Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Leipheim

Immobilienmarkt Leipheim

1. Einleitung

Leipheim, eine charmante Kleinstadt in Schwaben an der Donau im Landkreis Günzburg, zeichnet sich durch ihre hohe Lebensqualität, gute Verkehrsanbindung und idyllische Lage aus. Mit einer Mischung aus historischem Flair, moderner Infrastruktur und naturnaher Umgebung ist Leipheim ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Leipheim, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Wohnlagen, Infrastruktur sowie zukünftige Trends und Herausforderungen.

2. Überblick über Leipheim

Leipheim, mit etwa 7.000 Einwohnern, liegt strategisch günstig zwischen Ulm und Augsburg, mit direkter Anbindung an die Autobahnen A8 und A7 sowie einer guten Bahnverbindung (Regional-Express nach Ulm und München). Die Stadtteile Leipheim, Riedheim und Weißingen bieten unterschiedliche Wohnlagen, von urbaner Kernstadt bis hin zu ländlicher Idylle. Sehenswürdigkeiten wie das Leipheimer Schloss, das Naturschutzgebiet Donaumoos und ein gut ausgebautes Freizeitangebot machen die Stadt besonders attraktiv. Die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten wie Ulm (ca. 25 km) und Günzburg (ca. 15 km) sowie die Anwesenheit von Unternehmen wie Wanzl fördern die Nachfrage nach Wohnraum.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Leipheim zeigt eine stabile, aber dynamische Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 3.085 €, wobei sich Unterschiede zwischen Häusern und Wohnungen zeigen:

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt zwischen 2.378 € und 4.148 €, im Durchschnitt bei etwa 3.448 €. Neubauwohnungen erreichen oft höhere Preise (bis zu 4.181 €/m²), während Bestandswohnungen günstiger sind. Im Vergleich zu 2024 sind die Wohnungspreise 2025 um etwa 3,8 % gestiegen, nach einem Anstieg von 8,2 % im Vorjahr.

• Häuser: Für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.017 €, mit einer Spanne von 1.475 € bis 4.614 €. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Hauspreise moderat um etwa 1 % gestiegen, nach einem Rückgang von 9,7 % im Jahr 2023/2024.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Bodenpreis beträgt etwa 402 €/m², mit einer Spanne von 183 € (kleinere Grundstücke) bis 658 € (größere Grundstücke mit Baugenehmigung). Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 2 % teurer.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Leipheim sind im Vergleich zu größeren Städten wie Ulm oder München moderat, aber steigend:

• Bestandswohnungen: Durchschnittlich 6,70 €/m², mit einer Steigerung von 6,5 % im letzten Jahr.

• Neubauwohnungen: Ca. 7,28 €/m².

• Häuser: Bestandshäuser kosten im Schnitt 6,63 €/m², Neubauten 6,41 €/m².

Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 4,4 % und bei Neubauwohnungen bei 3,3 %, was Leipheim für Kapitalanleger attraktiv macht.

3.3 Preistreibende Faktoren

Die Immobilienpreise werden durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Lage: Zentrale Lagen in der Kernstadt oder familienfreundliche Wohngebiete mit guter Anbindung sind besonders gefragt.

• Zustand und Baujahr: Neubauten und sanierte Objekte erzielen höhere Preise.

• Nachfrage: Die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren und die hohe Lebensqualität steigern die Nachfrage nach Wohnraum.

• Zinsen und Wirtschaftslage: Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zu Zinssenkungen im Jahr 2025 könnten die Preise weiter stabilisieren oder leicht ansteigen lassen.

4. Angebot und Nachfrage

4.1 Angebot

Das Immobilienangebot in Leipheim ist vielfältig, aber begrenzt, was den Wettbewerb um attraktive Objekte verstärkt:

• Wohnungen: Aktuell sind ca. 350 Eigentumswohnungen und 80 Mietwohnungen auf dem Markt, darunter moderne Neubauwohnungen (z. B. 2-Zimmer-Wohnungen mit 60 m² für ca. 260. €) und Bestandswohnungen (z. B. 3 Zimmer, 97 m², 805 € Kaltmiete).

• Häuser: Rund 400 Häuser stehen zum Verkauf, von Einfamilienhäusern (z. B. 142 m² für 698.000 €) über Doppelhäuser bis hin zu Reihenhäusern. Neubauprojekte, wie Doppelhaushälften in ruhigen Wohngebieten, sind besonders gefragt.

• Grundstücke: Das Angebot an Baugrundstücken ist knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Provisionsfreie Grundstücke ohne Bauzwang sind selten, aber begehrt.

4.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Leipheim ist hoch, insbesondere durch:

• Familien: Suchen nach Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern mit Garten in familienfreundlichen Lagen.

• Pendler: Aufgrund der guten Anbindung an Ulm, Augsburg und München sind Wohnungen und Häuser für Berufspendler attraktiv.

• Kapitalanleger: Neubauwohnungen und Zweifamilienhäuser werden als Anlageobjekte nachgefragt, da sie stabile Renditen versprechen.

• Senioren: Barrierefreie Wohnungen, insbesondere Neubauten, sind für ältere Menschen interessant.

4.3 Trends

• Neubauprojekte: Moderne Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, Terrassen) dominieren das Angebot.

• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Gebäude (z. B. mit Wärmepumpen) sind gefragt, da Käufer und Mieter auf niedrige Nebenkosten achten.

• Individualisierung: Bauherren legen Wert auf flexible Grundrisse und moderne Architektur, wie sie bei Projekten wie dem „Lifestyle 13.01“ angeboten werden.

5. Wohnlagen und Infrastruktur

5.1 Wohnlagen

Leipheim bietet unterschiedliche Wohnlagen:

• Kernstadt: Zentrale Lage mit Geschäften, Restaurants und Schulen. Moderne Wohnungen mit Balkon oder Garage sind hier beliebt, aber teurer (ca. 3.500–4.000 €/m²).

• Riedheim: Ländlicher Charakter mit Einfamilienhäusern rund um die Dorfkirche. Preise sind moderater (ca. 2.500–3.000 €/m²).

• Weißingen: Ruhige, naturnahe Lage, ideal für Familien und Naturliebhaber. Häuserpreise liegen hier oft unter dem Durchschnitt.

5.2 Infrastruktur

Leipheim verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur:

• Bildung: Sechs Kindertagesstätten, eine Grund- und Mittelschule sowie weiterführende Schulen in der Umgebung.

• Freizeit: Gartenhallenbad, Fitnessstudio, Radwege, Donaumoos und kulturelle Angebote wie das Leipheimer Schloss oder das Heimatmuseum.

• Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und Restaurants sind fußläufig erreichbar.

• Verkehrsanbindung: Die A8 und A7 sowie Regionalzüge nach Ulm und München machen Leipheim für Pendler attraktiv. Der Flughafen Stuttgart ist ca. 100 km entfernt.

6. Immobilienmarktakteure

6.1 Immobilienmakler

Leipheim verfügt über erfahrene Immobilienmakler wie Anderka Immobilien (seit 1993 aktiv), VERMACS und EXCELLENCE Maklerhaus, die sich auf den regionalen Markt spezialisiert haben. Diese bieten:

• Kostenlose Immobilienbewertungen.

• Rundum-Sorglos-Pakete für Verkäufer und Käufer.

• Expertise in der Vermarktung von Neubauprojekten und Bestandsimmobilien.

6.2 Bauträger

Lokale Bauträger legen Wert auf hochwertige Materialien und regionale Handwerksbetriebe. Neubauprojekte wie Doppelhäuser oder Bungalows (z. B. 116 m² für ca. 430.000 €) sind gefragt und bieten oft individuelle Gestaltungsoptionen.

7. Herausforderungen und Chancen

7.1 Herausforderungen

• Knappes Angebot: Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Mietwohnungen treibt die Preise in die Höhe.

• Zinsentwicklung: Obwohl Zinssenkungen erwartet werden, könnten steigende Finanzierungskosten die Kaufkraft mancher Haushalte einschränken.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigt, aber das Angebot ist noch begrenzt.

7.2 Chancen

• Wachsende Nachfrage: Die Attraktivität Leipheims als Wohnstandort zieht weiterhin Käufer und Mieter an.

• Investitionspotenzial: Stabile Mietrenditen und wertbeständige Immobilien machen Leipheim für Kapitalanleger interessant.

• Infrastrukturprojekte: Geplante Verbesserungen der regionalen Verkehrsanbindung könnten die Attraktivität der Stadt weiter steigern.

8. Zukünftige Entwicklungen

Für 2025 wird eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet, beeinflusst durch:

• Zinssenkungen: Erleichterte Finanzierungsbedingungen könnten die Nachfrage ankurbeln.

• Nachhaltigkeitsfokus: Der Trend zu energieeffizienten Gebäuden wird sich fortsetzen.

• Regionaler Wachstum: Die wirtschaftliche Stärke der Region Schwaben und die Nähe zu wachsenden Städten wie Ulm fördern die Nachfrage nach Immobilien in Leipheim.

Neubauprojekte, insbesondere in familienfreundlichen Wohngebieten, werden weiterhin das Angebot prägen. Gleichzeitig könnten Investitionen in barrierefreie Wohnungen und bezahlbaren Wohnraum die Marktstruktur diversifizieren.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Leipheim ist geprägt von hoher Nachfrage, einem begrenzten Angebot und stabilen bis leicht steigenden Preisen. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.448 € für Wohnungen und 3.017 € für Häuser bietet die Stadt attraktive Optionen für Eigennutzer und Investoren. Die hervorragende Infrastruktur, die idyllische Lage an der Donau und die gute Anbindung machen Leipheim zu einem begehrten Wohnort. Trotz Herausforderungen wie knappen Baugrundstücken und demografischem Wandel bietet der Markt zahlreiche Chancen, insbesondere durch Neubauprojekte und nachhaltige Bauweise. Für Käufer, Verkäufer und Investoren bleibt Leipheim 2025 ein vielversprechender Standort.

Umgebung von Leipheim

Allein die Große Kreisstadt Günzburg des gleichnamigen Landkreises verfügt über circa 19.676 Einwohner und bildet somit den Spitzenplatz, was die statistischen Einwohnerzahlen aller Städte und Gemeinden dieser Region betrifft. Es folgen Krumbach (Schwaben) mit rund 12.487 und Burgau mit circa 9.401 Einwohner. Mit knapp 8.554 Einwohner wird das Mittelfeld von Ichenhausen angeführt dicht gefolgt von Jettingen-Scheppach (rund 6.739), Thannenhausen (etwa 5.955) sowie Bibertal (circa 4.692) Einwohner. Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 1.000, darunter Burtenbach (3.500), Offingen (4.200), Münsterhausen (2.000), Neuburg (3.100), Waldstetten (1.200), Ziemetshausen (3.100), Kammeltal mit rund 3.260 Einwohner. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Ebershausen, welche es gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von ca. 606 Menschen schafft.