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Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreis Dachau und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Dachau
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Dachau im Großraum München zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Dachau
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Dachau im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Dachau einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Dachau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Dachau
1. Einleitung
Der Landkreis Dachau, gelegen im Münchener Umland, zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, eine exzellente Verkehrsanbindung und eine attraktive Mischung aus ländlichem Charme und urbaner Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt aus. Diese Faktoren machen den Landkreis zu einem begehrten Wohnstandort für Pendler, Familien und Investoren. Dennoch steht der Immobilienmarkt vor vielfältigen Herausforderungen, die sowohl Angebot als auch Nachfrage betreffen.
2. Demografische Entwicklung und Wohnraumbedarf
Mit einer aktuellen Einwohnerzahl von etwa 160.000 Personen und einer prognostizierten Zunahme von 10,5 % bis zum Jahr 2042 steht der Landkreis vor einem erheblichen Bedarf an Wohnraum. Insbesondere der Trend zu immer mehr Ein-Personen-Haushalten führt zu einem erhöhten Flächenbedarf pro Kopf, was den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter verstärkt.
3. Neubau und Baugenehmigungen
Laut einer Analyse des Pestel-Instituts müssten im Landkreis Dachau jährlich rund 980 neue Wohnungen errichtet werden, um den bestehenden Mangel von etwa 1.560 Wohnungen abzubauen und gleichzeitig veraltete Bestandsimmobilien zu ersetzen. Im Jahr 2024 wurden jedoch lediglich 257 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt, was einen Rückgang von 27 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Dieser Rückgang ist auf verschiedene Faktoren wie gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Klimaschutzauflagen zurückzuführen.
4. Leerstand und Sanierungsbedarf
Obwohl im Landkreis rund 1.990 Wohnungen leerstehen, stellt dies keine Lösung für den Wohnraummangel dar. Ein erheblicher Teil dieser Leerstände betrifft veraltete Bestandsimmobilien, die entweder aufgrund von Erbstreitigkeiten oder fehlender Rentabilität nicht saniert oder vermietet werden. Zudem scheuen viele Eigentümer aufgrund unsicherer gesetzlicher Rahmenbedingungen und hoher Sanierungskosten vor notwendigen Investitionen zurück.
5. Kaufpreise und Mietentwicklung
Die Entwicklung der Immobilienpreise im Landkreis Dachau zeigt ein differenziertes Bild:
Kaufpreise: Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung bei etwa 5.537 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 5,53 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dieser Rückgang ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einem sinkenden Preisniveau, sondern eher mit einer geringeren Nachfrage aufgrund gestiegener Finanzierungskosten und Unsicherheiten auf dem Markt.
Mietpreise: Im Gegensatz dazu steigen die Mietpreise kontinuierlich an. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter lag im Jahr 2024 bei 15,12 Euro, was einem Anstieg von 3,7 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Besonders in S-Bahn-nahen Lagen wie Dachau sind die Mieten deutlich gestiegen, während in ländlicheren Gemeinden wie Petershausen noch vergleichsweise moderate Mietpreise zu finden sind.
6. Marktsegmente und regionale Unterschiede
Die Preisentwicklung variiert erheblich zwischen den einzelnen Gemeinden des Landkreises:
Dachau: Als zentrale Stadt des Landkreises verzeichnet Dachau hohe Immobilienpreise. Ein Einfamilienhaus in der Stadt kostet durchschnittlich etwa 1,06 Millionen Euro, was einen Anstieg von rund 10 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.
Karlsfeld und Markt Indersdorf: Diese Gemeinden verzeichnen ebenfalls steigende Immobilienpreise, jedoch in geringerem Ausmaß. Die Preise für Einfamilienhäuser liegen hier im Bereich von 800.000 bis 670.000 Euro.
Petershausen: Im Gegensatz dazu bietet Petershausen noch vergleichsweise günstige Immobilienpreise. Ein Einfamilienhaus kostet hier durchschnittlich etwa 440.000 Euro, was es zu einer attraktiven Option für Käufer mit begrenztem Budget macht.
7. Herausforderungen und Ausblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau steht vor mehreren Herausforderungen:
Finanzierung: Die gestiegenen Hypothekenzinsen erschweren vielen potenziellen Käufern den Zugang zum Immobilienmarkt.
Baukosten: Hohe Baukosten und Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Klimaschutzauflagen machen Neubauprojekte weniger attraktiv.
Leerstand und Sanierung: Der bestehende Leerstand betrifft oft veraltete Bestandsimmobilien, deren Sanierung aufgrund hoher Kosten und rechtlicher Unsicherheiten nicht rentabel erscheint.
Sozialer Wohnungsbau: Der soziale Wohnungsbau hinkt dem Bedarf hinterher. Die Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises plant, bis 2035 etwa 550 neue Wohnungen zu errichten, was jedoch nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau befindet sich in einer Übergangsphase. Während die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des demografischen Wachstums und der Nähe zu München hoch bleibt, stehen Angebot und Entwicklungsmöglichkeiten unter Druck. Um den Wohnraummangel zu beheben, sind verstärkte Anstrengungen im Neubau, in der Sanierung von Bestandsimmobilien und im sozialen Wohnungsbau erforderlich. Nur durch eine koordinierte und nachhaltige Entwicklung kann der Landkreis Dachau auch in Zukunft als attraktiver Wohnstandort erhalten bleiben.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Dachau für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Dachau
Herzlich willkommen im Landkreis Dachau, einer Region, welche einfach mehr als nur ein Stück Heimat ist, so lautet ein Slogan, des Landkreises! Der Landkreis Dachau ist einfach mehr als nur ein Stück bewegte Vergangenheit, zwar zeugt die KZ-Gedenkstätte noch heute von dem Leid, welches Tausende von Menschen während der Zeit des Nationalsozialismuses hier erleiden mussten. Doch sind es die atemberaubenden Naturlandschaften, zahlreichen Sehenswürdigkeiten und Freizeitmöglichkeiten, welche bis Ende des Jahres 2013 circa 144.407 Menschen dazu bewegt hatten, sich hier auf einer Gesamtfläche von rund 578,96 Quadratkilometer niederzulassen. Dies entsprach zugleich einer Bevölkerungsdichte von ca. 249 Einwohner auf einen Quadratkilometer.
Neben der Großen Kreisstadt Dachau mit circa 45.621 Einwohnern, welche zugleich zweitgrößte Stadt im Münchner Umland ist,
folgen Indersdorf (rund 9.693), Altomünster (knapp 7.594) sowie Bergkirchen (ca. 7.391). Allenfalls die Gemeinde Karlsfeld schafft es mit etwa 18.949 über die magische Zahl von mehr alss 10.000 Einwohner. Mit etwas mehr als 5.000 Einwohner bewegen sich die Gemeinden Röhrmoos (ca. 6.252), Schwabhausen (rund 6.218), Petershausen (circa 6.204), Erdweg (rund 5.742), Haimhausen (5.600), Odelzhausen (5.100), Vierkirchen (4.600) sowie Herbertshausen (etwa 5.380). Mit einer Einwohnerzahl von knapp 2.665 reicht es für die Gemeinde Sulzemoos gerade einmal auf den letzten Platz des Landkreises, was somit den Status der Roten Laterne bedeutet.
Wohnstandort Landkreis Dachau
Ohne Zweifel darf beim Landkreis Dachau von einem attraktiven Wohnstandort gesprochen werden, denn zahlreiche Faktoren wie zum Beispiel atemberaubende Naturlandschaften, historische Sehenswürdigkeiten sowie eine Viezahl gern in Anspruch genommener Freizeitmöglichkeiten bieten Einheimischen wie auch Besuchern eine reichhaltige Abwechlung. So erwarten Einheimische wie Besucher neben der KZ-Gedenkstätte Dachau noch zahlreiche weitere Besonderheiten wie das Schloss Dachau, die Dachauer Gemäldegalerie oder das Dachauer Bezirksmuseum. Insbesondere Radler werden sich im Landkreis ganz besonders wohl fühlen, denn einige Fernradwege darunter der Ammer-Amper-Radweg oder Radlring München sind nur einige Beispiele dafür, welche sich Naturliebhabern förmlich anbieten, um Fitness und Naturerlebnisse auf eindrucksvolle Weise miteinander zu verbinden.
Auch das Bildungswesen hat im Landkreis einiges vorzuweisen, denn neben den circa vier Grundschulen sowie drei Realschulen kommt noch eine Wirtschaftsschule, drei Gymnasien aber auch fünf Fachschulen hinzu. Natürlich bietet Interessenten die Volkshochschule Dachau eine Fülle an Fort- und Weiterbildungsmöglichkeitenebenso wie die Montessori-Schule oder Dr.-Elisabeth-Bamberger-Schule. Weiterhin steht Einheimischen im Landkreis mit der Greta-Fischer-Schule ein Sonderpädagogisches Förderzentrum zur Verfügung.
Allein die unmittelbare Nähe zu den Metropolen München oder Freising macht den Landkreis zu einen äußerst attraktiven Wohnstandort, welcher zudem eine Fülle weiterer Möglichkeiten im Bereich Hochschulbildung aber auch Arbeitsplätze bereithält.
Fakten zum Gewerbestandort
Der Landkreis ist allein aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zu München und Freising ein durchaus lukrativer Gewerbestandort, denn mit der S-Bahn sind es gerade einmal knapp 20 Minuten Fahrzeit. Auch der Flughafen München ist gerade einmal 30 Minuten Autofahrt von der Großen Kreisstadt Dachau entfernt. Somit dürften ausreichend Argumente deutlich genug gewesen sein, weshalb sich im Landkreis eine Vielzahl namhafter Unternehmen niedergelassen hatten. Das gesamte Dachauer Land ist fest in der Münchner Region sowohl für Unternehmer wie auch Einzelhändler integriert, was Unternehmen wie die LK Kunsstofftechnik GmbH oder Maytec Aluminium-Systemtechnik GmbH, um nur einige Beispiele zu nennen dazu veranlaßt hatte, sich ebengenau hier im Landkreis niederzulassen. Somit gilt der Landkreis auch bei Einzelhändlern als ausgesprochen vielversprechender Gewerbestandort.
Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel
Selbstverständlich haben wir Immobiliengutachter uns die Statistiken der IHK und GfK GeoMarketing GmbH auch für diese Region etwas ausführlicher angeschaut, wodurch es uns ermöglicht wurde, folgende Fakten für den Einzelhandel darzulegen. Mit einem Gesamtumsatzvolumen von immerhin 3,8 Milliarden Euro dürften Einzelhändler des Landkreises im vergangenem Geschäftsjahr 2014 durchaus mehr als zufrieden gewesen sein. Somit verfügte nahezu jeder Einwohner über eine Kaufkraft von ca. 26.430 Euro, wodurch sich ein Kaufkraft-Index von 120,8 Punkten ermitteln ließ, was gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 100 Punkten um ein Vielfaches höher ausgefallen war.
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