Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ziemetshausen

Immobilienmarkt Ziemetshausen

1. Einleitung

Ziemetshausen, eine idyllische Gemeinde im schwäbischen Landkreis Günzburg in Bayern, liegt etwa 20 Kilometer südlich von Günzburg und rund 30 Kilometer nordöstlich von Augsburg. Mit ihrer ländlichen Lage, guter Verkehrsanbindung über die Bundesstraße B300 und einem charmanten dörflichen Charakter bietet die Gemeinde eine hohe Lebensqualität. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Ziemetshausen, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Wohnlagen, Immobilientypen und zukünftiger Trends.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Ziemetshausen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern. Aufgrund der Nähe zu wirtschaftlich starken Städten wie Augsburg und der Attraktivität der Region für Familien und Pendler bleibt der Markt lebhaft. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Muttershofen, Maria Vesperbild und Uttenhofen, die jeweils unterschiedliche Immobilienangebote und Wohnlagen bieten.

2.1 Wohnlagen

In Ziemetshausen überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen. Zentrumsnahe Gebiete, wie in der Nähe der Fuggerstraße oder Hellersberg, sind besonders begehrt aufgrund ihrer Nähe zu lokalen Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Ländlichere Ortsteile wie Muttershofen oder Maria Vesperbild bieten Ruhe und Naturverbundenheit, was sie für Käufer attraktiv macht, die ein ruhiges Wohnumfeld suchen. Die Bebauung orientiert sich häufig am § 34 BauGB, was flexible Baugestaltung in bestehenden Gebieten ermöglicht.

2.2 Verkehrsanbindung

Die Verkehrsanbindung über die B300 gewährleist eine schnelle Anbindung an Augsburg und die Autobahn A8, was Ziemetshausen für Pendler attraktiv macht. Der öffentfernte öffentliche Nahverkehr verbindet die Gemeinde mit umliegenden Städten wie Krumbach und Günzburg. Diese gute Erreichbarkeit trägt zur Wertentwicklung der Immobilien bei.

3. Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Ziemetshausen ist vielfältig und umfasst sowohl Neubauprojekte als auch Bestandsimmobilien. Aktuelle Angebote zeigen eine breite Preisspanne, die von der Größe, Lage und Ausstattung der Immobilien abhängt.

3.1 Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind der dominierende Immobilientyp in Ziemetshausen. Sie reichen von modernen Neubauten mit energieeffizienter Bauweise bis hin zu älteren, sanierungsbedürftigen Objekten. Beispiele für aktuelle Angebote:

• Neubau-Einfamilienhaus in Hellersberg mit 124,6 m² Wohnfläche auf 342 m² Grundstück für ca. 421.000 €.

• Modernes Einfamilienhaus in Maria Vesperbild mit 120 m² Wohnfläche und 500 m² Grundstück für ca. 356.800 €.

• Größeres Einfamilienhaus in zentraler Lage mit 217 m² Wohnfläche auf 447 m² Grundstück für ca. 785.200 €.

3.2 Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser sind besonders als Kapitalanlagen gefragt. Diese Objekte bieten oft mehrere Wohneinheiten, die sich für die Vermietung eignen. Beispiele:

• Dreifamilienhaus in Muttershofen mit 176 m² Wohnfläche und 2.979 m² Grundstück für ca. 565.000 €.

• Mehrfamilienhaus mit sechs Zimmern und 220 m² Wohnfläche auf 867 m² Grundstück für ca. 575.000 €.

3.3 Doppelhäuser und Reihenhäuser

Doppelhäuser und Reihenhäuser sind eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und werden häufig als Neubauprojekte angeboten. Ein Beispiel ist ein projektiertes Doppelhaus mit 125 m² Wohnfläche auf einem 376 m² großen, zentrumsnahen Grundstück.

3.4 Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind in Ziemetshausen weniger verbreitet, aber dennoch vorhanden. Beispiele umfassen:

• Eine 2-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage von Thannhausen (in der Nähe von Ziemetshausen) für ca. 885 € monatliche Miete nach Modernisierung.

• Dachgeschosswohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern mit 93 m² Wohnfläche in umliegenden Gemeinden wie Merching.

3.5 Grundstücke

Baugrundstücke sind in Ziemetshausen begehrt, insbesondere in zentrumsnahen Lagen. Ein Beispiel ist ein 376 m² großes, fast vollständig erschlossenes Grundstück mit genehmigter Bauplanung für Doppelhäuser. Grundstücke in ländlicheren Lagen, wie Muttershofen, sind oft größer (bis zu 3.000 m²) und bieten Potenzial für individuelle Bauvorhaben oder landwirtschaftliche Nutzung.

3.6 Bauernhöfe und Freilegungsobjekte

In ländlicheren Ortsteilen wie Muttershofen gibt es gelegentlich Bauernhöfe oder Freilegungsobjekte, die sich für Individualisten eignen, die eine Immobilie nach eigenen Vorstellungen gestalten möchten. Ein Beispiel ist ein teilweise entkerntes Bauernhaus mit großem Grundstück, das sowohl als Wohnhaus als auch für gewerbliche Nutzung geeignet ist.

4. Preisanalyse

Die Immobilienpreise in Ziemetshausen variieren je nach Immobilientyp, Lage und Zustand. Nachfolgend eine Übersicht der aktuellen Preisspannen:

4.1 Kaufpreise

• Einfamilienhäuser: 356.800 € bis 899.000 €, abhängig von Größe und Ausstattung. Durchschnittlich liegen moderne Neubauten bei etwa 4.000–5.000 €/m².

• Mehrfamilienhäuser: 565.000 € bis 785.200 €, mit Preisen pro Quadratmeter zwischen 2.500 € und 3.500 €.

• Doppelhäuser/Reihenhäuser: Ca. 400.000 € für Neubauprojekte mit 120–150 m² Wohnfläche.

• Eigentumswohnungen: Weniger Daten verfügbar, aber Vergleichswerte aus der Region (z. B. Thannhausen) liegen bei etwa 3.000–3.500 €/m².

• Grundstücke: Zentrumsnahe Grundstücke kosten ca. 200–300 €/m², während größere, ländlichere Parzellen günstiger sind (ca. 100–150 €/m²).

4.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Ziemetshausen sind moderat, da es keine ausreichenden Daten für einen lokalen Mietspiegel gibt. Vergleichsdaten aus der Region Schwaben zeigen:

• Wohnungen: 8–12 €/m² für Bestandswohnungen, 12–15 €/m² für Neubauten.

• Häuser: Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen bei etwa 1.500–2.500 € pro Monat, abhängig von Größe und Ausstattung.

4.3 Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Ziemetshausen sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, getrieben durch die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen, aber gut angebundenen Gemeinden. Besonders Neubauprojekte mit energieeffizienter Bauweise (z. B. KfW-Standards) erzielen höhere Preise. Bestandsimmobilien, insbesondere sanierungsbedürftige Objekte, bieten Potenzial für preisbewusste Käufer. Aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage in Schwaben und der Attraktivität der Region für Familien ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung zu rechnen.

5. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Ziemetshausen kommt von verschiedenen Zielgruppen:

• Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Arbeitsplätze.

• Pendler: Profitieren von der Nähe zu Augsburg und Günzburg und suchen bezahlbare Alternativen zu städtischen Immobilien.

• Kapitalanleger: Interessieren sich für Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, da Ziemetshausen attraktive Mietrenditen bietet, insbesondere für Bestandswohnungen.

• Individualisten: Ziehen Bauernhöfe oder Freilegungsobjekte in Betracht, um Immobilien nach eigenen Vorstellungen zu gestalten.

• Senioren: Suchen barrierefreie Wohnungen oder kleinere Häuser in ruhigen Lagen.

Die Nachfrage nach Neubauten ist hoch, da energieeffiziente Immobilien und Förderprogramme wie das KfW QNG-Programm attraktiv sind. Gleichzeitig bleibt der Markt für Bestandsimmobilien stabil, da diese oft günstiger sind und Modernisierungspotenzial bieten.

6. Markttrends und Zukunftsprognose

6.1 Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein zentraler Trend in Ziemetshausen ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauprojekte von Anbietern wie FischerHaus oder massa haus betonen Holzständerbauweise, niedrige Energiekosten und die Einhaltung von KfW-Standards. Käufer legen Wert auf moderne Heizsysteme, gute Dämmung und erneuerbare Energien.

6.2 Digitalisierung

Die Digitalisierung beeinflusst den Immobilienmarkt durch Online-Plattformen wie immowelt.de, immonet.de und kleinanzeigen.de, die den Zugang zu Angeboten erleichtern. Virtuelle Besichtigungen und digitale Immobilienbewertungen gewinnen an Bedeutung.

6.3 Demografischer Wandel

Der demografische Wandel führt zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und kleineren Wohneinheiten für Senioren. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Familienhäusern hoch, da Ziemetshausen für junge Familien attraktiv ist.

6.4 Zukunftsprognose

Der Immobilienmarkt in Ziemetshausen wird voraussichtlich stabil bleiben, mit einer moderaten Preissteigerung von 2–4 % pro Jahr. Die gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten und die hohe Lebensqualität stützen die Nachfrage. Herausforderungen könnten steigende Baukosten und Zinsen darstellen, die insbesondere Neubauprojekte verteuern. Dennoch bleibt Ziemetshausen eine attraktive Alternative zu teureren Städten wie Augsburg.

7. Chancen und Herausforderungen

7.1 Chancen

• Attraktive Mietrenditen: Besonders Bestandswohnungen bieten gute Renditen für Kapitalanleger.

• Ländliche Lebensqualität: Die Kombination aus Natur, Ruhe und guter Anbindung zieht Käufer an.

• Förderprogramme: KfW-Programme und regionale Förderungen unterstützen den Neubau und die Sanierung.

• Vielfältiges Angebot: Von modernen Neubauten bis zu sanierungsbedürftigen Bauernhöfen gibt es Immobilien für verschiedene Bedürfnisse.

7.2 Herausforderungen

• Steigende Baukosten: Höhere Material- und Arbeitskosten können Neubauprojekte verteuern.

• Begrenzte Grundstücke: Zentrumsnahe Baugrundstücke sind knapp, was die Preise treibt.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen könnten die Finanzierung für Käufer erschweren.

• Mietspiegel-Daten: Das Fehlen eines lokalen Mietspiegels erschwert die Bewertung von Mietobjekten.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ziemetshausen bietet attraktive Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Mit einer stabilen Nachfrage, moderaten Preisen und einer hohen Lebensqualität ist die Gemeinde besonders für Familien, Pendler und Kapitalanleger interessant. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser dominieren das Angebot, während Neubauprojekte mit energieeffizienter Bauweise an Bedeutung gewinnen. Trotz Herausforderungen wie steigenden Baukosten und Zinsen bleibt die Prognose positiv, gestützt durch die gute Verkehrsanbindung und die Attraktivität der Region. Ziemetshausen ist eine lohnende Investition für diejenigen, die ländliches Wohnen mit urbaner Erreichbarkeit verbinden möchten.

Umgebung von Ziemetshausen

Allein die Große Kreisstadt Günzburg des gleichnamigen Landkreises verfügt über circa 19.676 Einwohner und bildet somit den Spitzenplatz, was die statistischen Einwohnerzahlen aller Städte und Gemeinden dieser Region betrifft. Es folgen Krumbach (Schwaben) mit rund 12.487 und Burgau mit circa 9.401 Einwohner. Mit knapp 8.554 Einwohner wird das Mittelfeld von Ichenhausen angeführt dicht gefolgt von Jettingen-Scheppach (rund 6.739), Leipheim (ca. 6.649), Thannenhausen (etwa 5.955) sowie Bibertal (circa 4.692) Einwohner. Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 1.000, darunter Burtenbach (3.500), Offingen (4.200), Münsterhausen (2.000), Neuburg (3.100), Waldstetten (1.200), Kammeltal mit rund 3.260 Einwohner. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Ebershausen, welche es gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von ca. 606 Menschen schafft.