während unsanierte Altbauten Druck spüren. Der Markt ist käuferfreundlich für Langfristinvestoren, da Renditen bei Vermietung (Bruttorendite ca. 4-5 Prozent) solide sind.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt: Plattformen listen derzeit 10 bis 15 Kaufobjekte, darunter hauptsächlich Häuser in Massiv- oder Fertigbauweise. Nachfrage kommt von Familien, die aus städtischen Gebieten wegziehen, und Rentnern, die Ruhe suchen. Mietnachfrage ist hoch bei jungen Paaren und Pendlern. Im Vergleich zu Nachbargemeinden wie Stegaurach (Preise ca. 2.500-3.000 Euro pro Quadratmeter) oder Hirschaid ist Frensdorf vergleichbar, aber attraktiver durch die Nähe zur Natur. Regionale Einflüsse: Der Boom in Bamberg strahlt aus, doch Frensdorf bleibt erschwinglich. Herausforderungen sind Baugenehmigungen und steigende Baukosten, die Neubauten bremsen.

Vergleich mit der Region und Bayern

Im Landkreis Bamberg liegen Preise für Wohnungen bei ca. 3.050 Euro pro Quadratmeter (Kauf) und 10 Euro pro Quadratmeter (Miete), womit Frensdorf leicht darunter liegt. Bayern-weit sind Preise höher: Häuser 3.000-3.600 Euro, Wohnungen 3.500-4.000 Euro pro Quadratmeter. Frensdorf profitiert von seiner Lage als „Schlafstadt“ für Bamberg, ist aber günstiger als urbane Hotspots wie München (über 8.000 Euro). Der Markt ist weniger spekulativ, mehr auf Eigennutzung ausgerichtet.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Frensdorf ist attraktiv für Käufer und Mieter, die bezahlbaren Wohnraum in idyllischer Lage suchen. Mit steigenden Preisen, aber noch moderaten Niveaus, bietet er Potenzial für Wertsteigerung. Für Investoren lohnen sich energieeffiziente Objekte, während Familien von der guten Lebensqualität profitieren. Langfristig könnte der demografische Wandel (Älterung) zu mehr Angeboten führen, doch aktuell dominiert die Nachfrage. Wer hier investiert, setzt auf Stabilität in einer wachsenden Region.

Umgebung von Frensdorf

Mit einem Blick auf die kreisfreie Stadt Bamberg, welche mit ca. 71.167 Einwohner zugleich Verwaltungssitz des Landkreises ist, wird deutlich, welche Bedeutung dieser Region beigemessen wird. Zu den Bevölkerungsreichssten Städten und Gemeinden des Landkreises gehören unter anderen Hirschaid (12.300), Hallstadt (ca. 8.364), Schleßlitz (7.184) sowie Memmelsdorf (rund 8.854) Einwohner. Weiterhin gelten die Gemeinden Strullendorf (circa 7.807), Stegaurach (etwa 6.842), Baunach (4.000), Schlüsselfeld (5.900), Burgebrach (6.900), Rattelsdorf (4.600), Burgwindheim (1.300), Buttenheim (3.600), Heiligenstadt i.OFr. (3.500), Zapfendorf (5.000), Bischberg (6.100) sowie Litzendorf (rund 6.057) Einwohner zu den am dichtesten bevölkerten des Landkreises. Mit gerade einmal 679 Einwohnern darf sich die Gemeinde Wattendorf unangefochten, als das Schlußlicht des Landkreises bezeichnen.